„Visose trijose pirminėse būsto rinkose situacija skiriasi, tačiau yra tam tikrų paralelių, kurias galima apibendrinti kaip „galimybių langą“ būsto pirkėjams, – vertina „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis. – Po truputį ima gerėti įperkamumas: palūkanas leisti ėmė bankai, o nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį EURIBOR bazinė 6 mėn. palūkanų norma gruodžio pabaigoje sumažėjo daugiau nei ketvirčiu punkto – nuo 4,143 iki 3,861 proc. Taip pat rinkoje kaip niekad anksčiau daug plėtotojų pasiūlymų.“
Sostinės būsto rinkos „frontuose“ – tiek kainos, tiek pasiūlos bei paklausos – rodikliai visus metus išsilaikė labai panašiame lygyje. Kaune pardavimai lėtėjo smarkiausiai, tačiau nedidėjo ir pasiūla, o būsto kainos augo santūriai. Klaipėdoje situacija – dinamiškiausia: pardavimai sumenko ne taip smarkiai, kaip Kaune, tačiau labai reikšmingai augo asortimentas, o su juo – ir būsto kainos.“
„Vis dar stebime sandoriais užfiksuotą paklausą viršijantį susidomėjimą būstu – jo poreikis niekur nėra dingęs, tačiau žmonės vis dar atideda sprendimą. Labiausiai sumažėjo ekonominio būsto pirkėjų. Didžioji dalis kainai bei įperkamumui jautriausių ekonominio būsto pirkėjų liko arba perėjo į nuomos rinką, kurios kainos išlieka labai aukštame, pernai metų lygyje, sukeltame imigracijos bangos. Likusi dalis, tikėtina, pasirinko senesnės statybos būstą antrinėje rinkoje, nors šios rinkos pardavimai, lyginant su ankstesniais laikotarpiais, taip pat mažėjo“, – sako Š.Tarutis.
Iš visų 2023 m. parduotų butų, apie 48 proc. sudarė vidutinė, 45 proc. – ekonominė ir 7 proc. – prestižinė klasė. Nors ekonominės ir vidutinės klasės butų buvo parduotas labai panašus kiekis, įvertinus apyvartumą, pastebimas ryškus vidutinės klasės aktyvumas: ekonominės klasės butų pasiūloje yra maždaug 75 proc. daugiau nei vidutinės klasės, tačiau parduotas kiekis yra labai panašus.
Prognozuojama, kad laukiant ekonominės klasės būsto pirkėjų sugrįžimo, 2024 m. pasiūlai pateiktų naujų šios klasės butų skaičius bus dvigubai didesnis nei vidutinės klasės butų.
Remiantis „Citus“ analitikų skaičiavimais, sostinėje sparčiai augant gyventojų skaičiui, o žmonėms būsto įsigijimo planus nukeliant vėlesniam laikui, būsto pirminėje rinkoje laukiančių žmonių skaičius gali siekti iki 10 tūkst. Tai daugiau nei dvigubai viršija esamą būsto pasiūlą.
„Sudėjus šias tendencijas ir darant prielaidą, kad EURIBOR 2024 m., kaip prognozuojama, vis mažės ir įperkamumas gerės, tikėtina, kad sparčiau išaugs paklausa, o tai gali sukelti bankų palūkanų didėjimą bei greitesnį būsto kainų augimą. Tada įperkamumas vėl blogėtų, o augant pardavimams, kyla klausimas, ar plėtotojai toliau bus linkę duoti tiek pasiūlymų. Taigi, artimiausi 6 mėn. ir gali būti tas pirkėjų „galimybių langas“, – kalba Š.Tarutis.
Metų pabaiga suteikė teigiamą impulsą
2023 m. gruodį „Inreal“ Vilniuje fiksavo 178 suminius būsto pardavimus pirminėje rinkoje (190 naujų susitarimų, 12 grąžinimų). Tai penktadaliu viršijo lapkričio mėnesio rezultatus (atitinkamai: 147, 192, 45) ir dviem trečdaliais – praėjusių metų gruodžio pardavimus (107, 141, 34). „Nors metinis rezultatas (2189 suminiai pardavimai) kiek nusileido 2022 metams (2234), galima teigti, kad paskutinis ketvirtis sostinės pirminei būsto rinkai suteikė teigiamą impulsą 2024-iesiems“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Paskutinį metų mėnesį pasiūlos stebėjimus papildė 77 nauji objektai – apie 4 kartus mažiau nei mėnesiu anksčiau (329) ir ketvirtadaliu mažiau nei pernai tuo pat metu (102). Iš viso per metus pasiūlyti 2924 nauji būstai – beveik tiek pat kiek ir 2022 m. (2946). Pasiūlos ir paklausos santykis lėmė, kad pastaruosius dvejus metus pasiūla palaipsniui augo ir metų pabaigoje siekė 4587 būstus. Tiesa, beveik 1000 šių būstų jau yra rezervuoti, o apie 10 proc. visos pasiūlos sudaro kotedžai.
