Ar NT rinka atsigaus?
„INVL Asset Management“ vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė įvardijo makroekonominius veiksnius, kurie artimiausiu metu darys įtaką būsto rinkos raidai.
Pasak ekonomistės, vienas ryškiausių finansinį pasaulį sudrebinusių veiksnių buvo centrinių bankų atsakas į neekonominės prigimties infliacijos šoką. Šis atsakas užbaigė euforinį finansų rinkų „vakarėlį“, kuriame vyravo nepamatuoti lūkesčiai, prarastos rizikos analizės dogmos, atitolta nuo fundamentų ir vadovautasi tik nuotaikomis.
„Tas vakarėlis pasibaigė, vektoriai pakrypo į priešingą pusę ir finansų rinkose prasidėjo prasivalymo etapas. (...) Jis persimetė ir į realųjį sektorių, ir, aišku, į NT, nes palūkanų normos, ypač būsto rinkai, yra svarbus veiksnys. Europos Centrinio Banko (ECB) ekonomistai yra nustatę, kad 1 procentiniu punktu pakėlus palūkanų normas būsto paskoloms, per porą metų reakcija kainai yra pakankamai reikšminga – apie 5 proc.
Išties jau matome, kad būsto kainų vektoriai virsta žemyn, kai kuriose šalyse jau yra stebimas būsto kainų metinis susitraukimas ir cikliškumas veikia. Vis tik reiktų akcentuoti, kad tai, ką lemia centrinių bankų politika, yra cikliniai veiksniai, kurie yra labai organiški, natūralūs pasaulio pasaulio ir atskirų šalių ekonomikoms. (...) Dabartinis momentas pasaulio konvektūroje yra išskirtinis tuo, kad ciklo lūžis sutampa su labai neekonominės prigimties pokyčiais, poslinkiais, kuriuos labai stipriai katalizavo pernai metais prasidėjęs Rusijos karas Ukrainoje“, – įžvalgomis dalijosi I. Genytė-Pikčienė.
Teigiama, jog prasidėjusi geopolitinė poliarizacija pakeitė iki tol vyravusius globalizacijos vektorius ir atitinkamai tai turi didelę įtaką kiekvienų nacionalinio lygmens ir globalesnio lygmens ekonomikų raidai, nes šalys pradėjo keisti savo elgseną ir planus. O šiame kontekste dėl daugybės skirtingų priežasčių Europa atrodo išties pažeidžiamai.
„(...) Susiduriame su augimo problema, struktūrinėmis konkurencingumo problemomis, turime daugybę iššūkių su žaliavomis ir geopolitinį šleifą – karą kaimynystėje“, – paaiškino „INVL Asset Management“ vyriausioji ekonomistė.
Kam ši situacija yra palanki?
Kalbėdama apie sunkumus būsto rinkoje, ekonomistė sako, jog čia pastebimas ne makroekonominis probleminis taškas, o naujų būsto rinkos sandorių skaičiaus problematika.
„Lietuva yra viena mažiausiai įsiskolinusių šalių Europos Sąjungoje (ES), tikrai maža dalis namų ūkių turi būtent būstą su kreditu, ir ta rizika, susijusi su gyventojų negebėjimu aptarnauti būsto paskolų, nėra reikšminga.
Kalbant apie naujus būstus, reikėtų akcentuoti, kad pastaraisiais metais mes stebėjome iškreiptą rinką tų lagaminus pinigų turinčių pirkėjų, kurie gali pirkti ne pirmą – antrą, trečią būstą“, – sakė I. Genytė-Pikčienė.
Manoma, jog situacija rinkoje apskritai nėra tinkama naujų būstų įsigijimams. Esą kainos yra aukščiausios, o grąžos – skatinančios ieškoti patrauklesnių alternatyvų.
„Dabar būstu domisi tie, kurie jį perka sau – gyventi, savo šeimai. Ir, iš tikrųjų, jų įperkamumo situacija yra pakankamai sudėtinga. Tiek kainų prasme, tiek kredito sąlygų prasme. (...) Nenuostabu, kad tas būsto sandorių skaičius yra žemas, nes matome, kad ketinančių įsigyti būstą nėra žemiausias taškas per ilgą laikotarpį. (...) Vyrauja lūkuriavimo nuotaikos, laukiama, matyt, tiek geresnių kreditavimo sąlygų, tiek geresnių kainų ar, bent jau, geresnio pasirinkimo“, – situaciją apžvelgė ekonomistė.
Teigiama, kad vystytojams esama situacija yra visai palanki – būsto rinkos sąstingį jie pasitiko sėkmingai, pasibaigę savo plėtros ciklą ir nepradėję daug naujų būstų. Tad ir spaudimo didinti pasiūlą, susiklosčius tokiai padėčiai, nėra.
