Per metus šiame didmiestyje stebėtas dviženklis kainų nuosmukis – 12,2 proc. Viena pagal tai, kiek pigo kvadratinis metras, kone dvigubai aplenkė artimiausią konkurentą – Švedijos sostinę Stokholmą. Čia fiksuotas 6,4 proc. smukimas.
Palyginti su tuo, kas buvo prieš metus, 2,4 proc. kritimas stebėtas Dubline (Airija), 2,3 proc. – Paryžiuje (Prancūzija), Berlyne (Vokietija) – 1 proc. Įdomu tai, kad pastarajame kainos krito, nors jaučiamas būsto stygius.
Madride (Ispanija), Milane (Italija) ir Ciuriche (Šveicarija), priešingai, fiksuotas augimas: atitinkamai 5,6 proc., 3,8 proc., 3,5 proc.
Gerai išvystytas visuomeninis būstas
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas turi paaiškinimų, kas tai veikia. Anot jo, kiekvienas regionas turi specifinių savybių, kurios lėmė arba būsto kainų augimą, arba mažėjimą.
Pašnekovo teigimu, Vienos išskirtinumas tas, kad mieste gerai išvystyta socialinio būsto programa – visuomeniniame būste gyvena apie 60 proc. iš 1,8 mln. miestiečių.
„Kai daugiau nei pusė gyventojų gali pasirinkti tokį būstą, tai sudaro labai didelę atsvarą privačiam būstui. Jei šis stipriai brangsta, atsiranda alternatyva kraustytis į gerai išvystytą visuomeninį būstą. Lietuvoje socialinio būsto programa egzistuoja, tačiau patenkina labai mažo skaičiaus gyventojų poreikį. Su Viena tai nė nelyginama“, – portalui lrytas.lt kalbėjo T.S.Kvainickas.
Anot „Bloomberg“, Austrijos sostinėje, kur aktyvi nuomos rinka, kainų kritimą didina griežtesnės hipotekos taisyklės, dėl kurių gegužę pardavimo kainos sumažėjo iki vidutiniškai 7084 eurų už kvadratinį metrą. Manoma, kad kainos Vienoje ir toliau mažės.
Nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Real Immobilienvermittlung GmbH“ duomenimis, didėjant palūkanų normoms ir infliacijai mažinant disponuojamąsias pajamas, vis daugiau šeimų Vienoje butus nuomojasi, o ne juos perka.
Labai brangiuose miestuose, tarime, Stokholme, Paryžiuje, Ciuriche, ir anksčiau būstas buvo neįperkamas. „Ten, kur kainos ir taip aukštos, joms stiebtis dar aukščiau sudėtinga. Kai NT sudėtinga įpirkti, kainos turi bent kažkiek mažėti, jei norima būstą parduoti“, – minėjo T.S.Kvainickas.
Fiksuotų palūkanų beveik nėra
Poveikį kainoms daro ir paskolų tipas. Lietuvos bankas konstatuoja: Lietuva – viena iš nedaugelio euro zonos valstybių, kuriose būsto paskolų su fiksuotąja palūkanų norma produktas beveik nenaudojamas, o naujų paskolų palūkanų norma, kai ji fiksuojama ilgesniam nei metų laikotarpiui, vidutiniškai yra viena didžiausių euro zonoje.
„Inreal“ grupės atstovas paaiškino, ką tai reiškia: „Kai perki NT su fiksuotomis 25–30 metų palūkanomis, esi užtikrintas, kad visą paskolos laikotarpį turėsi tą pačią įmoką. Įsivaizduokite situaciją, kai vienas būstą perka dabar, kitas tą padarė prieš 5 metus. Prieš 5 m. palūkanų norma buvo 1 proc., EURIBOR – 0 proc. Dabar perkant būstą ilgalaikė palūkanų norma – 6 proc. Tas, kuris būstą įsigijo anksčiau, jo nenorės parduoti, nes negaus tokių pat palankių paskolos sąlygų.
Kai palūkanos kintamos, nėra taip lengva apsispręsti, ką su turtu daryti. Šiandien kalbame, kad kitais metais EURIBOR gali mažėti. Pirkėjas, imdamas paskolą su kintama palūkanų norma, kuri Lietuvoje fiksuojama iki 12 mėn., šiemet sumokės 2,5–3 proc. maržą, apie 5 proc. palūkanas, o po metų turės bent 1 proc. mažiau.
Tuo tarpu pirkėjas, kuris perka su 30 metų laikotarpio paskola, ir po metų turės tą patį. Todėl jo paskata pirkti esant aukštoms palūkanų normoms mažesnė“.
