Kai Vašingtone 2021-ųjų gegužę duris atvėrė „The Wray“, jis tapo vienu populiariausių tų metų nekilnojamojo turto projektų.
Šis 8 aukštų daugiabutis išsiskiria ne tik akį traukiančia art deco stiliaus fojė – pastate yra terasa su lauko židiniais ir kepsninėmis, iš kurios atsiveria nuostabi JAV sostinės panorama.
Name taip pat galima rasti mansardą su bendra poilsio ir privačia susitikimų erdve.
Vašingtono gyventojai nustebo sužinoję, kad šis Antrojo pasaulinio karo metų statinys bus paverstas 158 prabangiais butais. Juk dar visai neseniai čia dirbo daugybė užsienio politikos ekspertų, nagrinėjusių diplomatinius laiškus JAV valstybės departamentui priklausančiuose biuruose.
Reaguoja į paklausą
„The Wray“ nėra vienintelis Vašingtono komercinis pastatas, transformuotas į gyvenamąsias erdves.
Kaip teigiama naujausioje nuomos skelbimų svetainės „RentCafe“ ataskaitoje, Vašingtonas lenkia visus kitus JAV miestus biurų, paverstų butais, skaičiumi: čia buvo pasiūlytas netgi 1091 naujas butas. Netoliese esančiame Virdžinijos mieste Aleksandrijoje įrengti 955 butai.
Prieš dešimtmetį taip dažniausiai buvo rekonstruojamos nebenaudojamos gamyklos ir viešbučiai. Bet per pastaruosius dvejus metus, kaip skelbia „RentCafe“, daugiausia butų – apie 41 proc. – įrengta uždarytuose biuruose.
Seni biurai tapo populiariausiu pastatų tipu būsimiems erdvių paskirtį keičiantiems projektams plėtoti. Iš 52 700 butų, kurie buvo pasiūlyti per 2022 m., maždaug ketvirtadalis suprojektuoti senose darbo vietose.
Dėl nuotolinio ir hibridinio darbo modelių įmonėms reikia vis mažesnių biurų – tai mažina tokių erdvių paklausą ir didina pasiūlą. Bet gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto rinkoje situacija yra priešinga. Tai skatina nekilnojamojo turto plėtotojus paversti senstančius ir nenaudojamus pastatus daugiabučiais.
Toks nekilnojamojo turto atnaujinimas gali atgaivinti nuo pandemijos smarkiai nukentėjusius verslo rajonus, taip pat paneigti pasenusį požiūrį į miestų planavimą. Tiesa, susiduriama su tam tikrais šį procesą apsunkinančiais iššūkiais, pavyzdžiui, kitokiais mokesčių tarifais ir ribojamomis zonomis. Lygiai taip pat kaip gyvenamųjų namų transformavimas į biurus reikalavo kardinalių pokyčių, dabar to reikalauja ir biurų pavertimas būstais.
Mirštantys miestų centrai
Seni biurai daugiabučiais verčiami ne tik JAV. Paryžiuje įsikūrusi „Greater Paris Investment Agency“ paskelbė dizaino konkursą, skirtą biurams transformuoti į gyvenamąsias erdves.
Tačiau tokių pokyčių labiausiai reikia Šiaurės Amerikoje. Azijoje nuotolinis darbas nesulaukė tiek populiarumo kaip Vakaruose, tad ten nėra daug biurų, kuriuos būtų galima paversti daugiabučiais.
Europoje bei Lotynų Amerikoje verslo rajonai paprastai buvo statomi už centrinės miesto dalies ribų, taip apsaugant mišrios paskirties miesto centrą nuo darbo tendencijų pokyčių: pavyzdžiui, net jeigu Londono verslo rajonas „Canary Wharf“ aptuštėja, centrinis Londonas vis tiek išlieka pilnas gyvybės.
