Kovo mėnesį Vilniuje naujo būsto pardavimų segmente buvo fiksuotas dar vienas rekordas – įvykdyta daugiau nei tūkstantis pardavimų.
Skaičiai dideli, o ir apskritai visų metų, nuo 2020 m. kovo, pardavimų augimo dinamika atrodo įspūdingai. Tačiau, kaip teigia NT vystymo kompanijos „HOMA“ vykdomoji direktorė Jurgita Kveselaitė, panašios NT rinkos tendencijos fiksuojamos ne tik Lietuvoje, bet ir visoje Europoje.
Tam ji turi kelis paaiškinimus. Viena – pastaruosius metus gyventojai itin daug laiko praleido savo namuose. Toks gyvenimo būdas leido geriau suprasti, kokio būsto reikia, kokie namai yra patogūs ir tinkami konkretiems jų poreikiams. Būtent dėl šios priežasties, anot J.Kveselaitės, šiandien itin daug būsto pirkėjų, kurie tiesiog įsigyja savo poreikius atitinkantį būstą.
Pirkėjų aktyvumui didelę reikšmę turi ir tai, kad jau daugiau nei metus žmonės gali kur kas efektyviau taupyti. Gyventojų išlaidos įvairioms pramogoms, restoranams, kelionėms bei kitoms paslaugoms labai reikšmingai sumažėjo arba apskritai išnyko – tai leido sutaupyti reikšmingą sumą pradiniam įnašui.
Po 10 metų turėti būstą bus prabanga
„Reikia pripažinti, kad NT rinką labai aktyviai veikia ir gyventojų infliacijos baimė – žmonės savo santaupas siekia investuoti į jiems geriausiai suprantamą ir patikimą šaltinį. Matome, kad sostinė šiandien sutraukia ne tik visos šalies bei ir emigracijoje esančiųjų investicijas. Ne vienas mūsų klientas, kuris perka būstą Vilniuje, gyvena kitame Lietuvos ar Europos mieste“, – komentavo J.Kveselaitė.
Anot jos, didžiąją dalį pirkėjų gana stipriai motyvuoja ir būsto kainų augimo baimė, o ji nėra nepagrįsta: matėme, kaip kainos kilo nuo karantino pradžios 2020 m. kovą, iki dabar. Be to, kainų mažėjimo negalima tikėtis dėl didžiulės NT paklausos.
„Vilnius tampa pilnaverte Europos sostine kaip Londonas, Berlynas ar Paryžius. Turėti nuosavą būstą čia po 10 metų bus išties didelė prabanga“, – spėjo pašnekovė.
Pasaulinis gyvenamojo nekilnojamojo turto indeksas, kurį sudaro NT agentūra „Knight Frank“, rodo, kad pernai metų paskutinįjį ketvirtį Vilnius, pagal kainų kilimą per metus, buvo 63-oje vietoje. Per metus būstas sostinėje pabrango 6,2 proc. (Estijos sostinėje Taline – 4,4 proc. pabrangimas, Rygoje, Latvijoje, fiksuotas 1,5 proc. kainų kritimas). Didžiausias kainų šuolis fiksuotas turkiškuose miestuose Ankaroje (30,2 proc.), Izmire (29,4 proc.) ir Stambule (27,9 proc.).
Situacija ima gąsdinti
Tuo metu „Eikos“ plėtros projektų vadovas Tomas Žiaugra neslepia: tai, kas vyksta rinkoje, ima gąsdinti.
Anot jo, baigiant 2020 m. metus atrodė, kad Vilniaus būsto pardavimai jau pasiekė kulminaciją ir nebėra kur kilti aukščiau. Tačiau 2021 m. pirmas ketvirtis atskleidžia, kad dar ir toliau sukamės ypač greitu ritmu.
Vienas rekordas muša kitą: per kovą parduoti 1025 butai – absoliutus mėnesio rekordas; per ketvirtį parduoti 2664 butai – nematytas ketvirčio rekordas; metinis augimas – 93 proc.
„Atrodo, kad buto įsigijimas karantino metu tapo arba labai smagiu laiko praleidimu, arba sportiniu interesu leidžiant pinigus, nes bijoma jų nuvertėjimo.
Akivaizdu, plėtotojai, statytojai ir kiti uždirbantys iš šio sektoriaus gali ploti atsistoję ir džiaugtis didėjančiomis pajamomis.
Tačiau, mus kaip ilgamečius ir patyrusius rinkos dalyvius, tai jau tikrai gąsdina ir pradedame abejoti tokių reiškinių tvarumu“, – situaciją komentavo T.Žiaugra.