Nėra spaudimo prikirpti kainas
Prie nekrintančių būsto kainų prisidėjo ir augantys atlyginimai, kurie bent iš dalies kompensavo infliaciją. Toks atlyginimų augimas fiksuotas ne visur. Kadangi būsto kainos susijusios su įperkamumu, jam tapus nebeįkandamam, NT kaina turi mažėti. Ir atvirkščiai: atlyginimams pakilus, spaudimo prikirpti kainas mažiau.
Apie atlyginimų poveikį NT kainoms kalba ir „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Anot jo, pagrindinė priežastis, kodėl Lietuvoje būsto kainos nemažėja – išliekančios gyventojams labai palankios tendencijos darbo rinkoje: nedarbo lygis mažas, vidutinis darbo užmokestis didėja gana sparčiai. Pirmąjį šių metų ketvirtį jis buvo beveik 15 proc. didesnis nei prieš metus.
Kitas svarbus veiksnys, pasak N.Mačiulio – struktūrinis būsto trūkumas, kai gana ilgą būsto nebuvo pastatoma pakankamai. Tai neleido susidaryti dideliam pertekliui, kurį norėdami parduoti vystytojai siūlytų nuolaidas.
„Tuo pačiu metu matėme gana spartų miesto gyventojų didėjimą. Pavyzdžiui, Vilniuje 7–8 tūkst. gyventojų skaičius padidėja kasmet nuo praėjusio dešimtmečio vidurio. Pernai, po to, kai atvyko pabėgėliai iš Ukrainos, gyventojų skaičius augo visuose miestuose. Būsto trūko, nuomos kainos buvo didelės. Tad natūralu, kad tai būsto kainoms suteikė stabilumą“, – komentavo ekonomistas.
Jis atkreipė dėmesį ir į dar vieną aspektą: Lietuvoje gyventojai išsiskiria tuo, kad vartotojų pasitikėjimo rodiklis, vertinant gyventojų lūkesčius dėl ekonomikos tendencijų ateityje ir dėl asmeninių finansų, pakilęs aukščiau ilgalaikio istorinio vidurkio ir kone siekia rekordines aukštumas. Tai reiškia, kad žmonės nejaučia labai didelio nerimo. Tad tie, kurie planavo būstą įsigyti, planų ir nekeitė.
Didesnis atšalimas matyti tarp perkančiųjų antrąjį ar trečiąjį būstą.
„Labai sumažėję nuomos grąžos rodikliai: Vilniuje siekia 4–5 proc., Kaune, Klaipėdoje kiek daugiau, tačiau ši grąža artima būsto paskolų palūkanoms. Investicijai tai nepatrauklu, juo labiau, kad yra tikimybė, jog artimiausiais metais pamatysime mažesnes kainas“, – prognozavo pašnekovas.
Veikia ir pakeisti reikalavimai
Anot „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo, būsto kainose atsispindi ir pluoštas pakeitimų, kurie per porą pastarųjų metų įgyvendinti pirminėje rinkoje.
Pirmasis – aukštesnės energinės klasės reikalavimai naujiems statybų leidimams. Antrasis – infrastruktūros mokestis, kuris itin jaučiamas ekonominės klasės segmente. T.S.Kvainickas minėjo ir kompensaciją už plėtrą valstybinėje žemėje.
„NT vystytojai turėjo didinti kainas vien tam, kad pasiektų bent kokį pelningumą“, – apibendrino pašnekovas.
Nereiškia, kad kainos nekris
Vis dėlto, anot T.S.Kvainicko, tai nereiškia, kad Lietuvoje kainos nekris.
„Štai pavyzdys, kaip veikia atsakingo skolinimo nuostatai.
Valstybėse, kur atsakingo skolinimo nuostatai lengvesni arba jų iš viso nėra, jei EURIBOR – 0 proc., pasiskolinti galima gerokai didesnę sumą nei Lietuvoje, kur galioja nuostata, jog skolinama su 5 proc. palūkanų normos tikimybe.
Kai palūkanų normos pradeda kilti, tie, kurie galėjo skolintis prie 0 proc., artėjant prie 5 proc. palūkanų, gali pasiskolinti jau ne, tarkime, 150 tūkst. eurų, o 75 tūkst. eurų. Tuo tarpu Lietuvoje kaip galėjai pasiskolinti 75 tūkst. eurų, taip tą pačią sumą ir gali gauti.
Jei EURIBOR paaugs tiek, kad paskolų palūkanų norma gerokai viršys 5 proc., bus padarytas poveikis sumai, kurią gyventojas gali pasiskolinti. Antra, jei palūkanų normos išsilaikys aukštos ilgesnį laiką, o dėl pokyčių ekonomikoje sumažės darbuotojų, priežasties kalbėti apie būsto kainų augimą nebus“.