Tuo tarpu NT statybų sektoriaus rodikliai rodo, kad kai kurios įmonės susiduria su žvėrišku augimu.
„(...) Visi su rinkos jėgomis susiję statybų segmentai šiuo metu yra neigiamoje teritorijoje, tuo tarpu statybas darbu aprūpina ES struktūrinių fondų parama mintanti inžinerinės paskirties statinių plėtra. Tos įmonės, kurios sugebėjo persikvalifikuoti, jos turi ką veikti. Tai kompensuoja praradimus tiek negyvenamojo, tiek gyvenamojo NT statybų segmentuose“, – kalbėjo I. Genytė-Pikčienė.
Prognozuojama, kad ateinantys metai turi tam tikrų optimistinių vilčių – antroje metų pusėje tikimasi palankesnės palūkanų normų krypties ir Vakarų rinkų atsigavimų. O kol kas esą reikėtų džiaugtis, kad dėl kylančių atlyginimų, perkamosios galios atsistatymo ir prognozuojamo NT kainų augimo stojimo šio ekonominio stabtelėjimo gyventojai tiesiogiai ir skausmingai nejaučia.
Ar kainos kris?
Tuo tarpu „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis LB konferencijoje apžvelgė, kokių kainų pokyčių artimiausiu metu galime tikėtis NT rinkoje.
Anot R. Reginio, jau yra pasiekta riba, kai pardavimai išties lėtėja. Šiemet Vilniuje skaičiuojama 1500 tūkst. pradėtų butų statybų ar jų pardavimų. O tai yra 25 proc. mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus ir 3 kartus mažiau nei tokiu pačiu metu 2021 m.
„Matome, kad yra mažinami plėtros tempai. Lietuvoje, kalbant apie daugiabučius, išduotų leidimų ir pradėtų statybų per tris ketvirčius sumažėjo net 50 proc. Kalbant apie namus – sumažėjo 25 proc.“, – skaičius įvardijo R. Reginis.
Pasak pastarojo, akivaizdu, kad ateityje su problemomis susidurs ir statybų sektorius – nors darbo dar yra, tokio užsakymų portfelio, kaip anksčiau, statybų įmonėms surinkti nebepavyksta.
Tuo tarpu kainų statistika rodo, kad antrąjį metų ketvirtį butų kainų augimo tempai lėtėjo.
„Žiūrint išklotinę pamėnesiui, bent jau mūsų duomenys rodo, kad nuo praeitų metų pabaigos mes didelių kainų pokyčių nefiksuojam. Kas mėnesį, priklausomai nuo regiono, kainos arba šiek tiek paauga, ar šiek tiek sumažėja. Spartaus augimo fazė jau tikrai yra praeityje“, – prognozėmis dalijosi Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Konkretūs pavyzdžiai iš rinkos rodo, kad senos statybos blokinio buto Vilniuje kaina per metus nepakito – mediana, kaip ir anksčiau, yra maždaug 2 tūkst. eur. už kv. m. Tai yra tipinė sandorio kaina. Kartais fiksuojamos ir mažesnės, nei 1,5 tūkst. eur. už kv. m. nesiekiančios kainos.
„Tuo pačiu fiksuojame ir tokių kainų, kokių šiame segmente niekada nefiksavome. Pavyzdžiui, siekia 3 tūkst. eur. ar net arti 3,5 tūkst. eur. už kv. m. Įsivaizduokite, tipinis gyvenamasis rajonas, blokinis namas ir tokios kainos yra fiksuojamos. Kaip taisyklė, tai būna arba visiškai naujai įrengti butai arba butai rekonstruotuose namuose. Bet, žinoma, tokių sandorių nėra daug“, – teigė R. Reginis.
Žiūrint į Europos kontekstą, antrojo metų ketvirčio duomenys rodo, kad yra šalių, kuriose fiksuojamas neigiamas būsto pardavimų kainų pokytis – kai kur siekiantis apie 10 proc. Nors trečiojo metų ketvirčio duomenų dar nėra, panašu, kad daugiau šalių prisijungs į neigiamos kainos pokyčio zoną. Lietuva, kaip ir antrąjį ketvirtį, trečiąjį metų ketvirtį išlaikys teigiamą kainų pokytį. Taip pat, tikėtina, bus ir ketvirtąjį ketvirtį.
„Oficialūs duomenys turbūt bus pakankamai liūdni, nes vis daugiau šalių kiekvieną ketvirtį prisijungs į tą neigiamų kainų zoną. Tai yra nelabai gera žiutė pačiai rinkai“, – įžvalgomis dalijosi Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Apibendrindamas situaciją R. Reginis sakė, jog po sunkesnio laikotarpio visada ateina pagerėjimas.
„Tik man atrodo, kad mes dar nepamatėme tamsiausios valandos“, – pridėjo R. Reginis.
