Arktis, Tolimieji Rytai ir okupuotos teritorijos – su nuolaida
Iki 2024 m. liepos Rusijoje galiojo lengvatinių hipotekos paskolų programa: bet kuris paskolos gavėjas galėjo paimti iki 6 mln. rublių paskolą (60 tūkst. eurų) su 8 proc. metinėmis palūkanomis. Valstybė bankams mokėjo rinkos ir lengvatinių palūkanų normų skirtumą.
Nuo liepos 1 d. valdžios institucijos paliko hipotekos lengvatas tik tam tikrų kategorijų paskolų gavėjams. Šeimos, auginančios vaikus iki 6 metų imtinai, gali gauti 6 proc. paskolą. Paskolos su 3 proc. palūkanomis duodamos informacinių technologijų (IT) darbuotojams ir perkantiems būstą iki 30 tūkst. gyventojų turinčiose gyvenvietėse.
Lengvatines paskolas duoda ir norintiems įsigyti NT Tolimuosiuose Rytuose ir Arktyje, taip pat Rusijos okupuotoje Ukrainos teritorijoje.
Jei asmuo neturi mažų vaikų, nedirba IT srityje ir nori buto dideliame mieste, jam teks imti paskolą už palūkanas rinkos kainomis. 2024 m. pabaigoje jos siekė beveik 30 proc. Taigi, finansų instituto, veikiančio būsto srityje, „Dom.rf“ duomenimis, gruodžio pabaigoje vidutinė paskolos pirkti naujos statybos būstą palūkanų norma buvo beveik 29 proc.
Pernai metų spalį Rusijos centrinis bankas, siekdamas kovoti su didėjančia infliacija, palūkanų normą padidino iki 21 proc. Būsto palūkanos iš karto pakilo.
NT kainos šiuo metu taip pat yra pasiekusios istorines aukštumas. Čia svarbų vaidmenį suvaidino bendra lengvatinių būsto paskolų programa – dėl jos smarkiai išaugo NT paklausa, o kartu ir kainos. Kvadratinis metras Maskvoje kainuoja daugiau kaip 270 tūkst. rublių (2,7 tūkst. eurų). Maskvos srityje kainos mažesnės – apie 155 tūkst. rublių (1550 eurų) už kvadratinį metrą.
„Dom.rf“ duomenys rodo, kad kainos pernai metų trečiąjį ketvirtį pradėjo mažėti, tačiau nestipriai, rašo „bbc.com“.
Ne visi klientai iš karto supranta, kas slypi po šiais skaičiais ir kiek jie turės faktiškai mokėti, sako brokerė Jekaterina Smirnova. „Jei anksčiau 5 mln. rublių (50 tūkst. eurų) paskolos mėnesio įmoka buvo 50 tūkst. rublių (500 eurų), tai dabar – apie 130 tūkst. rublių (1,3 tūkst. eurų)“, – skaičiavo ji. Pasak pašnekovės, atlikus galutinius skaičiavimus, daugelis arba sumažina paskolos dydį, arba apskritai atsisako pirkti būstą.
NT brokerė Marina Fiodorova BBC pasakojo, kad su klientais 2024 m. tiesiogine to žodžio prasme bėgo į banką, kad spėtų paimti būsto paskolą, kol palūkanų norma nebuvo vėl pakelta – taip dažnai pastaruoju metu bankai jas keičia.
„Šioje rinkoje dirbu jau 15 metų. To niekada nebuvo. Dabar rinkoje yra didelis sąstingis“, – apie NT kainas kalba M.Fiodorova.
Vargu ar 2025 m. situacija rinkoje bus geresnė. Mažėjant pardavimams – trečiąjį ketvirtį naujų butų pardavimai, palyginti su vidutiniu pirmojo pusmečio lygiu, sumažėjo apie 20 proc. – plėtotojai ir bankai visus metus siūlė įvairias schemas, kad sumažintų įmokas. Dažniausiai dėl to padidėdavo buto kaina.
Nuo 2025 m. sausio 1 d. visos būsto paskolos Rusijoje išduodamos pagal nustatytą standartą: Centrinis bankas reikalauja, kad bankai aiškiai nurodytų visus mokesčius ir rinkliavas, kuriuos turi sumokėti buto pirkėjas. Dėl to rinka tampa skaidresnė, tačiau kartu didėja palūkanų normos.
