Nuomos kainų augimui įtakos turi pabrangęs nuomojamo būsto finansavimas, galimybė koreguoti nuomos kainas atsižvelgiant į mažesnes gyventojų galimybes būstą įpirkti bei toliau augantis gyventojų skaičius didžiausiuose šalies miestuose. Kainų augimą kiek riboja „rent-to-buy“ pasiūlymai ir tai, kad ne visi nuomojami būstai buvo įsigyti aukštomis kainomis.
„Pastarieji keli metai amerikietiškus kalnelius kūrė ne tik būsto pirkėjams bei pardavėjams, bet ir nuomos rinkos dalyviams. 2022 metų antrą pusmetį dėl atslūgstančios paklausos ir būsto prastovos išlaidų rizikos, įvertinant energetinių išteklių kainų šuolį, vyravo nuomos kainų mažėjimo tendencijos. Šiemet, metų pradžioje EURIBOR rodikliams viršijus 3 proc., buvo stebimas naujas nedidelis nuomos kainų kilimo ciklas.
Nors darbo užmokestis augo, didėjo ir būsto paskolų įmokos, kurios, drauge su išaugusiomis būsto kainomis, dar labiau apribojo gyventojų galimybes įsigyti nuosavą būstą.
Sprendimui atidėti pirkimą ir nuomotis turėjo įtakos ir tai, kad pirminės būsto rinkos pasiūloje vis dar vyrauja statomi būstai, kurie nesprendžia apgyvendinimo problemos esamuoju laiku“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, visos minėtos priežastys skatina nuomos rinkos aktyvumą.
„Inreal“ duomenimis, būsto nuomos kainos ne visuose segmentuose keitėsi tolygiai. Vieno kambario butų nuomos kainos per pusmetį beveik nesikeitė. Mediana išliko ties 400 eurų per mėnesį, o tipinių kainų rėžis netgi susiaurėjo į mažesnę pusę – nuo 270–580 iki 270–560 eurų per mėnesį.
„Nepaisant nepasikeitusios medianos, pasiūloje esančių būstų kainų struktūra rodo objektų koncentraciją aukštesnėje rėžio dalyje. Medianos pokyčiai to neatspindi, nes būsto nuomos rinkoje vyrauja „gražios“ kainos, kurios baigiasi „50“ ar „00“ ir slopina nedidelių pokyčių dinamiką.
Kainas šiame segmente augina tiek populiarėjanti „co-living“ būsto pasiūla, tiek ribotos šio segmento nuomininkų galimybės įsigyti nuosavą būstą“, – sako T.S.Kvainickas.
Aiškesnis kainų padidėjimas yra stebimas dviejų kambarių butų segmente, kurį renkasi tiek labiau mobilūs gyventojai, tiek būsto pradiniam įnašui lėšas renkantys pirkėjai. Šiame segmente mediana padidėjo nuo 600 iki 620 eurų per mėnesį, o tipinis kainų rėžis – nuo 440–850 iki 450–850 eurų per mėnesį.
Anot T.S.Kvainicko, kaip ir mažesnių butų atveju, čia pastebimi pasiūlymų struktūros pokyčiai – lyginant su praėjusių metų pabaiga, pasiūloje daugiau brangesnių būstų, nors kainos ir nusileidžia buvusioms karo Ukrainoje pradžioje.
Ryškesniu pokyčiu pasižymėjo trijų kambarių butų nuomos kainos. Per pusmetį mediana padidėjo nuo 750 iki 800 eurų per mėnesį, o tipinių kainų rėžis augo nuo 500–1300 iki 550–1350 eurų per mėnesį.
„Didelę dalį šio segmento potencialių nuomininkų sudaro šeimos su vaikais, kurios turi daugiau noro ir didesnes galimybes įsigyti nuosavą būstą, todėl įprastai nuomotojai patiria spaudimą palaikyti konkurencingas kainas.