Jis atkreipė dėmesį, kad 60 proc. pardavimų fiksuojama dar tik vykstančiuose statybose, vadinasi, perkama iš brėžinių. Rinkoje yra vos 672 laisvi butai baigiamuose statyti namuose, t.y. 4/5 laisvų butų yra statybų įkarštyje.
Antra, pasiūla drastiškai tirpsta. Per ketvirtį pasiūla sumažėjo nuo 3802 iki 3241, t.y. 15 proc., nors plėtotojai buvo labai aktyvūs – pasiūlė rinkai per ketvirtį 2,1 tūkst. naujų butų. Tačiau to neužtenka, kad rinka stabilizuotųsi ir pasiūla laikytųsi.
„Pirkėjų aktyvumas didesnis nei plėtotojų galimybės. Tokia pirkėjų lavina iškreipia būsto kainas, kurių augimas gali lemti sumažėjusį būsto įperkamumą. Per ketvirtį kainos pakilo 4,3 proc.“, – kalbėjo specialistas.
Perka ne po vieną
„Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas kalba apie tai, jog šnekos apie spyruoklės efektą jau neteko prasmės, nes būstą įsigyti skuba ne tik dėl pandemijos savo planus atidėję pirkėjai, tačiau iš esmės visi, kas turi tokią galimybę.
Paprašytas pakomentuoti, kaip NT rinką paveiks situacija, kurią specialistai vadina nematomų bankrotų laikotarpiu, pašnekovas sakė: „Bankrutuojančios įmonės apie grėsmes sužinojo ne vakar – tai metus trunkančios pandemijos ir karantino pasekmė. Didelė dalis tų įmonių darbuotojų jau ne pirmą mėnesį yra prastovose, taigi, jau ilgokai nėra potencialūs būsto pirkėjai“.
Jis skaičiavo: Vilniuje – apie 600 tūkst. gyventojų, ir per metus įvyksta kiek daugiau nei 10 tūkst. notarinių būsto sandorių, t. y., jei kiekvienas pirkėjas įsigytų tik po vieną būstą, per metus aktyvumo tikimasi tik iš 2 proc. gyventojų. Žinoma, tai yra labai supaprastintas vaizdas, nes ekonomikos problemos turi grandininę reakciją.
„Paskutinius keletą mėnesių ne iš vieno NT brokerio, pardavėjo girdžiu apie tai, kad projektuose žmonės įsigyja po kelis butus. Būtų įdomu, jei Registrų centras pateiktų duomenis apie tai, kokia dalis turto įsigyjama kaip pirmasis būstas, ir kokia dalis – kaip antrasis ar trečiasis būstas, ar šalyje nepradeda formuotis į Kinijos NT rinkoje stebimas tendencijos, kuomet per dešimtmetį pirmojo būsto sandorių dalis sumažėjo nuo dviejų trečdalių iki vieno“, – svarstė T.S.Kvainickas.
Anot jo, jeigu ir Lietuvoje jau pradeda dominuoti ne pirmojo būsto sandoriai, tuomet tikimybė, kad bankrotai turės realų poveikį NT rinkai, yra nedidelė, nes būstą įsigis išskirtinai maža pirkėjų grupė, kuri pandemijos laikotarpiu nepatyrė didelių nuostolių ir fiskalinio skatinimo laikotarpiu į NT žvelgia kaip į apsaugą nuo infliacijos.
Tačiau tai, anot „Inreal“ atstovo, atvertų kitą problemą – išaugusią gyventojų finansinės padėties segregaciją, kuomet būstas taptų daug sunkiau įperkamas mažesnes pajamas gaunantiems pirkėjams.
„Jeigu notariniai sandoriai galėtų atskleisti informaciją apie turto konsolidaciją mažos pirkėjų grupės rankose, tai pirminės rinkos susitarimų detalizacija gali parodyti ir spekuliacinius motyvus, tačiau pastarųjų galima būtų išvengti, jei pirkėjai atsakingai rinksis naują būstą ir nebus nusiteikę už jį permokėti, o vystytojai palaikys tinkamą pasiūlos kiekį, – kalbėjo T.S.Kvainickas. –
Jeigu bankrotų bangos įtaka būtų didesnė nei planuojama, NT vystytojų elgesio permainos taptų matomos tik po gero ketvirčio ar net pusmečio. NT plėtra – inertiškas procesas, kitaip nei pirkimas, kuris daug jautriau ir greičiau reaguoja į visus ekonomikos pokyčius. Šiuo metu rinka yra pajėgi įsisavinti naujai plėtojamus būstus, todėl kiekvieną mėnesį matome naujų projektų pasiūlą“.