BBC Rusijos tarnyba pasikalbėjo su keliais žmonėmis, kurie 2024 m. bandė paimti paskolą būstui įsigyti. Su bankų nustatytais apribojimais viename ar kitame etape susidūrė beveik visi. Valdžios institucijos moka bankams kompensacijas už lengvatinių paskolų suteikimą – kuo didesnis skirtumas tarp rinkos ir lengvatinių paskolų palūkanų normų, tuo suma didesnė. Kartais šių subsidijų mokėjimas nutrūksta – tada bankai nustoja teikti lengvatines paskolas.
Rudens pradžioje būsto paskolos šeimoms nebuvo išduodamos, nes buvo išnaudoti tokių paskolų limitai.
Tačiau tai nėra vienintelė problema.
Natalija turi vyrą ir du vaikus – 11 metų dukrą ir šešerių sūnų. Šeima gyvena Maskvoje, kur dar 2016 m. įsigijo butą su paskola. Naujo būsto jie neplanavo pirkti, bet suprato, kad netrukus praras galimybę įsigyti butą su lengvata, nes sūnui greit sukaks septyneri.
Natalija kreipėsi į „Sber“ ir VTB bankus, tačiau abiejuose bankuose baigėsi lengvatinių paskolų limitai.
Moteris įklimpo studijuodama plėtotojų ir butų pardavėjų pasiūlymus. Visi BBC pašnekovai skundžiasi, kad rinka keičiasi itin greitai, o susigaudyti joje reikia daug laiko ir pastangų. Be to, plėtotojai ir bankai savo klientams siūlo įvairias NT įsigijimo programas – keblu išsiaiškinti, ar paskolos gavėjas iš jų išpeš naudos.
Galiausiai Natalija pasinaudojo viena iš vystytojo programų ir už 11 mln. rublių (110 tūkst. eurų) įsigijo vieno kambario butą su 4 proc. paskola 30 metų laikotarpiui. „Objektas ne toks, kokio norėjome, bet nuo gruodžio 11 d. 4 proc. dydžio paskolą panaikino“, – sako Natalija.
Vis dėlto daugelis žmonių paprasčiausiai nėra pasirengę imti brangių paskolų.
Nepriimtina prabanga
Tatjana iš Rostovo turi nedidelį verslą – nuosavą tatuiruočių studiją. Septynerius metus moteris nuomojosi jai skirtas patalpas už vieną kainą, tačiau 2024 m. nuomotojas už jas paprašė daugiau pinigų, tad Tatjana nusprendė verčiau nusipirkti namą ir jį pertvarkyti.
„Susiradau NT vystytoją, rugsėjo pabaigoje kreipiausi į du bankus – tai buvo „Sberbank“ ir VTB“, – pasakojo Tatjana ir pridūrė: bankai greitai sutiko jai suteikti paskolą, tik paskolos teko kurį laiką palaukti – vėlgi išseko lengvatinės paskolos.
Kai šios vėl buvo atnaujintos, atsirado kitas galvos skausmas: NT plėtotojas namo kainą padidino 750 tūkst. rublių (7,5 tūkst. eurų).
Būsto paskolų rinkoje vyksta nuolatiniai sudėtingi procesai: Centrinis bankas nustato vis naujus apribojimus, kad skolininkams, kurie, tikėtina, negalės paskolų grąžinti, jos nebūtų išduodamos. Reaguodami į tai, bankai kuria naujas schemas, kaip apeiti šias taisykles.
Rudenį finansų įstaigos pradėjo taikyti naują komisinį mokestį – jį turi mokėti vystytojas arba paskolos gavėjas, jei pirkėjas ima būsto paskolą su rinkos palūkanų norma. Tokio komisinio mokesčio dydis siekė apie 6,5 proc. paskolos sumos, rašo „Kommersant“. Dėl to NT kaina galėjo padidėti apie 10 proc.
Bankas iš kliento arba vystytojo paimdavo papildomą komisinį mokestį – taip jis galėjo sumažinti paskolos kainą, įvykdyti Centrinio banko normas ir uždirbti. Tačiau galutiniam pirkėjui būstas pabrango.
Kai reguliatorius suuodė, kad pasinaudodami šiuo mokesčiu bankai bandė apeiti Centrinio banko apribojimus, jis nustatė apribojimus visai paskolos kainai. Kitaip tariant, bankai negalėjo skolinti už dideles palūkanas, nors Centrinis bankas padidino palūkanų normą.