Šiaurės Amerikoje situacija priešinga – čia miestų širdyse stūkso dažnai pasenusią infrastruktūrą ir technologijas turintys verslo rajonai.
Tracy Hadden Loh, Vašingtone įsikūrusios ekspertų grupės „Brookings Institution“ narė, tirianti komercinio nekilnojamojo turto tendencijas, sako, kad pažiūrėję į biurų rinką JAV pamatytume, jog net 90 proc. visų šių erdvių yra įsikūrusios miesto centre esančiuose verslo rajonuose.
„Čia iš esmės daugiau nėra nieko, – aiškina ekspertė. – Taigi kai darbuotojai ėmė dirbti iš namų, šie rajonai ištuštėjo panašiai kaip išsekus auksui ištuštėjo miestai šalia kasyklų šalies vakaruose.“
Darbo erdvių poreikis daugelyje rinkų pradėjo mažėti dar gerokai prieš pandemiją: įmonės vis dažniau palikdavo senstančius pastatus, pastatytus per 9-ojo dešimtmečio statybų bumą, o vienam darbuotojui skirdavo vis mažesnį plotą. Vadinasi, miestų savivaldybės apie tokią grėsmę jų centrams žinojo jau kurį laiką.
„Ši biurų pavertimo į gyvenamąjį plotą tendencija pradėjo augti apie 2019 m., o pripažinimo sulaukė prasidėjus pandemijai, – teigia Dougas Ressleris, verslo žvalgybos vadovas nekilnojamojo turto duomenų įmonėje „Yardi Matrix“, kuri atliko „RentCafe“ tyimą. – Dauguma pokyčių vyksta centrinėse miesto dalyse, kur didžiausia būsto paklausa ir yra daugybė pastatų, kuriuos galima transformuoti.“
Verslui pasiūlė paramą
Ko gero, nėra nė vieno kito miesto pasaulyje, kuris biurų transformaciją į butus vykdytų taip agresyviai kaip Kanadoje esantis Kalgaris.
„Kalgaris – nebūtinai gerąja prasme – yra šios tendencijos pradininkas“, – sako Stevenas Paynteris, architektų firmos „Gensler“ Toronto biuro direktorius.
Ši kompanija 2020 metų vasarą bendradarbiavo su Kalgario ekonominės plėtros grupe rengiant planą, kaip kovoti su vis didėjančiu nenaudojamų biurų plotu.
Tuo metu maždaug 32 proc. Kalgario biurų buvo tušti – dvigubai daugiau negu Detroite prieš pat šiam JAV miestui paskelbiant apie bankrotą 2013 m.
„Pandemija buvo ta riba, kai jie suprato, kad miestas nebeatsistatys, jei nebus priimti invaziniai, tačiau į ateitį nukreipti sprendimai, – sako S.Paynteris. – Kalgaryje tuo metu buvo maždaug 500 tūkst. kv. metrų biuro erdvių, kurias jie norėjo išimti iš rinkos, o iš viso – apie milijoną nenaudojamų kvadratinių metrų.“
„Gensler“ dirbo su Kalgariu kuriant biurų pavertimo gyvenamaisiais namais įvertinimo sistemą, kurioje atsižvelgiama į tokius aspektus kaip pastato vieta (ar ji yra miesto centre ir lengvai pasiekiama) bei forma (siauri pastatai su trumpesniu atstumu nuo pastato centro iki langų yra lengviau konvertuojami).
Remiantis šiais rodikliais buvo apskaičiuota, kad apie 35 proc. visų miesto pastatų galėtų tapti finansiškai pelningais transformacijos projektais.
O Kalgaris norėjo, kad šis skaičius būtų bent 50 proc.
Kad pasiektų tokią ribą, miestas pasiūlė plėtotojams išmokėti po 75 Kanados dolerius (55 eurus) už kvadratinę pėdą (0,093 kv. metro), bet ne daugiau nei 10 mln. Kanados dolerių už vieną pastatą, siekiant tokius projektus padaryti patrauklesnius nekilnojamojo turto verslui.
