NT rinkos paveikslas – niūrių spalvų
Kaip rugpjūčio pradžioje skelbė Registrų centras, vidurvasaris šiemet NT sandorių rinkoje pasižymėjo neįprastu pasyvumu – daugelio NT objektų kategorijų fiksuotas rezultatas buvo maždaug 25–30 proc. mažesnis nei paprastai liepos mėnesiais.
Per septynis šių metų mėnesius Lietuvoje įregistruota 65,5 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų – 15 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-liepos mėnesiais. NT objektų pardavimai. Vien tik per liepą įregistruota 9,1 tūkst. NT objektų pardavimų, arba 17 proc. mažiau nei pernai liepą ir 14 proc. mažiau nei šių metų birželį.
Šiemet visoje šalyje įregistruota 17,9 tūkst. butų pardavimų – 12 proc. mažiau nei prieš metus. Vien tik per šių metų liepos mėnesį įregistruota 2,3 tūkst. butų sandorių, arba 24 proc. mažiau nei 2022 metų liepą ir 21 proc. mažiau nei šių metų birželį.
Per sausį–liepą Lietuvoje taip pat įregistruota beveik 6,1 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų – 23 proc. mažiau nei pernai analogišku laikotarpiu, kai buvo įregistruota 7,9 tūkst. namų pardavimų. Vien tik per šių metų liepą įregistruota 950 namų pardavimų, arba 22 proc. mažiau nei pernai liepą ir 7 proc. mažiau nei šių metų birželį.
Tačiau kai kurios NT įmonės viešai skelbia, kad jų pardavimų rezultatai – geri. Ekspertai į tokius teiginius žvelgia įtariai.
Įmonės „Realdata“ direktorius Arnoldas Antanavičius portalui lrytas.lt teigė, kad Registrų centro duomenys parodo visą NT rinkos paveikslą.
„Tas paveikslas yra nupaišytas niūresnėmis spalvomis, rodantis rinkos sulėtėjimą. Parduoti tikrai nėra lengva, nors, aišku, sandoriai vyksta“, – įsitikinęs jis.
A.Antanavičius pabrėžė, kad nemenkas pardavimų kritimas fiksuojamas tiek antrinėje, tiek pirminėje NT rinkoje.
„Dalis tos informacijos ne visada gali sutapti su brokerių turimais duomenimis. Brokeriai kalba iš savo virtuvės, kaip jie mato. Brokerių sandorių dalis yra mažesnė nei visos rinkos, kurią mato Registrų centras.
Gali būti tokių paradoksalių situacijų, kai brokeriai mato visai kitokį aktyvumą, taip gali būti dėl aibės įvairių priežasčių, galbūt jie pardavinėja kokius nors patrauklesnius objektus, gal yra kažkokie kitokie niuansai. Gali būti ir atvirkštinis variantas – brokeriai rinkoje gali matyti atoslūgį, o Registrų centras rodo rinkos aktyvumo padidėjimą. Gal pats brokeris ne itin aktyviai dirbo, o gal atostogavo, ilsėjosi“, – pabrėžė A.Antanavičius.
Visgi, jo teigimu, kalbant apie rinką, vadovautis reikėtų Registrų centro duomenimis, o ne pavienėmis įmonėmis.
„Žmonių kalbos yra emocionalus dalykas“, – pridūrė pašnekovas.
Brokeriai džiūgauti neturėtų
Kad brokeriai neturėtų kuo džiaugtis, manė ir SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas. Jo teigimu, šią vasarą naujų būstų pardavimų daugiau nei pernykštę, tačiau skaičiai vis tiek neįtikėtinai maži.
„Kalbant apie naujos statybos būstus, šių metų vasarą pardavimai geresni nei praėjusiais metais, nes praėjusiais metais sandorių apskritai buvo minimaliai dėl karo, infliacijos. Šią vasarą per mėnesį naujų sandorių fiksuota apie 200, o praėjusią apie 100, bet tai – vis tiek dugnas. Taip, dabar geriau nei pernai, bet džiaugtis čia tikrai nėra kuo. 2018, 2019 metais per mėnesį būdavo sudaromi 400–500 naujų sandorių“, – aiškino T.Povilauskas.
