Dar pavasarį „Forbes“ pašnekovai, komentuodami statybų bumą Sočio būsto rinkoje, darė prielaidą, kad elitinio NT kainos čia netrukus bus didesnės nei Dubajuje. Jų prognozės išsipildė: NT agentūros „NF Group“ duomenimis, didelio biudžeto būsto kvadratinis metras kurorte kainuoja daugiau kaip 1,4 mln. rublių (14736 eurus) – brangiau nei JAE sostinėje, taip pat Niujorke (JAV) ir Londone (Jungtinėje Karalystėje).
Tuo pat metu „NF Group“ duomenimis didelio biudžeto būsto pardavimai Sočyje, 2023 m. trijų ketvirčių pabaigoje, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu, smuko 45 proc. Kurorto masinės naujos statybos ir antrinio NT segmentuose taip pat tvyro sumaištis.
Elitinio būsto segmentas: brangus, mažas ir prastas
„NF Group“ nurodo, kad vidutinė kvadratinio metro kaina Sočio didelio biudžeto projektuose – 2,5 mln. rublių (26315 eurų). „Pagrindiniai veiksniai, ribojantys paklausą Sočio gyvenamojo NT rinkoje, yra jos perkaitimas ir aukštos kainos“, – mini „NF Group“ partnerė Olga Širokova.
Tuo pat metu Maskvoje brangus elitinis NT muša pardavimo rekordus. Specialistų teigimu, prieš Sočio vystytojus ėmė veikti veiksnys, kuris anksčiau buvo jų pranašumas – maža konkurencija. Aukšto biudžeto NT segmente Sočyje susiliejo du veiksniai – pernelyg aukštos kainos ir pasiūlos trūkumas. Dėl to, pastebi „Forbes“ pašnekovai, naujų projektų kokybė gerokai prastesnė nei Maskvos elitinių būstų. „Kainos ir kokybės santykis Sočyje nepateisinamas“, – „forbes.ru“ teigia Sočio NT rinkos specialistas Kirilas Flutkovas.
„Susidomėjimas NT Sočyje mažėja dėl kainos ir kokybės neatitikimo, susisiekimo ir automobilių statymo problemų“, – priduria bendrovės „Skolkovo Realty“ generalinis direktorius Borisas Boriskinas.
„To, ką įprasta matyti verslo klasėje Maskvoje, Sankt Peterburge, Tiumenėje, Jekaterinburge, Novosibirske, Sočyje nėra, – apibendrina Sergejus Smirnovas, „Vysotsky Estate“ vyresnysis partneris. – Dėl statybų apimčių trūkumo vystytojai vis dar gali sau leisti neišdirbti produkto iki galo“.
Kiti „Forbes“ pašnekovai atkreipia dėmesį į tai, kad, nepaisant pasiūlos trūkumo, Sočyje vis dar yra daug norinčiųjų pirkti NT. „Pagrindinė problema – trūksta kokybiško didelio biudžeto būsto, – sako Pavelas Bykovas, bendrovės „Etaži“ direktorius Sočyje. – Ne tiek daug gyvenamųjų kompleksų atitinka net verslo klasės reikalavimus, o kvadratinio metro kaina juose kartais prasideda nuo 1,5 mln. rublių (15789 eurų).“ „Pardavimų sumažėjimą lemia pasiūlos trūkumas, – pabrėžia elitinės NT agentūros „Nika Estate“ savininkas Viktoras Sadygovas. – Turime rinktis iš likučių“.
Nuo 2021 m. Sočyje galioja naujų statybų moratoriumas, todėl mieste yra nedaug naujų pastatų. Vertinama, kad naujų butų galėtų būti apie 5 tūkst.