Kaip teigia S.Paynteris, miesto savivaldybė taip pat panaikino biurokratinius procesus, susijusius su miesto zonų reikalavimais, ir sutrumpino visą projekto įgyvendinimo laiką maždaug 18 mėnesių. To rezultatas – tikimasi, kad nauji projektai padidins Kalgario centre gyvenančių žmonių skaičių 24 procentais.
„Iš tiesų tai yra galimybė jau egzistuojančiame miesto centre kurti modernesnį miestą“, – tikina S.Paynteris.
Ne tik turtingiesiems
Tokie pokyčiai, kokie šiuo metu vyksta Kalgaryje, reikalingi norint sugrąžinti gyvenimą į centrines miestų dalis, kurios nuo pandemijos pradžios patyrė daug nuostolių.
Kredito kortelių bendrovės „Mastercard“ tyrimų padalinio „Mastercard Economics Institute“ ataskaitoje teigiama, kad verslo rajonuose įsikūrusiose mažose ir vidutinio dydžio įmonėse, pavyzdžiui, kavinėse, cheminėse valyklose ir nedidelėse maisto prekių parduotuvėse, 2021 m. buvo išleista 33 proc. mažiau pinigų nei 2019 metais.
Tuo metu panašių verslų, įsikūrusių gyvenamuosiuose rajonuose, surenkamos sumos išaugo 8 proc.
Pandemija aiškiai parodė, kad įvairovė verslo rajonuose yra svarbiausias jų atsparumo veiksnys.
„Tai lyg investicijų portfelis, – sako T.H.Loh. – Centriniuose verslo rajonuose kapitalą reikia nukreipti į kuo įvairesnius projektus, taip sumažinant būsimų darbo tendencijų pokyčių keliamą riziką.“
Būsto steigimas centrinėje miesto dalyje taip pat galėtų atgaivinti nykstančias viešojo transporto sistemas, kurios beveik visuose Šiaurės Amerikos miestuose byra.
„Jos per daug sudėtingos, todėl nepatogios žmonėms, į darbą važiuojantiems iš užmiesčių“, – teigia T.H.Loh ir priduria, kad dėl nuotolinio ir hibridinio darbo ištuštėjo miestų autobusai ir traukiniai.
Nors dauguma transformuotų butų gana prabangūs (dažniausiai dėl didelių išlaidų, reikalingų projektui įgyvendinti), atsirado raginimų pasinaudoti šia galimybe prieinamam būstui kurti.
Pavyzdžiui, „The Mayer“ – Los Andželo centre stovintis art deco stiliaus statinys – šiuo metu transformuojamas į 79 butus, kuriuos galės įsigyti nedideles pajamas gaunantys asmenys.
„Tie, kuriems reikia įperkamo būsto, yra tie patys žmonės, kurie ieško kuo daugiau galimybių, todėl nori gyventi vietose, iš kurių būtų patogu pasiekti kitas miesto dalis, – pasakoja T.H.Loh. – Taigi kalbant apie įperkamą būstą ir pastatų paskirties keitimą svarbu atsižvelgti ir į tokius aspektus kaip socialinis teisingumas ir vietos patogumas.“
Paskutinė priežastis, kodėl miestai nori transformuoti savo biurus, susijusi su aplinkosauga. Statybų pramonė išmeta apie 11 proc. į atmosferą kasmet patenkančio anglies dvideginio, o pastatų paskirties keitimas šį kiekį gali sumažinti net 80 proc.
Atsižvelgiant į aplinkosaugos, finansų ir socialinio teisingumo problemas tikimasi, kad ši tendencija tik populiarės. Ypač dabar, kai miestai atsigauna po pandemijos ir susiduria su pasikeitusia centrinių jų dalių situacija.
Parengta pagal BBC inf.
