Situaciją nekilnojamojo turto rinkoje „Žinių radijo“ laidoje „Verslo pozicija“ apžvelgė M.Statulevičius.
– Mindaugai, gal pradėkime nuo platesnio klausimo. Nekilnojamojo turto industrija yra tarp TOP5 Lietuvos ekonomikos garvežių, jei taip galima vaizdžiai pasakyti. Todėl kyla pirmasis klausimas: kokios bendros nuotaikos ir bendra temperatūra jūsų sektoriuje. Visi kalbame, ar bus nuosmukis, su minusu ar pliusu baigsime šiuos metus. Ką jaučiate jūs, sprendžiant iš jūsų sektoriaus tendencijų?
– Taip, statyba ir nekilnojamasis turtas sudaro beveik penktadalį mūsų ekonomikos. Jeigu įvertintume poveikį baldų pramonei ar prekybai, nekilnojamąjį turtą reikia ne tik pastatyti ir įsigyti, bet ir jį aptarnauti. Pridedamoji vertė yra gerokai platesnė, todėl mūsų sektoriaus vienokį ar kitokį poslinkį pajaučia daugiau sektorių.
Praėjusių metų iššūkiai, apie ką jau kalbėta ne kartą, – pabrangusios medžiagos, pasikeitę vartotojų lūkesčiai – ekstrapoliavosi į kitus sektorius. Baldų pramonės, elektronikos prekybos sektoriai tą pajuto, nes žmonės apribojo būsto įsigijimą arba komercinių objektų persikėlimą – poveikis tikrai buvo platesnis.
Šiuos metus pradėjome su atsargiomis, bet pozityviomis nuotaikomis. Mes, kaip asociacija, metų pradžioje pasimatuojame temperatūrą ir turime tokį nekilnojamojo turto lūkesčių indeksą. Šiemet jis buvo pusiausvyroje – įvertis buvo apie 50 balų. Mes sakome, kad jei virš 50 balų, tai apklausus didžiuosius vadovus, viskas yra lyg ir gerai – dinamika pozityvi, lūkesčiai teigiami. Jei mažiau nei 50 balų, vadinasi, einame stagnacijos link.
Pavasaris optimizmo dar labiau įpūtė, matant suaktyvėjusius butų pardavimus didmiesčiuose, komercinio turto paklausos tam tikrą didėjimą ir nemažėjančią pasiūlą. Stebint didžiųjų kompanijų investicijas, kurios buvo paskelbtos šių metų pradžioje, tarkime, 10 didžiųjų plėtros kompanijų planuoja investuoti apie 700 mln. eurų Lietuvoje šiais metais. Ta suma, palyginti su ankstesniais metais, yra ženkli ir, sakyčiau, kad norisi žiūrėti į teigiamą pusę.
– Galbūt paklausiu tiesmukiau. Vis tiek jaučiate rinką: yra vienetai įmonių, kurios projektus, veiklą sustabdė ir galvoja palaukti, kuo viskas baigsis. Ar yra tokių, kurie verčia galvoti, kad gali būti gilesnė krizė su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis?
– Šį mėnesį pasidarėme ir dar vieną apžvalgą: apklausėme narius, kokie jų planai ketvirčiui. Apie 12 proc. mūsų respondentų labiau mato tokį lėtėjimą ir pristabdymą dėl įvairių priežasčių – nereikia visko suversti į makro lygmenį, kartais tai yra ir mikro lygmuo. Kartais yra negaunami leidimai, negaunamas banko finansavimas.
– O čia padidėjimas yra ar, sakykime, visą laiką buvo tokių priežasčių, kurios nebūtinai susijusios su ekonomika?
– Panašiai. Skaičiuojame kas pusmetį, būna apie 10 proc., 12 proc., 15 proc., o pernai galbūt buvo daugiau tokių abejojančių.
Šiemet ši tendencija yra mažėjimo link ir tikimės, kad antrojoje pusėjo, kai paaiškės, kad užlipome ant EURIBOR kalniuko, daugiau nebebus keliamos tarpbankinės palūkanos, galbūt bus aiškiau ir dėl kitokių klausimų. Šiai dienai turbūt kas septintas galvoja rezervuočiau, bet 6 iš 7 mūsų sektoriuje žiūri optimistiškiau.
– Kiek aš suprantu, jokio stipresnio nuosmukio ar kažko baisaus šiai dienai rinkoje nesimato? Pavasarį kalbėjomės, kad EURIBOR palūkanų didinimas jūsų rinkai atsiliepia labiausiai. Kaip su pirkimais?
– Jeigu žiūrėsime į pirminę rinką ir didmiesčius, pirkimai pavasarį, kovą–balandį tikrai yra atsigavę. Vilniuje butų parduota apie 300–350 per mėnesį – daugmaž tokia yra paklausa ir pasiūla, kurią rinka esamoje konkurencijos aplinkoje gali patenkinti.