Dar prastesnė situacija – antrinėje rinkoje.
„Didesnė rinkos dalis – antriniai sandoriai. Čia mes turime pakankamai didelį nuosmukį. Liepą smukimas buvo didesnis nei įprastai. Lyginant šių metų liepą su praėjusių metų liepa, parduotų senos statybos būstų Vilniuje buvo apie 30 proc. mažiau. Nežinau, kuo čia NT brokeriai gali džiaugtis.
Vilniuje pirminė rinka sudaro iki 40 proc. visų sandorių, Kaune, Klaipėdoje – apie 20, 30 proc., o Panevėžyje, Šiauliuose yra beveik vien tik senos statybos būstai. Šiauliuose naujų sandorių skaičius, šių metų liepą lyginant su praėjusių metų liepa, yra 35 proc. mažesnis, Panevėžyje – 40 proc. mažesnis“, – šnekėjo T.Povilauskas.
„Ober-haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis antrino: kad NT pardavimai sumažėję, yra tiesiog faktas. Visgi daugelis brokerių vasaros duomenų nevertina rimtai – esą šiuo metų laiku pardavimų visad sumažėja, tad tikrąją situaciją parodys ruduo.
„Vasara – tas metas, kai žmonės atostogauja. Šią vasarą pirkėjai daugiau dėmesio skiria atostogoms, o ne būstui. Dabar – tikras atostogų metas. Sakyčiau, kad kol kas rinka nesmunka drastiškai, kai kuriuose segmentuose pardavimai nukrito apie 20 proc., kai kuriuose mažiau, bet faktas, kad rinka yra ne tokia aktyvi.
Manau, kad dauguma plėtotojų elementariai laukia rudens. Rudenį rinka tikrai suaktyvėja. Niekas iš vasaros nedaro daug išvadų, mano, kad tai – atostogų metas“, – įsitikinęs S.Vagonis.
Be to, pabrėžė jis, rudenį galbūt bus daugiau aiškumo ir dėl palūkanų.
„Neaiški situacija su palūkanomis riboja norą pirkti. Nors ekonomistai mato šviesą tunelio gale, prognozuoja, kad 2024 metais palūkanos bus mažinamos, tačiau kol žmonės nemato aiškių ženklų, tol neskuba su NT įsigijimo sprendimais“, – aiškino S.Vagonis.
Mažai tikėtina, kad būstai pigs
Gyventojus nuo būsto pirkimo atbaido ir pakankamai nemažas kainų lygis.
„Kainos nekrenta, nepaisant to, kad sandoriai sumažėję. Rinka – laukimo stadijoje, bet pardavėjai nėra nuleidę rankų. Pavyzdžiui, 2009 metais jokių prošvaisčių nebuvo. Visi suprato, kad atėjo krizė, buvo dideli nedarbo rodikliai, prasti ekonominiai rodikliai, mažėjo atlyginimai. Dabar visi parametrai geri, kyla atlyginimai, bet yra palūkanų klausimas. Dauguma pardavėjų tikisi, kad jis išsispręs ir neskuba su nuolaidomis“, – kalbėjo pašnekovas.
Visgi potencialūs pirkėjai mano atvirkščiai – jie kaip tik tikisi kainų kritimo.
„Spartus palūkanų normų šuolis per trumpą laiką paskatino lūkesčius, kad būstas turėtų pigti, žmonės mano, kad galbūt dabar neverta skubėti, nes panašiai kainuoja nuoma. Dėl pakilusių palūkanų nebeliko skubos, gyventojai ramiau įsivertina savo galimybes, savo norus – nebeliko baimės, kad būstas tik brangs, sprendimai tapo racionalesni.