Kita vertus, reikšminga suminės potencialaus įsigyjamo būsto kaina ir išaugusios palūkanos verčia dalį šių pirkėjų savo planus atidėti ir suteikia daugiau galios nuomotojams“, – teigia T.S.Kvainickas.
Panašūs procesai stebimi ir kituose Lietuvos miestuose: Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose bei Panevėžyje. Pagrindiniai skirtumai tarp sostinės bei regionų yra nuomos rinkos dydis bei būsto nuomos pajamingumas, kuris ir toliau išlieka aukštesnis nei metinė būsto paskolų palūkanų norma, todėl tikėtina, kad EURIBOR pokyčiai nuomos kainų dinamikai turėjo sąlyginai mažiau įtakos.
Investicijų į komercinį NT apimtys žemiausiame lygyje nuo 2019 metų
Po pastarųjų dvejų itin solidžių metų Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinkoje, 2023 metais šiame segmente jau fiksuojamos daug nuosaikesnės nuotaikos. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2023 metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 147 mln. eurų.
2023 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys yra 15 proc. mažesnės, palyginti su 2022 metų pirmuoju pusmečiu, ir 36 proc. mažesnės, palyginti su 2022 metų antruoju pusmečiu. Tuo pačiu, šių metų pirmojo pusmečio rezultatas yra prasčiausias per pastaruosius ketverius metus (nuo 2019 metų antrojo pusmečio).
Tradiciškai daugiausiai buvo investuota į komercinį nekilnojamąjį turtą, esantį šalies sostinėje, kuri per 2023 metų pirmąjį pusmetį pritraukė net 91 proc. visų investicijų. Likusi dalis investicijų teko kitiems šalies didmiesčiams.
„Žvelgiant į pastarųjų penkerių metų duomenis, matyti, kad Vilnius pritraukia apie du trečdalius visų investicijų į modernaus komercinio turto įsigijimą, todėl nenuostabu, kad ir šiais metais investuotojai buvo susikoncentravę išskirtinai į Vilniaus regioną“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Didžiausia dalis investicijų šių metų pirmąjį pusmetį atiteko biuro patalpų segmentui, kuriam buvo išleista 122 mln. eurų arba 83 proc. nuo visų pusmečio investicijų. Todėl visi didžiausi investiciniai sandoriai buvo sudaryti būtent šiame segmente ir išskirtinai šalies sostinėje.
Reikšmingiausias sandoris įvyko, kuomet Švedijos investicijų kompanijos „East Capital Real Estate“ valdomas fondas preliminariai už 37 mln. eurų Vilniuje įsigijo du biurų pastatus „Duetto“ iš „Northern Horizon Capital“ valdomo fondo, kuriuos pastarasis buvo įsigijęs 2017 ir 2019 metais.
Dar bent trys stambesni investiciniai sandoriai biurų segmente sugeneravo virš 60 mln. eurų, kuomet Vilniuje buvo įsigyti: biurų pastatas šalia Vilniaus oro uosto plėtojamame „Aerocity“ miestelyje, „Link“ verslo centras Žvėryne ir verslo centras „Plaza 31/1“ Senamiestyje. Likusi biurų investicijų dalis atiteko smulkesnių (iki 10 mln. eurų) biuro pastatų ar patalpų įsigijimui Vilniuje ir Kaune.
Šių metų pirmąjį pusmetį investicijų apimtys į prekybinės paskirties objektų įsigijimus buvo neįprastai kuklios ir sudarė tik 12 proc. nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
„Didžiausias sandoris šiame segmente buvo sudarytas 2023 metų pradžioje, kuomet investicijų bendrovės „Prosperus“ valdomas fondas „PREF III“ iš „Northern Horizon Capital“ valdomo fondo Vilniuje įsigijo virš 17000 kv. m ploto prekybos ir biurų kompleksą „Domus Pro“.