Kainos Vilniaus pirminėje būsto rinkoje toliau auga. Per metus jos padidėjo skirtinguose segmentuose apie 10 proc., tačiau tai nėra sulyginama su 2007 metų prieškriziniais šuoliais, kai NT buvo perkamas be atodairos, ir kainos didėjo daugiau nei dvigubai sparčiau. Vis dėlto, jei paskutinių mėnesių tendencijos tęstųsi ir toliau, tuomet kalbos apie potencialius burbulus taptų nebe iš piršto laužtos.
Teigiamas EURIBOR – 2025 m.
SEB grupės ekonomistai prognozuoja, kad per artimiausius dvejus metus Europos Centrinis Bankas (ECB) nekeis dabar galiojančių pagrindinių palūkanų normų ir stengsis palaikyti skatinamąją pinigų politiką, todėl tuo laikotarpiu iki 2022 metų, kurioms daromos prognozės, nesitikima, kad EURIBOR palūkanų norma labiau padidėtų.
EURIBOR ateities sandorių kainos, kurios rodo, kokios EURIBOR palūkanų normos tikisi finansų rinkos dalyviai, indikuoja, kad dabar rinkose vyrauja lūkesčiai, jog 3 mėn. EURIBOR (dabar palūkanų norma -0,54 proc.) gali tapti teigiamas 2025 metų pabaigoje.
Suprantama, kad prognozės nuolat keičiasi, keičiantis realioms aplinkybėms, o spartesnės infliacijos euro zonoje, negu 2 proc. tikslas, tikimybė vidutiniu laikotarpiu auga.
„Jeigu 2022 ar 2023 metais infliacija vidutiniu laikotarpiu pradės viršyti 2 proc., ECB, tikėtina, į tai reaguos. Vienas būdų pristabdyti infliaciją – pagrindinių palūkanų normų pakėlimas, kuris lemtų ir EURIBOR normos padidėjimą. Todėl imantiems būsto paskolas reikia įsivertinti, kad dėl didesnės infliacijos tarpbankinė palūkanų norma po kelių metų gali būti teigiama ir didesnė negu dabar“, – portalui lrytas.lt komentavo SEB Baltijos šalių tarnybos mažmeninės bankininkystės vadovė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė.
Pinigų reiks ne tik būstui pirkti
Vis dėlto ji pabrėžė, kad ir dabar, suteikiant paskolą, vertinama, kaip paskolos savininkas susidorotų su palūkanų normų šuoliu. Galiausiai, pasak pašnekovės, reikia įvertinti, kad, esant didesnei infliacijai euro zonoje, ypač jeigu ją lemtų paklausos, o ne pasiūlos veiksniai, tikėtina, kad būsto kainos ir toliau augs.
„Suprantama, kad tvyranti ekonominė įtampa, nestabilus susirgimų skaičius bei pritaikytos priemonės epidemijai valdyti turi įtaką gyventojų, ypač gaunančiųjų mažesnes pajamas, nuotaikai ir lūkesčiams. Tačiau iš mūsų banko būsto paskolų statistikos matome, kad žmonių galimybės grąžinti paskolas smarkiai nepablogėjo. Ši tendencija turėtų išlikti ir toliau“, – prognozavo S.Gutauskaitė-Bubnelienė.
Šiuo metu pagal reikalavimus suteikiant būsto paskolą, gyventojo nuosavų lėšų dalis turi sudaryti ne mažiau kaip 15 proc. įsigyjamo būsto vertės arba kainos. Planuojant įsigyti pagrindinį būstą su paskola rekomenduojama nepamiršti, kad lėšų reikės ir remontui, taip pat – įvairiems papildomiems mokėjimams. Pavyzdžiui, reikia įsivertinti ir turto įkeitimo, turto vertinimo ir registravimo bei kredito ir pirkimo-pardavimo sutarties mokesčius.
„Noriu atkreipti dėmesį, kad Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai numato, jog paskolos mėnesio įmokos dydis negali būti didesnis nei 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Tačiau siūlome ir patiems įsivertinti, kokio dydžio paskolos įmokos būtų racionalios ir nevaržytų įprastų pragyvenimo įpročių bei nekenktų būtinų įmokų periodiškumui, pvz., už komunalines paslaugas.
Be abejo, derėtų pasilikti ir 3–5 mėnesių išlaidų dydžio finansinę „pagalvę“, kad, nutikus netikėtumui, šeimos biudžetas neliktų skylėtas“, – siūlė banko atstovė.