Pardavėjams palankesnis gruodžio mėnesio pasiūlos ir paklausos santykis lėmė nedidelį rinkos balanso rodiklio sumažėjimą nuo 1,67 iki 1,64, ir nors per metus ši reikšmė sumažėjo nuo 2,06, ji vis dar rodo vyraujančią pirkėjo rinką.
Per mėnesį ekonominės klasės būsto kainos sumažėjo nuo 2779 iki 2774 eurų/kv.m, vidutinės – kiek padidėjo, nuo 3907 iki 3933 eurų/kv.m, prestižinės – nuo 5395 iki 5425 eurų/kv.m. Loftų kainos nesikeitė ir išliko ties 2741 euru/kv.m, o kotedžų – ūgtelėjo nuo 2128 iki 2144 eurų/kv.m. Gruodžio mėnesį „Inreal“ fiksavo 38 konkrečių parduodamų būstų kainų sumažinimo atvejus ir 102 – padidinimo (neįtraukiant akcijų, kurių metų nebuvo tiesiogiai keičiamos būstų kainos).
„Skaičiuojant metinius pokyčius, kainos pirminėje sostinės būsto rinkoje didėjo nuo 8 iki 28 proc. skirtinguose segmentuose. Esminę įtaką tam turėjo pokyčiai pasiūlos struktūroje, tai yra pigesni ar brangesni rinką papildantys arba parduodami būstai. Tuo tarpu vertinant konkrečių pasiūloje esančių objektų kainą, reikšmingi pokyčiai nefiksuoti“, – sako T.S.Kvainickas.
Anot jo, patrauklesnių projektų kainų augimą atsvėrė kituose projektuose taikomos akcijos pirkėjams prisivilioti. Nominaliai ekonominės klasės būsto kainos per metus ūgtelėjo apie 8 proc., tačiau šiame segmente egzistuoja didelė priklausomybė nuo plėtros kaštų, o į pasiūlą pateko ir A++ klasės projektų, kuriems taip pat buvo taikomi infrastruktūros bei plėtros valstybinėje žemėje mokesčiai.
Vidutinės klasės segmente kainos per metus taip pat padidėjo apie 9 proc. Įtakos šio segmento būsto brangimui turėjo papildomas NT plėtros apmokestinimas, projektų vieta, nes vidutinės klasės segmentas apima gana įvairias patrauklumo lokacijas, reikšmingesni projektų architektūros skirtumai. Didžiausias kainų šuolis fiksuotas prestižiniame segmente, kuris yra ypač dinamiškas ne tik dėl projektų skirtumų, bet ir paties segmento dydžio. Reikšmingą įtaką turėjo ir tai, kad brangesni projektai šiame segmente apskritai neskelbia parduodamo būsto kainų savo svetainėse. Tendencijos stebėtos loftų bei kotedžų segmentuose buvo nulemtos panašių priežasčių kaip ekonominiame segmente.
Gruodį Kaune pirminėje būsto rinkoje „Inreal“ fiksavo 57 suminius pardavimus (59 nauji susitarimai, 2 atšaukimai) – bene dvigubai mažiau nei lapkritį (99, 105, 6), tačiau dvigubai daugiau nei prieš metus (25, 25, 0). Iš viso per metus susitarta dėl 558 būstų – apie 22 proc. mažiau nei 2022 metais (711).
Paskutinį 2023-ųjų mėnesį pasiūlos stebėjimus Kaune papildė 25 nauji objektai – apie tris kartus mažiau nei mėnesiu anksčiau (86) ir du kartus daugiau nei prieš metus (10), tačiau metinis pasiūlos padidėjimas (638) buvo panašus į 2022 metų pasiūlos pokyčius (654). Per metus pasiūlos kiekis sumažėjo nuo 1300 iki 1229 būstų. Dalies projektų interneto svetainės buvo uždarytos ir pardavimų informacija tapo nebepasiekiama stebėjimams. Kituose įvyko struktūriniai pokyčiai – butai buvo apjungiami, todėl jų skaičius sumažėjo. Rezervuotų būstų skaičius Kaune yra didesnis nei Vilniuje ir sudaro apie 40 proc. pasiūlos kiekio.
Rinkos balanso rodiklio reikšmė Kaune per metus pagerėjo nuo 1,67 iki 1,46 priartėdama prie subalansuotos rinkos ribos (1,25). „Įvertinus vystytojų pažymėtų rezervuotų, bet potencialiai jau parduotų butų dalį, rinkos balanso reikšmė Kaune gali būti artima ir subalansuotai, nors ir ne ypač aktyviai rinkai“, – teigia T.S. Kvainickas.
Kainų pokyčiai per mėnesį nebuvo reikšmingi. Šiek tiek pabrango ekonominės klasės būstai – nuo 1859 iki 1903 eurų/kv.m. Vidutinės klasės segmente kainos padidėjo nuo 2788 iki 2805 eurų/kv.m, prestižiniame segmente – sumažėjo nuo 4007 iki 4000 eurų/kv.m. Loftai brango nuo 2020 iki 2132 eurų/kv.m, o kotedžai pigo nuo 1614 iki 1544 eurų/kv.m.
