Šia tema „Žinių radijo“ laidoje „Atviras pokalbis“ diskutavo Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius ir NT analitikas Arnoldas Antanavičius.
– Kas dabar svarbiausia NT rinkoje? Gal dugnas – gerai? Nuo jo galima atsispirti.
M.Statulevičius: Palūkanos – istoriškai aukščiausios, spėliojama, kada jos gali imti mažėti. Bet supraskime, kad čia esama inercijos: jei jos ims mažėti kitų metų pradžioje, verslo, pirkėjų reakcijas pamatysime tik antroje kitų metų pusėje.
Su tokiomis realijomis ir gyvename šiais metais: brangios palūkanos, gana aukštos NT kainos ir biurokratija – jos reikalavimai pastaruosius kelis metus tik didėjo.
Įperkamumo dugnas tikriausiai nėra labai gerai – visos valstybės, o ypač – didmiesčiai kalba, kaip galima būtų padidinti įperkamumą: gal didinti pasiūlą, gal kompensuoti dalį palūkanų ar pan.
Kita vertus, Lietuvoje sprendimų priėmėjai sėdi gana ramiai: jiems atrodo, kad viskas yra gerai. Kažkam aukštos kainos – gero gyvenimo požymis. Tik būtų gerai, kad ir mūsų atlyginimai būtų Šveicarijos lygio.
Domėjimasis NT šiemet nėra labai nukritęs, tačiau apėję bankus žmonės sugrįžta su žinia, kad šiais metais paskolos negali gauti.
Natūralu, kad NT vystytojai pasiūlą yra sumažinę: paruoštų projektų, kuriuos būtų galima plėtoti, yra, bet situacija tokia, kad to daryti neverta. Verslui, be kita ko, už pastatytą tuščią būstą reikia mokėti NT mokestį.
– Arnoldai, koks jūsų paties matymo kampas?
A.Antanavičius: Verslo lūkestis – uždirbti pelną ir vykdyti pelningą veiklą. Jei galima uždirbti daugiau, kodėl reikia uždirbti mažiau.
Kiek kurioziškai skamba vystytojų kalbos – leiskite didinti pasiūlą ir mes spręsime įperkamumo klausimą, bet kai galima didinti pasiūlą, jie atsitraukia ir kalba, kad to jiems neverta daryti. Kaip tuomet gerinti tą įperkamumą?
Žiūrint iš visuomenės perspektyvos, įperkamumas būtų didesnis, jei būtų mažesnės kainos. Vystytojai sako, kad mažesnės kainos galbūt galėtų būti, jei būtų daugiau pasiūlos.
Dabar pasiūlos nedaugėja. Jau kuris laikas sakau – ne į vystytojus reikia žiūrėti kaip į sprendimo variantą pasiūlai didinti siekiant geresnio įperkamumo. Natūralu, kad verslas sau šakos nekirs. Trečias žaidėjas čia gali būti valstybė. Pradedu girdėti, kad pas mus jau imama kalbėti apie municipalinius būstus ir panašiai.
– Bankai paskolų davimo tikriausiai neriboja, tik neišduoda tokio dydžio, kokią galėdavai gauti anksčiau?
M.Statulevičius: Iš dalies apriboja – mes ir versle matome, kad bankų portfeliai, skirti NT finansavimui, sumažėję. Tikriausiai tokie sprendimai priimti ne Lietuvoje, o motininiuose bankuose.
Grįžtama prie pajamų tvarumo.
Natūralu, kad bankų atsargumas šiuo metu didesnis.
– Kitos valstybės sugalvoja, kaip parduoti NT pigiau. Kodėl kitur kainos krenta, o pas mus laikosi?
A.Antanavičius: Pagrindinė priežastis – jautrumas paskolos palūkanų pokyčiams. Pas mus visas būsto fondas – tik šeštadalis ar septintadalis iš skolintų lėšų, didžioji dalis gyvena savuose būstuose, todėl jiems paskolos kaštai neaktualūs. Tai liečia naujus pirkėjus.
Nežinau, ar užsienyje randama galimybių didinti įperkamumą, ar vyksta kainų korekcija, kai daug metų kilusios jos krenta – aukščiau pakilus kainoms korekcija didesnė. Be to, didesnėje rinkoje ir konkurencija didesnė.
Vystytojai Lietuvoje sako, kad dar kurį laiką gali gyventi iš anksčiau sukauptų riebalų – iš statistikos matyti, kad jie net ir darbuotojų skaičiaus nemažina, o kai kurie ir didina.
Bet paskutiniai mėnesiai rodo, kad ir pas mus bus nedidelė kainų korekcija.
– Kuriam laikui vystytojai turi lašinių?
M.Statulevičius: Vystytojai gyveno neblogus pokovidinius laikus – aktyvūs pardavimai sugeneravo rezervą.
Matyt, nereikėtų tikėtis didelių kainų korekcijų. Vienas didžiųjų vystytojų metų pradžioje padarė eksperimentą – metų pradžioje tyliai 10 proc. sumažino kainas. Nieko neįvyko, nes žmonės laukė – gal sumažins 20 proc. Tačiau sumažinti nėra iš ko, nes statyta buvo brangiais laikais.
Sveikas NT vystytotojų pelningumas – 20 proc.
– Keista, kad kylant palūkanoms taip sustojo būsto įperkamumas: ekonomika taip stipriai nestagnuoja, algos kyla daugiau nei palūkanos.
M.Statulevičius: Esama baimės inercijos: galimybė pasiskolinti tiems, kurie ir anksčiau pirko su paskola, labai stipriai nepasikeitė. Tie, kas uždirba vidutinį atlyginimą, gali tikėtis paskolos: 2 tūkst. eurų atskaičius mokesčius uždirbantis žmogus tiek prie 0 proc. EURIBOR, tik dabar gali pasiskolinti tiek pat. Tik kažkodėl jis nebesiryžta skolintis ir pirkti.
– Vis tiek tikriausiai dabar verta pirkti? Norint įsigyti NT reikia sukaupti pinigų pradiniam įnašui, o jie nuvertėja.
A.Antanavičius: Nesakyčiau, kad iš rinkos pasitraukė pirmojo būsto pirkėjai – jie vis tiek ieško būsto. Vieno banko atstovas minėjo, kad padaugėjo paskolų gavėjų, kurie paskolas ima nebe kaip vienas asmuo, be to, labai išaugo 40–60 m. klientų kategorija. Iš karto atėjo mintis, kad vaikams, kuriems reikia būsto ir trūksta pajamų, padeda tėvai.
Mano vertinimu, iš rinkos pasitraukė ne pirmo būsto pirkėjai. Jų užfiksuotas kainų lygis liko pirmojo būsto pirkėjams.
Kad būtų didesnis įperkamumas, valstybė galėtų padaryti štai ką: Vakaruose labai paplitęs sandorio mokestis – jį turi susimokėti perkant NT. Paprastai perkantieji pirmąjį būstą nuo jo atleidžiami. Mokestis gali siekti 5–10 proc. nuo turto vertės, būti diferencijuojamas pagal būsto vertę. Mano vertinimu, valstybė praranda galimybę paimti pinigų iš žmonių, kurie į NT rinką ateina uždarbiauti, o jų uždarbis sukelia pasekmes pirmojo būsto pirkėjams.