Prisiminkime, kad pastarąjį pusmetį turėjome kartais net 100 butų nesiekiančius pardavimus per mėnesį. Kalbant apie regionus, rinka buvo išsijungusi ir vystytojai sakė net išjungdavo reklamas – žmonės sprendimo nepriima, fokusas yra kitur arba kažko laukia. Rudenį laukėme energetikos kainų, bet matome, kad nieko baisaus neįvyko ir turėjome sąlyginai šiltą žiemą ir iššūkiai nebuvo labai grėsmingi.
Pavasarį visą laiką rinka suaktyvėja ir čia jau tą stebime daug metų – Lietuva nėra išimtis.
– Kadangi čia tokios intonacijos į pesimistinę pusę, kažkas apie krizę daugiau pašneka, ir žmonės galvojo ir laukė, kad atėjus pavasariui kris kainos ir tada jau galvos apie pirkimą. Tai tos kainos nukrito ar ne?
– Paėmus vidurkį, tai kainos tikrai nenukrito. Galbūt buvo pavieniai plėtotojai ir projektai, kur buvo taikytos akcijos, nuolaidos apie 5–10 proc. Didieji plėtotojai, mūsų nariai tuo nesišvaistė, o per tą laikotarpį statybos neatpigo, nors biržose medžiagų kainos pakritę, bet mažmenoje nesimato.
Taip pat labai trūksta darbuotojų statybose ir tuos darbuotojus reikia išlaikyti mokant vis aukštesnius atlyginimus, dėl to kaštų spaudimas yra tikrai didelis ir apie kainų mažėjimą kaip nekalbėjome, taip ir nekalbėsime.
Kokie bus pokyčiai, priklauso ne tik nuo mūsų, bet ir nuo to, kokie bus valstybės veiksmai, kurie galėtų veikti proaktyviai ir pridedantys prie būsto perkamumo.
– Kas šiai dieniai labiausiai kelia nerimą rinkai?
– Plėtotojams svarbu, kad verslo sąlygos būtų stabilios ir nesikeistų, taip pat svarbu prieinamumas prie finansavimo, kad paklausa iš rinkos dalyvių išliktų stabili. Iš mūsų pirkėjų, nuomininkų pasikeitė finansavimo sąlygos – apklaustieji atsakė, kad per pusmetį jos pasikeitė į prastesnę pusę: peržiūrimos sutartys ir iš finansinių institucijų jaučiame tam tikrą šaltuką. Tai yra pagrindinis veiksnys, nekalbant apie dramblį kambaryje – geopolitiką – tai yra bendra nežinomybė.
Kitos sąlygos yra lyg ir pozityvios, ką kalba ir ekonomistai, bankai apie atlyginimų augimą. Tai yra labai svarbu, nes žmogus gali pasiimti paskolą, kuri atitinka išaugusią būsto vertę ir gali prognozuoti į ateitį. Užimtumas istoriškai irgi yra teigiamas ir vienas iš geriausių. Tie rodikliai sąlyginai nuteikia raminančiai.
– Bendrauju su verslo žmonėmis ir girdžiu nemalonių makro ir mikro dalykų: ir reguliavimas dėl želdynų, ir tie gatvių siaurinimai, kurie prasidėję Vilniuje ir kunkuliuoja didžiausios aistros ir Prokuratūra įsitraukė su reikalavimais stabdyti kai kuriuos dalykus. Kokios gatvių siaurinimas turi įtakos jūsų verslui ir ar šį pokytį vertinate labiau teigiamai ar neigiamai?
– Požiūrį turiu kaip miestietis ir nekilnojamojo turto verslo atstovas. Tačiau ten yra ne vienas punktas, ne tik gatvių siaurinimas. Tai įtakos turi dėl pasiekiamumo, kad jei susiaurinai gatvę prie judrios sankryžos ir gatvė susijungia su prekybos centru, į kurį atvažiuoja tūkstančiai žmonių, natūralu, kad verslas susimąsto, ar sąlygos gerinamos, ar bloginamos.
Tuo labiau, kad kai verslai planuoja plėtrą, akcininkai klausia, kaip bus su sąlygomis. Susiaurinus gatvę galbūt bus geriau prieinamas viešasis transportas ar pėstiesiems patogiau ar važiavimui su dviračiais, bet balansas turėtų būti. Iš naujojo mero jau girdėjome, kad tam tikrų pokyčių bus, bet kol kas su susipažinę programa to labai ryškiai neperskaitėme, bet tikimės, kad į tai bus atkreiptas dėmesys.
– Prisimenu, kad ažiotažas iš verslo buvo kilęs dėl želdynų, plotų, kvadratų, atstumų. Buvo daug reakcijų, kad gali būti blogai su statybomis ir projektais. Dabar dar aktualu, ar viskas jau susitvarkė?
– Labai aktualu. Jau kreipėmės į ministeriją teikdami siūlymus dėl želdynų normatyvų pakeitimų, nes pernai panašiu metu buvo signalizuojama, kad verslui labai palanku, bet verslui sąlygos tik pablogėjo.