Gruodis Kaune kaip ir sostinėje buvo kiek palankesnis pardavėjams, nes fiksuoti 25 kainų didinimo atvejai ir tik 7 – kainų mažinimo. Metinis kainų pokytis pirminėje Kauno būsto rinkoje buvo didžiausias prestižiniame segmente, siekė apie 19 proc. Ekonominės klasės būstai brango apie 10 proc., loftai – 8 proc., o kotedžai pigo 7 proc. Kaip ir sostinėje, didžiausius pokyčius lėmė pasiūlos struktūra.
Klaipėdos pirminėje būsto rinkoje gruodį suskaičiuota 14 pardavimų (atšaukimų nebuvo) – dvigubai mažiau nei lapkritį (28, 29, 1), tačiau septynis kartus daugiau nei prieš metus (2, 2, 0). „Klaipėdos rinka tarp trijų didmiesčių yra mažiausia, todėl tokie svyravimai yra gana įprasti. Tarp trijų didžiųjų Lietuvos miestų tik Klaipėdoje 2023 m. buvo fiksuotas suminių pardavimų skaičiaus didėjimas. 2022 m. – 205, o 2023 metais – 229. Prie to prisidėjo tiek gyventojų skaičiaus padidėjimas, tiek ir didesnis vystytojų aktyvumas uostamiestyje“, – sako T.S.Kvainickas.
Gruodžio mėnesį į Klaipėdos naujų būstų pasiūlos stebėjimus įtraukti 36 objektai. Lapkritį ir metais anksčiau nauja pasiūla fiksuota nebuvo. Iš viso per metus rinkai buvo pasiūlyti 453 nauji būstai – beveik dvigubai daugiau nei 2022 metais (251). Tai turėjo įtakos ir metiniam pasiūlos lygio ūgtelėjimui nuo 359 iki 575.
Pasiūlos padidėjimas buvo reikšmingesnis nei paklausos, todėl per metus rinkos balanso rodiklio reikšmė išaugo nuo 1,66 iki 2,04. „Viena vertus, aukšta rinkos balanso rodiklio reikšmė mažina NT vystytojų susidomėjimą miestu. Kita vertus, Klaipėdoje taip fiksuojama didelė rezervuoto būsto dalis – beveik 38 proc., todėl tikėtina, kad reali indekso reikšmė būtų kiek artimesnė subalansuotai rinkai. Svarbu ir tai, kad tai nėra pirmasis kartas, kuomet pirkėjams buvo pasiūlytas didesnis būsto kiekis, o ankstesniais atvejais rinkos pasiūlos padidėjimą lydėjo tik trumpalaikis pirkėjų susidomėjimas, todėl dar anksti vertinti uostamiesčio rinkos atsigavimą“, – teigia T.S.Kvainickas.
Gruodis Klaipėdoje praėjo be reikšmingų būsto kainų pokyčių. Per mėnesį ekonominėje klasėje kaina išliko ties 1754 eurų/kv.m. Vidutinės klasės segmente kainos padidėjo nuo 2594 iki 2614 eurų/kv.m. Prestižinės klasės būstas išliko ties 6796 eurų/kv.m. Kotedžai brango nuo 1749 iki 1769 eurų/kv.m. Metinis kainų pokytis uostamiesčio pirminėje būsto rinkoje buvo apie 22 proc. Didžiausi pokyčiai įvyko vidutiniame segmente dėl naujų projektų kainodaros.
Daugiausia pirko dviejų kambarių butus
2023 metais pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 2 174 butai, rodo „Hanner“ analitikų surinkti duomenys. Pasak jų, sandorių skaičius išliko panašus kaip ir 2022 m., kai buvo pasirašytos 2 202 preliminarios sutartys.
2023 m. butų kainos svyravo nežymiai – sausio pabaigoje vidutinė laisvų butų 1 kv. metro kaina siekė 3344 eurus, o gruodžio pabaigoje – 3 257 eurus. Vidutinė praėjusiais metais parduoto buto kv. metro kaina siekė 3 372 eurų.
Sėkmingiausi 2023 m. vystytojams buvo kovo ir spalio mėnesiai, kuomet pasirašytos atitinkamai 284 ir 257 preliminarios sutartys su pirkėjais. Tuo metu 2023 m. Vilniaus NT rinkoje taip pat buvo užfiksuoti 406 sutarčių nutraukimai.
Praėjusiais metais pirkėjai dažniausiai rinkosi įsigyti dviejų kambarių butus. Jų pardavimai sudarė 50 proc. nuo visų sandorių sostinės pirminėje rinkoje.
Gruodžio mėnesį Vilniaus rinkai naujų NT projektų pasiūlyta nebuvo. Nepaisant to, naujų butų pasiūla praėjusiais metais Vilniuje augo. Iš viso sostinėje pirkėjai šiuo metu gali rinktis iš 3 833 butų, kuriuos pirminėje rinkoje siūlo vystytojai.
