Kuo greičiau parengtas projektas, tuo daugiau klaidų
Statybų procesą galima skirti į dvi dalis. Tai – pasiruošimas statyboms arba jų proceso planavimas bei jo įgyvendinimas. „Kuo daugiau laiko ir pastangų skiriama planavimui, tuo labiau sutrumpinamas statybos laikotarpis bei minimizuojamos rizikos, susijusios su biudžetu bei terminais“, – teigia pastatų statybos ir energetikos projektus valdančios UAB „Viconus“ direktorius Renatas Viršilas.
Jis sako, jog labai dažnai tenka stebėti, kai projektų vykdytojai stengiasi kuo greičiau baigti projektavimo darbus ir skuba gauti statybos leidimą, o tada jau visas kylančias problemas sprendžia statybos laikotarpiu. Paprastai kuo greičiau parengtas projektas, tuo didesnė tikimybė, kad jame bus daugiau klaidų. Taigi ir nenumatytų išlaidų bei laiko sąnaudų.
Tačiau tai – ne vienintelė priežastis, kodėl statybų biudžetai nenumatytai išsipučia: jei statybos pradedamos ir tik tada detalizuojami visi projekte esantys sprendiniai, tuomet kaštai taip pat išauga. „Todėl nerekomenduojama skelbti konkurso tol, kol nėra ne tik techninio projekto, bet ir darbo projekto. Būtent šie žingsniai ir padeda tiksliau apskaičiuoti būsimas išlaidas“, – akcentuoja R.Viršilas.
Žinoma, absoliučiai tikslios projekto kainos apskaičiuoti neįmanoma, tačiau tvarkingai suplanavus statybas, pašnekovo teigimu, turėtų pakakti apie 10 procentų rezervo. Norintiems kaip įmanoma tiksliau apskaičiuoti būsimas išlaidas, R.Viršilas pataria padaryti namų darbus ir pasirūpinti projekto priežiūra, kuri vėliau padeda neįklimpti į problemas.
„Gal verta keletą mėnesių užtrukti ir tikrai gerai pasiruošti statybos etapui, pasirengti detalų projektą, detalizuoti jį, ir konkurso metu gauti tikrą kainą. Tam, kad statomo objekto apimtis, biudžetas ir terminai būtų suvaldyti, būtina viską detaliai įvertinti planavimo etape“, – pataria UAB „Viconus“ vadovas.
Statybos darbų dalis – dažna paslaptis
R.Viršilas atkreipia dėmesį į labai svarbų dalyką: techninėje užduotyje dar prieš pradedant projektavimo darbus būtina įvardinti ir statybos darbų biudžeto dydį.
„Realybėje šis, bene svarbiausias, parametras neretai tampa paslaptimi. Atlikus projektavimo darbus, gavus statybos leidimą, atsiskaičius su projektuotojais, rengiamas konkursas pirkti statybos darbus. Ir tuomet iš gautų pasiūlymų aiškėja, kad klientas tikėjosi visai ne to. Tada tenka vėl kartoti procesą – grįžti prie projektavimo, keisti kai kuriuos sprendinius, kad jie atitiktų kliento biudžetą. Tačiau toks grįžimas reiškia papildomus kaštus ir prarastą laiką, projekto įgyvendinimas tada užsitęsia“, – pabrėžia pašnekovas.
Pasak R.Viršilo, dažniausiai tenka susidurti su dviem situacijomis: „Vieni klientai jau iš anksto žino, į kokią konkrečią sumą nori sutilpti, o kiti paprašo mūsų įvardyti, koks biudžetas konkrečiam projektui turėtų būti numatomas.“
Jei biudžetas įvardijamas, tuomet kokybiniai ir apimties parametrai pritaikomi būtent pagal jį. Pašnekovo teigimu, tokiu atveju, vykdant statybos darbų pirkimo konkursą, nėra neapibrėžtumo ir paprastai iš pasiūlymų gauta kaina būna labai artimos tam biudžetui, kuris ir buvo suplanuotas.
