Yra keletas akivaizdžių ir skubių poreikių: reikia daugiau būsto. Svarbu ir tai, jog būstas turi būti įperkamas.
Pabrėžiama ir tai, jog privalu nebesuteikti galimybės Volstryto įmonėms tapti nuomotojais vien tam, kad nuomininkai neturėtų galimybės kaupti nuosavo kapitalo.
Politikams netrūksta su būsto įperkamumu susijusių galvosūkių, kuriuos reikia išspręsti.
Amerikos rinkai šiuo metu mažiausiai reikia dar vieno šešėlinio finansinio produkto, kuris mažas pajamas gaunančius amerikiečius verstų priimti prie bankroto juos galinčias privesti paskolų sąlygas ir įsigyti tokį nekilnojamą turtą, kurio jie negali sau leisti.
Prieš dvi savaites vienas didžiausių JAV hipotekos skolintojų išleido „naują“ programą, kuri leidžia pirmą kartą perkantiems namus savo pirkinį įsigyti be pradinio įnašo.
Skamba per daug gerai
Tačiau bent kiek nusimanantiems apie ekonomiką aišku, jog toks būdas yra tiesiausias kelias į 2008 m. finansų krizės lygio ekonominę katastrofą.
Taigi kaip tai veikia?
Norintiems įsigyti būstą, bet neturintiems pakankamai santaupų pradiniam įnašui, JAV veikianti „United Wholesale Mortgage“ įmonė siūlo išvengti pradinio grynųjų pinigų mokėjimo.
Vietoj to, pasiskolinami 3 proc. namo vertės (iki 15 tūkst. JAV dolerių) kaip paskola be palūkanų, o likę 97 proc. mokami kaip standartinė hipoteka.
Tačiau štai „kabliukas“: nors tie 15 tūkst. JAV dolerių nekaups palūkanų, tačiau juos reikės grąžinti – visą sumą iš karto – kai pirkėjas parduos būstą, sumokės hipoteką arba refinansuosis.
Puiku, jei pirkėjo finansinei padėčiai ar ekonomikai nieko blogo neatsitiks, o jūsų namų vertė nuolat kils, o toks įspūdis gali susidaryti stebint paskutinių kelerių metų tendencijas.
Visgi realybė yra kiek kitokia.
Štai keletas būdų, kaip šis 15 tūkst. doelrių kainuojantis Damoklo kardas gali baigtis dūriu pirkėjui į nugarą.
Būsto rinkos kainos, kaip galima prisiminti iš filmo „The Big Short“, ne visada kyla. O kadangi žmogus nesumokėjo pradinio įnašo, jei rinkos situacija pablogės, jis iškart taps skolingas daugiau nei vertas jo namas.
Praradęs darbą ar patekęs į finansinius sunkumus asmuo gali pabandyti parduoti savo namą, o tai „užkabintų“ jį ant kabliuko – privalu grąžinti 15 tūkst. dolerių. Bet jei namas nėra vertas to, ką žmogus skolingas, jis laikomas, kaip savo įsipareigojimų nevykdančia susitarimo puse.
„Toks scenarijus yra būtent tai, kas įvyko per antrinių būsto paskolų krizę, – sakė Bostono koledžo teisės mokyklos profesorė Patricia McCoy. – Tai įvyko anksčiau ir gali pasikartoti“.
Net ir pagal patį geriausią ekonominį scenarijų tam tikru momentu vis tiek reikės sumokėti tuos 15 tūkst. dolerių.
Kaip patvirtintų bet kuris namų savininkas, nupirktas namas bus nuolatinis finansinis „nuostolis“ nuo to momento, kai žmogus gaus jo raktus.
Namuose per ilgą laiką teks atlikti daugybę renovacijų, kai kurios iš jų reikalaus didelių investicijų, pavyzdžiui, stogo renovacija. Tokios investicijos labai apribos galimybę taupyti ir kaupti pinigus.
„United Wholesale Mortgage“ atmeta visus šiuos nuogąstavimus, pažymėdama, kad skolininkai vis dar turi laikytis griežtų rizikos prisiėmimo gairių, o skolinimo standartai nuo finansų krizės pradžios gerokai pakilo.
Tai tiesa – žmonės jau ne taip pasitiki „jokių pajamų, jokio darbo ar turto“ (angl. NINJA loans – no income, no job or assets) paskolomis.
Tačiau bendrovės vis tiek turi pabrėžti tai, kad mažesnes pajamas gaunantys žmonės, kurie neturi santaupų, labiau nukentės pablogėjus ekonominei situacijai.
„Viena iš antrinių būsto paskolų krizės pamokų buvo ta, jog palengvindami skolinimosi procesą, jūs skolininkui nesuteikiate jokios naudos“, – sakė Sent Džozefo universiteto docentas Jonathanas Adamsas.
„Kūrybiškas“ namų pirkimas
Nulinės paskolos atgimimas pabrėžia, kokia klampi 2024 m. tapo būsto rinka.
Esant mažoms atsargų ir hipotekos palūkanų normoms apie 7 proc. pardavėjų yra nemotyvuoti parduoti, o pirkėjai neturi iš ko rinktis, todėl kai kurie iš jų priversti suktis iš padėties.
Vienas iš būdų, kaip galima gauti mažesnę hipotekos normą, yra pirkti ją iš kažkieno kito. „Numanomos“ hipotekos leidžia būsto pirkėjui perimti esamą pardavėjo paskolą – su (idealiu atveju) mažesne palūkanų norma.
Kaip tai veikia: pirkėjas grynaisiais pinigais išmoka sumą, kurią pardavėjas jau yra sumokėjęs, tuo pačiu prisiimdamas likusį hipotekos likutį.
Žinoma, tai nėra tobulas sprendimas visiems – pardavėjo išpirkta suma gali būti didelė ir pirkėjui neįkandama.
Tik apie ketvirtadalis JAV hipotekos paskolų yra „numanomos“.
Tačiau tai geriau nei laukti stebuklingo makroekonominių jėgų derinio, kol pagaliau būtų sumažintos naujų hipotekinių paskolų palūkanų normos.
Tai pavyko 50-metei Ellen Harper, programinės įrangos analitikei , kuri balandį nupirko Fairburne, Džordžijos valstijoje, esantį namą, įsigijo su 2,49 proc. siekiančia palūkanų norma, kai tuo tarpu vidutinis 30 metų rodiklis buvo šiek tiek daugiau nei 7 proc. Tai sutaupė jai tūkstančius dolerių.
„Aš tiesiog nusprendžiau, kad noriu pamatyti, kiek mažiausiai galiu sumokėti už palūkanų normą“, – sako Harper. „Aš ieškojau geriausio pasiūlymo, kurį galėjau gauti, ir, manau, kad man sekėsi gana gerai.“
Parengta pagal CNN Business.