Visai neseniai mes kalbėjome, kad esame krizėje, recesijoje, tas taip pat neprisidėjo prie gyventojų noro skubėti pirkti būstą, nes niekas nežino, kaip bus toliau. Dabar mes matome, kad techninė recesija įveikta, su ekonomika neblogai, bet vis tiek pasigirsta įvairių baimių, kad laukia sudėtingesni laikai, neaišku, kokius rodiklius fiksuos ekonomikos augimas. Žmonės nebe tokie užtikrinti dėl savo darbo vietų. Visa tai atsispindi NT rodikliuose“, – sakė A.Antanavičius.
Tačiau bendro kainų lygio kritimo būsto ieškantiems piliečiams per daug tikėtis nereikėtų, mano ekspertai.
„Ar pardavėjai darys kainų korekcijas, priklausys nuo to, kokie bus pardavimų rezultatai ateinančiais mėnesiais. Jei liepos scenarijus kartosis ir rugsėjį, tai kainos turės mažėti neišvengiamai, o jei liepos pardavimų rodikliai buvo laikini, ir ateinantys mėnesiai rodys pardavimų suaktyvėjimą, tuomet NT pigti neturėtų.
Viskas pirkėjų rankose. 2021 metais matėme rekordines kainų kilimo apimtis vien dėl to, kad pirkėjai greitai pirko. Jei dabar visi pirkėjai lauks, tai kainos mažės, o jei dalis pirkėjų pirks, tai kainos gali ir nemažėti. Prasideda žaidimas emociniame ir psichologiniame lygmenyje, sunku prognozuoti, ką žmonės nuspręs“, – manė A.Antanavičius.
„Kad kainos ateityje kristų, reikėtų blogesnių žinių nei palūkanų augimas, ekonomika turėtų pablogėti, o žmonės problemas matytų ne tik paskoloje, bet ir realiame gyvenime – pradėtų mažėti jų pajamos. Šito, panašu, nėra.
Daug pardavėjų kainą mažina ne tiesioginėmis nuolaidomis, o šalutiniais būdais, pavyzdžiui, jei perki butą, gali sudalyvauti loterijoje ir laimėti prizą, kai kurie duoda nemokamą sandėliuką, saulės elektrinę ar panašiai“, – pabrėžė S.Vagonis.
T.Povilauskas kalbėjo panašiai – kainos stabilios jau nuo praėjusių metų spalio. Jos nei žymiai kyla, nei krenta.
„Kol kas kainos laikosi stabiliai. Tačiau šių metų liepą lyginant su praėjusių metų liepa, kainų augimas yra šiek tiek teigiamas – Vilniuje per metus kainos augo 7 proc., Panevėžyje, Šiauliuose – 4–5 proc.
Žiūrint į pusės metų laikotarpį, nėra gerų žinučių, kurios priverstų potencialius pirkėjus pirkti būstą. Iš pirminės rinkos matome, kad yra pardavimus skatinančių pasiūlymų, nuolaidų stovėjimo aikštelei, sandėliukui“, – pastebėjo ekonomistas.
Visgi A.Antanavičius pabrėžė – kartais vystytojai būstus pardavinėja išties neadekvačiomis kainomis.
„Vystytojų skelbiamos kainos – tik jų lūkesčiai. Pasitaiko tokių atvejų, kada vystytojai būna gobšesni, skelbia didesnes kainas, nei turėtų. Galvoja, kad rinka mokės didesnius pinigus ir bus galima daugiau uždirbti. Tai ne visai adekvatu ir teisinga, manau, kad reikia žiūrėti į perkamąją galią“, – kalbėjo jis.
O dabartinė lietuvių perkamoji galia – ne tokia ir didelė. Pasak S.Vagonio, šiuo metu lietuviai labiausiai perka pigiausius būstus.
„Kuo didesnė pardavimo kaina, tuo žmogus labiau priklausomas nuo paskolos – brangesni būstai dažniausiai perkami su paskola. Perkant neskolintais pinigais, situacija šiek tiek ne tokia bauginanti, žmonės tuo naudojasi. Namų pardavimai apstoję, nes tai – brangesnė prekė“, – komentavo jis.