Jei biudžetas neįvardijamas, dažniausiai tiek užsakovas, tiek projektuotojai renkasi aukščiausio lygio medžiagas ir kokybę, o galutinę statybos darbų kainą sužino tik paskelbę konkursą, kuri paprastai būna gerokai aukštesnė, nei tikėtasi.
Tai kiek gi kainuos projektas?
Statybų kainą apibrėžia ne disponuojamos ar planuojamos išleisti lėšos, bet reali konkrečių objektų kaina rinkoje.
„Labai dažnai mūsų teiraujasi, kiek kainuos tam tikro tipo projektas. Pavyzdžiui, 10 tūkstančių kv. metrų ploto logistikos sandėlis. Mes dažniausiai į tokius klausimus galime atsakyti remdamiesi savo patirtimi: turime naujausių įgyvendintų ir jau užbaigtų projektų kainodarą, nepamirštame atsižvelgti ir į infliaciją. Tačiau kiekvieną atvejį reikia vertinti labai individualiai“, – tvirtina R.Viršilas.
Jis pasakoja, kad būna atvejų, kai projekto vykdytojai prisirankioja informacijos, tačiau ji būna netiksli, pavyzdžiui, apskaičiuojama ne viso projekto, o tik pastato kaina. Arba analogiškas objektas pastatytas vietoje, kur buvo visa reikiama infrastruktūra bei komunikacijos, o kitu atveju – visa tai dar teks įrengti.
„Labai svarbu įvertinti visą projektą – ir statinius, ir infrastruktūrą, kurią reiks įrengti, taip pat visus būsimus infrastruktūros mokesčius, projektavimo darbus, projekto valdymą bei techninę priežiūrą. Turi būti įtraukti ir visi teisiniai kaštai“, – teigia pašnekovas.
Klaidų išvengti padeda ekspertinės žinios
Dar vienas saugiklis, padedantis išvengti neplanuoto statybos biudžeto padidėjimo, – techninis auditas.
„Tai yra labai nedidelė investicija, dėl kurios galima įvertinti visas objekte esančias rizikas. Pavyzdžiui, ar įrengta reikiama infrastruktūra bei komunikacijos, ar jos pakankamos tam projektui įgyvendinti; ar nėra sklypas užterštas, o to dar pasitaiko buvusiose pramoninėse zonose, jei taip, ar įmanoma jį išvalyti ir kiek tai kainuos“, – apie dar vieną svarbų darbą ruošiantis statyboms pasakoja R.Viršilas.
Kalbėdamas apie statybų biudžeto planavimą ir valdymą R.Viršilas pabrėžia, kad kai kuriuose projektuose pasitaiko klaidų, kurios ne iš karto pastebimos.
„Visais įmanomais būdais, tiek sudarydami techninę užduotį, tiek apskaičiuodami biudžetą, tikrindami projektą, įgyvendindami konkursą stengiamės eliminuoti neapibrėžtumus, kad jų liktų kuo įmanoma mažiau prasidėjus statyboms, – pasakoja R.Viršilas. – Statybos eigoje spręsti papildomų pinigų, padarytų klaidų ar viršyto biudžeto klausimus – tikrai sudėtinga, ypač jei projektą reikia įgyvendinti laiku.“
Tiesa, tokie dalykai kaip karas, pandemija ar didelė infliacija nėra prognozuojami ir jie sukėlė daug iššūkių visiems: ir statybų užsakovams, ir vykdytojams.
„Tokiose situacijose labai svarbu galvoti ne kaip sutilpti į biudžetą, bet tiesiog jį suvaldyti. Tai įmanoma, jei statybos eigoje numatomi bent keli žingsniai į priekį“, – teigia R.Viršilas.
Jis sako, kad tokia stebėsena leidžia laiku identifikuoti aktualių paslaugų ar produktų kainų kilimą ir į tai atsižvelgiant daryti statybų projekto pakeitimus, taip sutilpti į biudžetą. Pavyzdžiui, kai kurių brangesnių, bet ne kritiškai svarbių sprendimų atsisakyti ar juos keisti pigesniais.
