Ko tikėtis NT sektoriuje 2023 metais, aiškinamasi „Žinių radijo“ laidoje „Atviras pokalbis“.
NT rinka normalizuojasi
Kaip aiškino Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius, situacija NT rinkoje aprimo.
„Tam yra nemažai priežasčių. Pirmiausia – sezoniškumas. Visą laiką metų pabaiga, gruodžio ir sausio mėnesiai būna ramesni, žmonės daugiau galvoja apie pramogas, dovanas ir kitus dalykus, o ne apie NT įsigijimą.
Bet jeigu žiūrėtume į ilgesnį laikotarpį, šių metų prognozes, tai didžioji dalis iššūkių ir priežasčių, kodėl NT rinka patiria dabartinę situaciją, yra ateinančios iš praėjusių metų: geopolitika, iššūkiai dėl kylančių palūkanų normų, finansavimo sąlygų, bendro žmonių nusiteikimo ir nuotaikų, statybų kaštų augimo“, – sakė jis.
M.Statulevičius pabrėžė, kad statybų rinka pamažu normalizuojasi, tad galima lengviau prognozuoti statybų kaštus ir projektų kainas.
„Bet to, kas jau yra pastatyta, apimtys yra gerokai sumažėjusios. Vilniuje neparduoti šimto butų per mėnesį yra gana reta situacija. Nes mes skaičiuojame, kad pagal demografinę situaciją, pagal augančių miestų tendencijas, poreikį žmonėms atsinaujinti būstą, vidinę migraciją, Vilnius turėtų parduoti apie 300–350 butų. Šis skaičius dabar sumažėjęs.
Mažesnis ir metinis vidurkis, bet tikimės, kad šiemet atsigavimas pamažu bus, nes lieka optimizmas dėl žmonių užimtumo, žmonės nepraranda darbų, prognozuojamas atlyginimų augimas. NT kainų augimo, matyt, neturėsime net artimo atlyginimų augimui, tai reiškia, kad butų įperkamumas turėtų vėl pagerėti“, – aiškino pašnekovas.
Tad esą ateities situacija priklausys nuo įvairių globalių veiksnių.
„Visoje šioje mozaikoje įžengėme į 2023-iuosius metus ir pamažu matysime, kaip situacija keičiasi. Bet turbūt esminis dalykas yra geopolitika – aiškumas dėl situacijos geopolitiniame fronte. Tai keliasi į ekonomiką, infliaciją, į Centrinio banko politiką. Visa tai yra susiję. Mes esame maža rinka, bet esame priklausomi nuo globalių veiksnių“, – pridūrė Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas.
„Centro kubo“ vadovas Viktoras Račkovskij aptarė, kokią situaciją mato NT sandoriuose.
„Matome, kad yra sandorių sumažėjimas. Bet pabrėžčiau, kad pagrindinis dalykas yra lūkesčiai. Pats investavimas pasikeitė: mes ilgą laiką turėjome tokią situaciją, kad lietuviai žinojo vienintelę investavimo formą – NT.
Šiandien atsirado daug kitokių formų ir platformų. Tačiau pagrindinis dalykas yra lūkesčiai – tiek iš pardavėjų, tiek iš pirkėjų. Atsiradus naujienoms apie karą, kylantį EURIBOR, pandemiją, visi šie lūkesčiai iškart susvyruoja. Šiandien vyksta toks laukimo momentas“, – tikino V.Račkovskij.
Anot jo, trumpalaikėje perspektyvoje žmonės šiuo metu aktyviai NT neperka, nes stebi situaciją.
„Šiuo metu yra ir sezoniškumas. Matome, kad daugelis rinkos dalyvių atostogauja, yra atidėję sprendimus ir stebi rinką, bet manau, kad pavasarį matysime didesnius sandorius, juolab kad ir pasiūla, nepasakyčiau, kad yra pakankama. Ji yra žemesnė nei paklausa“, – šnekėjo „Centro kubo“ vadovas.
O ir pirkėjas dabar turi laiko rinktis, nebėra taip, kaip buvo, kada reikėdavo butą nusipirkti vos per kelias valandas.
„Mes matome, kad grįžtame į pirkėjo rinką, nes tuo metu buvome pardavėjo rinkoje“, – pridūrė V.Račkovskij.