Skelbiama, kad sandorio vertė sudarė 23,5 mln. eurų, tačiau dalis šių investicijų teko ir biurų segmentui, kadangi trečiojo šio projekto plėtros etapo metu buvo pastatytas beveik 5000 kv. m ploto biurų pastatas“, – komentavo R. Reginis.
Mažiausia dalis investicijų šių metų pirmąjį pusmetį atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. Šiame nekilnojamojo turto segmente buvo išleista tik 8 mln. eurų arba 5 proc. nuo visų pusmečio investicijų. Visi įsigyti objektai yra Kauno regione ir neišsiskyrė nei savo dydžiu nei įsigijimo sumomis.
2022 metais Lietuvos investicinių sandorių rinkoje dominavo vietiniai investuotojai (82 proc.), o 2023 metų pirmąjį pusmetį lietuvių valdomo kapitalo dalis sudarė 56 proc.
Ne vietinio kapitalo (kapitalo valdytojų) dalį reikšmingai padidino šių metų pirmąjį pusmetį sudaryti du dideli sandoriai, kuomet Švedijos investicijų kompanijos „East Capital Real Estate“ valdomas fondas įsigijo biurų pastatus „Duetto“, o biurų pastatą šalia Vilniaus oro uosto įsigijo Suomijos investicijų valdymo bendrovės „Titanium Fund Management Company“ valdomas fondas.
Tačiau žvelgiant ne į investicinių sandorių sumas, o į sandorių skaičių, tai matome, kad rinkoje šiuo metu ir toliau dominuoja lietuviškos įmonės arba vietiniai kapitalo valdytojai. Jie sudarė 9 sandorius iš 11 įvykdytų per visą šių metų pirmąjį pusmetį.
„Žvelgiant į šių metų pirmojo pusmečio rezultatus ir šiuo metu vykstančius pardavimo procesus, matosi, kad bendros nuotaikos investicinių sandorių rinkoje išlieka atsargios.
Potencialūs objektų pirkėjai neskuba ir šiuo metu tikisi patrauklesnių pajamingumo rodiklių, o pardavėjai nelinkę reikšmingai mažinti parduodamo turto kainų. Ir nors iš šiuo metu sudaromų sandorių dar sudėtinga vienareikšmiškai teigti, kad rinkoje turime bendrą pelningumo normų (yield) augimą visuose komercinio turto segmentuose, tačiau atskiri atvejai rodo, kad pardavėjai linkę suteikti tam tikras nuolaidas potencialiems pirkėjams“, – įžvalgomis dalinosi ekspertas.
Šiuo metu sudaromų sandorių eiga ir rezultatas labai priklauso nuo konkretaus objekto savybių ir nuo pardavėjo noro ar būtinybės parduoti savo objektą. Augančių palūkanų aplinkoje išaugęs pirkėjų investicinės grąžos apetitas į sudėtingą situaciją įstūmė tuos nekilnojamojo turto savininkus, kurie norėtų kuo greičiau parduoti ne tokį patrauklų nekilnojamąjį turtą.
Dažniausiai tai yra senesnės statybos objektai, kurių esami ar potencialūs užimtumo rodikliai yra žemesni nei įprasta rinkoje.
Įvertinę tokių objektų perspektyvas (tikėtinas papildomas investicijas ar galimą pajamų srauto sumažėjimą), potencialūs pirkėjai reikalauja daug reikšmingesnės nuolaidos. Todėl tokių objektų pardavėjai arba turi iš esmės sutikti su pirkėjo siūloma kaina, arba pardavimo procesas gali užsitęsti neprognozuojamą laiką.
„Reikia tikėtis, kad šių metų antrąjį pusmetį Lietuvos investicinių sandorių rinkoje nepritrūks tipinių objektų sandorių, kurie leistų aiškiau įvertinti pardavėjų ir pirkėjų galimybes realizuojant ar įsigyjant nekilnojamąjį turtą tiek atskiruose segmentuose, tiek skirtingose nekilnojamojo turto klasėse“, – sako R.Reginis.