Tiesa, spalio 10 d. Centrinis bankas iki šių metų kovo pabaigos sustabdė visos paskolos kainos apribojimą. Vadinasi, nuo spalio 10 d. bankai gali didinti paskolos kainą.
Po to šio Centrinio banko sprendimo bankai pradėjo atšaukti komisinius mokesčius.
Visus 2024-uosius rinkoje veikė daug neskaidrių schemų, kurios iš pirmo žvilgsnio turėtų pagerinti buto pirkėjo padėtį. Vystytojai kartu su bankais siūlė paskolas be pradinio įnašo arba mokėjo grynuosius pinigus, kuriuos galima išleisti baldams pirkti. Tačiau iš tikrųjų visa tai tebuvo arba bandymai apeiti Centrinio banko reguliavimą, arba akcijos.
Norėdamas gauti būsto paskolą, žmogus turi ne tik turėti santaupų ir dideles pajamas, bet ir būti pakankamai finansiškai išprusęs, kad galėtų atskirti palankius pasiūlymus. Šią problemą Centrinis bankas nusprendė pašalinti įvesdamas jau minėtą sausio 1 d. įsigaliojusį hipotekos standartą.
Tačiau pagrindinė problema – žmonių pajamos. Leidinys „Cholod“ apskaičiavo, kad daugelyje didžiųjų Rusijos miestų vidutinis 20 metų atlyginimas, atskaičius mokesčius, yra gerokai mažesnis, nei įmokos už būsto paskolą 50 kv. m butui su 21 proc. palūkanų norma (Centrinio banko palūkanų norma) įsigyti. „Būsto pirkimas yra nepriimtina prabanga“, – daro išvadą leidinys.
Tačiau net jei žmogus turi pakankamai pajamų, dažnai sandorį būna sunku patvirtinti: bankas reikalauja pažymų apie oficialias pajamas, o būsto pirkėjas ne visada jas gali pateikti.
Dėl tokios padėties rinkoje brangsta ir būsto nuoma. Trečiąjį ketvirtį būsto nuomos kainos augo dviženkliais tempais, rašo „Dom.rf“. Vidutinė nuomos kaina pasiekė istorines aukštumas: Maskvoje ji siekė 111 tūkst. rublių (1110 eurų), o Sankt Peterburge – 56 tūkst. rublių (560 eurų).
Viačeslavas nuomojasi butą Maskvoje. Vyras sako, kad hipotekos palūkanų normų padidėjimas turėjo „siaubingą poveikį“ nuomos rinkai. Tokiomis aplinkybėmis Viačeslavas pagaliau pagalvojo apie būsto paskolą. „Aš labai norėjau, bet iš tikrųjų dabar ją imti gali tik savižudis“, – padėtį apibūdina vyras.
Tikėtina, kad artimiausiais metais padėtis NT rinkoje nepagerės. 2024 m. lapkritį išduotų būsto paskolų skaičius sumažėjo 62 proc. Nepaisant to, NT kainos nemažėja.
Mažai tikėtina, kad trauksis palūkanų normos. Centrinis bankas jau keletą mėnesių didina bazines palūkanų normas, reaguodamas į didelę infliaciją. Tikėtina, kad 2025 m. tokia tendencija išsilaikys.
Nuo 2025 m. sausio 1 d. atsiradus paskolų išdavimo standartui, palūkanų normos gali padidėti – jas bus sunkiau paslėpti po įvairiais komisiniais mokesčiais.
Kartu priežiūros institucija stengiasi apriboti per ilgų paskolų arba paskolų su mažu pradiniu įnašu išdavimą – tokios paskolos laikomos ypač rizikingomis. Centrinio banko nuomone, šie apribojimai yra būdas stabilizuoti rinką ir užkirsti kelią krizėms ateityje. Neturintiems santaupų arba gaunantiems nedidelį atlyginimą imti paskolą taps beveik neįmanoma.
„Žmonės pradeda prisitaikyti, pamažu su tuo susitaiko. Vyriausybė atvirai teigia, kad iki 2027 m. mažų palūkanų normų nebus. Tie, kurie pasiryžta spręsti problemą dabar, ją sprendžia“, – sako NT brokerė M.Fiodorova.
Rusijos rublio kursas – pagal „exchange.lt“.