Visa tai lėmė, kad NT kainos Sočyje stabiliai augo visus 2023 m.: jei 2022 m. gruodį kvadratinis metras Sočio naujuose pastatuose vidutiniškai kainavo 401 tūkst. rublių (4221 eurą), tai po metų, 2023 m. gruodį – jau 518 tūkst. rublių (5452 eurus). „Kokybiškus objektus Sočyje galima suskaičiuoti ant rankos pirštų, o kainos tokiuose projektuose iš karto prasideda nuo 650 tūkst. rublių (6842) už kvadratinį metrą, jei šis projektas yra ne kalnuose“, – patikslina S.Smirnovas iš „Vysotsky Estate“. Sočyje trūkstant naujų gyvenamųjų pastatų, vystytojai aktyviai reklamuoja apartamentus su viešbučio paslaugomis. Dažnai jie kuriami rekonstruotuose viešbučiuose ar sanatorijose. Anot Sočio NT eksperto K.Flutkovo, tai tampa viena pagrindinių NT rinkos plėtros krypčių kurortiniuose miestuose.
„Pigiausi parduodami butai kainuoja nuo 12 mln. rublių (126,3 tūkst. eurų), aukščiausios klasės – nuo 40 mln. rublių (421 tūkst. eurų)“, – patikslina P.Bykovas, bendrovės „Etaži“ direktorius Sočyje.
„Apartamentai su paslaugomis Sočio centre kainuoja apie 17 mln. rublių (beveik 177 tūkst. eurų), o sezono metu, esant 90 proc. užimtumui, atneša 130–140 tūkst. rublių (1368–1473 eurus) pajamų per mėnesį“, – apskaičiavo „Leto Real Estate“ vadovaujantis partneris Jevgenijus Krivotulovas.
Didžiausia paklausa – iš pirkėjų nerezidentų. Tikslinė kurortinių projektų auditorija yra Maskvos ir Sankt Peterburgo gyventojai, taip pat iš Sibiro ir Uralo federalinių apygardų bei šiaurinių regionų.
Klausimai apie dabartinę antrinės NT rinkos padėtį Sočyje verčia ekspertus sarkastiškai šypsotis arba nervingai juoktis. Čia tebevyrauja ypatinga atmosfera, kurią sukuria neaiškūs objektai, tokie kaip legendiniai gyvenamieji garažai, netikri skelbimai ir kiti vietiniai prieskoniai.
Šiais metais įvyko keletas nutikimų, kurie leidžia tikėtis permainų: valdžios institucijos pagrasino NT agentams baudžiamąja atsakomybe už pagalbą parduodant per savavališkas statybas iškilusius pastatus, o patys NT agentai sutiko padėti kovoti su netikrais skelbimais. Vis dėlto kai kurios NT agentūros nepritaria tokioms iniciatyvoms, nes tai prieštarauja jų darbo su klientais metodams.
Šiuo metu Sočyje nustatyta daugiau kaip 600 nelegalių objektų, pastatytų pažeidžiant leistinas normas. Šiuos objektus planuojama nugriauti. Iš keturių apylinkės teismo teisėjų, kurie priimdavo neteisėtus sprendimus dėl tokių objektų, atimtas statusas ir įgaliojimai.
Nepaisant valdžios institucijų ir NT bendruomenės pastangų, Sočio rinka vis dar kupina netikėtumų. Viena iš jų – populiarėjantis glampingo formatas.
Tai atvejai, kai perkami ne viešbučio kambariai, o atskiras objektas, pavyzdžiui, namelis miške, prie upės, kalnuose ar prie jūros. Nors tai netapo pagrindine kryptimi, jos atsiradimas rinkoje pastebimas.
Daugelis „Forbes“ pašnekovų mano, kad šis formatas rinkai turės neigiamą poveikį. „Tai tie patys gyvenamieji garažai, tik miške“, – šypsosi vienos iš plėtros bendrovių atstovas. „Glampingo tema 90 proc. atvejų yra labai pavojinga istorija, – sako S.Smirnovas, „Vysotsky Estate“ vyresnysis partneris. – Neaišku, kas juos stato ir iš ko, neaišku ir tai, kaip organizuojamas šiukšlių išvežimas ir kaip tvarkoma kanalizacija“.
*Valiutos kursas – pagal „exchange.lt“