Normų pasiekimas apželdinant augalus ant stogų, kitų sprendinių apželdinimas tapo neprasmingas. Europoje želdiniai matomi kaip vėsinanti priemonė, mieste sukurianti bioįvairovę. Pas mus norima, kad viskas būtų po storu dirvožemio sluoksniu ir viskas būtų ant žemės.
– Matyt, kad interesus suderinti nelengva, bet norima daugiau to žalumo, čia yra pagrindinis lūkestis, o jūsų industrija nori daugiau betono?
– Norisi balanso, vien ant betono esančio produkto niekas nenorės pirkti ir jame gyventi. Čia galbūt labiau ne miesto, o Aplinkos ministerijos pozicija ir teikiami siūlymai. Mes sakome, kad reikėtų rasti balansą ir rasti alternatyvių priemonių. Jeigu nėra želdyno sklype, galbūt jis gali būti šalia. Jeigu nėra vaikų žaidimo aikštelės, galbūt ji gali būti greta sklypo, lengvai bei saugiai pasiekiama.
– Matote daug žmonių ir turbūt valdžia turi atliepti tą lūkestį, bet žmonės yra įpykę dėl namų užstatymų, saulės užstojimo mieste ir dažnai jūsų verslą asocijuoja su betonu.
– Miestas yra susitarimas. Miestas yra kompromisas ir tie, kurie veikia – viešasis ir privatus sektorius, – turi susitarti, kokiomis žaidimo taisyklėmis žaidžia. To žaidimo taisyklės yra aprašytos miesto bendrajame plane, kuris patvirtintas prieš dvejus metus. Ten ir yra aptariamos taisyklės, ar mes norime kompaktiškesnio miesto, ar mes norime labiau išskydusio. Ar mes skatiname, ar ribojame plėtrą.
Vilniuje yra sutarta, kad mes norime efektyviai išnaudoti tą struktūrą, kuri sukurta: keliai, privažiavimai, inžineriniai tinklai. Mes einame kompaktiško miesto link. Užstatymas mieste gali būti, tačiau, taip, jis turi būti subalansuotas ir turi būti tam tikri kriterijai.
Nukirstas medis sukelia labai daug emocijų, bet kai tu pradedi gilintis, supranti, kad buvo nukirstas dėl to, kad ten buvo avarinė būklė ir audros metu būtų nukritęs ant namo. Paskui jau tokie dalykai tyliai praleidžiami, bet iš pradžių sukeliamas labai didelis vėjas ir verslas pastatomas į nepatogią situaciją.
– Taip pat prieš kelis mėnesius buvo kilusi tokia diskusija, kad nuo kitų metų būstą galima bus parduoti tik su šimtaprocentiniu baigtumu. Aišku, jūsų verslas sukilo, kad taip neturėtų būti. Kuo visas tas sukilimas baigėsi?
– To nevadinčiau sukilimu, atkreipėme dėmesį, kokias tai rizikas sukelia. Tas apribojimas pardavimo nebaigtų projektų, jis būtų labai absoliutus. Net verslas negalėtų verslui parduoti objekto, jeigu jame yra pagal projektą nebaigta įrengti patalpa.
Tas nebaigtų projektų pardavimo apribojimas, jis būtų labai absoliutus, net verslas verslui negalėtų parduoti objekto, jeigu jame yra pagal projektą nebaigta įrengti patalpa.
Nepridavimas nėra subjektyvi vystytojo problema, tai yra objektyvi priežasčių visuma: nesuderinimas, teismai, nesutarimai su kaimynais, kurie gali tęstis metų metus.
Dalis žmonių turbūt ir dabar nežino, kad gyvena vis dar nepriduotame ir nebaigtame objekte, bet yra sudarę sutartis su paslaugų tiekėjais. Ateis vieną dieną laikas įdėti skelbimą ir parduoti, tada jie sužinos, kad negali parduoti tokio turto.
Mes turime tik žodines indikacijas, gautas diskusijų metu, kad galime teikti siūlymus ir į juos bus bandoma atsižvelgti. Tai tie siūlymai yra parengti Aplinkos ministerijai ir jeigu sutarimai bus rasti ten, eisime į Seimą.
Tikiuosi, kad galbūt dar pavasario sesijoje tą diskusija pavyks turėti ir tai pavirs į tam tikrus pokyčius. Galbūt tiek teisininkams, tiek Seimo, tiek kitiems, kurie pastebės šio įstatymo netobulumą, galbūt pavyks įtikinti politikus, kad taip žala būtų padaryta mūsų investicinei aplinkai, jeigu būtų taikoma nuo kitų metų.
Pereiti prie pilno baigtumo ir pilno įrengimo pardavimo, kaip yra mūsų kaimynėse šalyse, yra procesas etapais. Matyt, prie to turėtume prieiti, nes niekas nenori ilgai gyventi pastate, kur yra remontuojama laiptinė, visi nori įsikelti ir turėti pilnai įrengtus butus. Tai prie to prieisime etapais, nes patys pirkėjai dar nėra pilnai pasiruošę ir dar dažnai nori patys daryti tam tikrus remonto darbus, galimai dėl jų pigumo ar tikslumo.