Įspėja dėl grėsmių
Vis dėlto M.Statulevičius pabrėžė, kad toks NT nepirkimas ir pirkėjų laukimas, situacijos stebėjimas gali būti ir pavojingas.
„Tie, kurie ieško būsto sau, gali prarasti tą momentą, nes sunku pasakyti, kaip bus ateityje. Kainos gali pasikoreguoti tam tikrame projekte, bet gali būti ir didesnės bendroje rinkoje. Ir tu būsi praradęs momentą“, – sakė jis.
NT rinkai tiesioginę įtaką daro ir infliacija. Ji diktuoja naujas pirkimo tendencijas.
„Jei tu perki NT sau, gyvenimui, tada nesvarbu, kada jį perki – ar ant bangos, ar ant nuolydžio. Tu perki savo reikmėms pagal dabartinį faktą, ko tau reikia. Tu jį lygiai taip pat ir pardavinėsi – nesvarbu kada, nes tu jį keisi į kažkokį kitą.
Labiau daroma įtaka tiems, kas perka antrą ar trečią butą. NT visada bus tinkama investicija, bet noriu pasakyti, kad nereikia galvoti, jog reikia pirkti bet kokį bet kur“, – pabrėžė V.Račkovskij.
Pirkėjus veikia ir baimės dėl pakilusių palūkanų. Kaip aiškino M.Statulevičius, Europoje prasidėjus infliacijos vėsinimo naratyvui ir Centriniam bankui paskelbus apie EURIBOR kėlimo etapą, žmonės ėmė labai tiksliai apsiskaičiuoti savo galimybes.
„Jei žmogus perka butą sau, jis bando už savo turimą ar galimą pasiskolinti sumą gauti geriausią produktą – didžiausią kvadratūrą, geriausią lokaciją ir pan. Investuotojai daro kitaip, jie žiūri į du pagrindinius dalykus: į galimą grąžą bei turto likvidumą, kad jeigu kas atsitiks, jis galės tą turtą parduoti ir uždirbti.
Užtat tie, kurie skaičiavo, praėjusių metų vidury truputį atsitraukė nuo įsigijimo. Tada pradėjo truputį mažėti ir nuomos kainos ir pradėjo augti palūkanos. Vadinasi, ta grąža, kurios tu galėjai tikėtis, grįžta į racionalius 4–5 proc. Tie, kas skaičiuoja ilgesniam laikotarpiui, suprato, kad tai yra netvaru, reikia palaukti ir pažiūrėti“, – dėstė pašnekovas.
Išaugusios kainos – ant nuomininko pečių?
Augančios palūkanos esą turės nemažai įtakos ir nuomos kainoms. Galimas dalykas, kad palūkanas nuomotojai įtrauks į nuomos kainas.
„Tai kažkiek galėtų koreguoti nuomos kainas, bet manau, kad daugiau bus derybinių susitarimų. Su nuomininku bus kalbama, gal žiemos sezonais bus padaromos nuolaidos, kad kompensuotų komunalinius mokesčius, o pasibaigus šiam sezonui komunaliniai mokesčiai bus mažesni, galbūt ta nuoma bus padidinta ir nuomotojui bus kompensuojami išaugę kaštai.
Pats nuomotojas irgi turi suprasti, kad jei jis atsisakys vieno nuomininko, jis negreit ras kitą, nes ta rinka dabar konkurencinga, pasirinkimo yra. Nuomotojas supranta, kad nuomininkas yra vertybė, ypač jei jis mokus, turintis darbą ir pan. Manau, bus dialogas“, – svarstė M.Statulevičius.
Su jo mintimis visiškai sutiko ir V.Račkovskij. Esą didesnė pasiūla nebeleidžia verslininkams vis kelti kainų nuomininkams.
„Atvykę ukrainiečiai labai stipriai sunaikino pasiūlą. Stipriai sumažėjusi pasiūla išaugino nuomininkams kainą, nes poreikis vis tiek buvo. Ta kaina šoktelėjo, bet dabar pasikoregavo. Kainų pokytis bus, bet jis bus normalus – apie 5 proc. augimas“, – įvardijo vyras.
