Kinijos valdžios institucijos pagaliau pripažino, kad būsto statybų pramonę ištiko didžiulė krizė. Kainos ir sandoriai mažėja. Statytojai neturi iš kur gauti pinigų projektams užbaigti.
Lapkričio pabaigoje pagrindinių Kinijos bankų vadovai buvo pakviesti į susitikimą Kinijos liaudies banke. Priežiūros institucija paragino bankininkus aktyviai skolinti plėtros projektams ir pažadėjo iki 2023 m. kovo skirti 28 mlrd. dolerių beprocenčiam tokių paskolų refinansavimui.
Ironiška kai, kad likvidumo krizė Kinijos vyriausybei tiko, kai ji prieš dvejus su puse metų nustatė ribojimus nekilnojamojo turto (NT) plėtotojams finansuoti.
Tąkart įvestas priemonių rinkinys, pavadintas „Trys raudonos linijos“. Nuo 2020 m. rugpjūčio NT vystytojai, skolindamiesi lėšų, turėjo laikytis trijų sąlygų: skolos ir turto santykis turi būti ne mažesnis kaip 70 proc., skolos ir kapitalo santykis turi būti ne mažesnis kaip 100 proc., o pinigų ir piniginių ekvivalentų santykis su trumpalaikėmis skolomis turi būti ne mažesnis kaip vienas.
Įvedus šias priemones paaiškėjo, kad daugumos Kinijos NT plėtotojų balansas neatitiko nors vienos šių normų. Likvidumas pradėjo mažėti. Per pirmuosius devynis 2022 m. mėnesius NT plėtotojai pritraukė 21 proc. mažiau lėšų nei per tą patį 2021 m. laikotarpį. Visoje šalyje sulėtėjo milijonų butų statyba. O pasiėmusieji paskolas boikotavo kreditų grąžinimą už nebaigtus statyti namus.
Milijardai iš statybų pramonės
Dabartinė NT rinkos krizė neatsiejama nuo „Evergrande“ vardo. Iki 2020 m. ši NT vystytoja buvo antra pagal dydį NT plėtotoja Kinijoje. Jos pajamos per 10 metų išaugo 10 kartų ir 2020 m. siekė 77,7 mlrd. dolerių.
2017 m. „Evergrande“ rinkos kapitalizacija Honkongo vertybinių popierių biržoje siekė 50 mlrd. dolerių, o 2020 m. – 30–33 mlrd. dolerių. Bendrovė tuo pat metu statė daugiau kaip 1,3 tūkst. objektų 280-yje Kinijos miestų.
Kinijos CKGSB verslo mokyklos profesorius Liu Jingas savo straipsnių serijoje „Kinijos nekilnojamojo turto rinkos iššūkiai“ paaiškina šio sparčiai besivystančio plėtros verslo priežastis. Kinijos urbanizacijos lygis vos per 26 metus (nuo 1995 iki 2021 m.) padidėjo nuo 29 proc. iki 65 proc. Palyginimui, JAV šis rodiklis padidėjo nuo 26,8 proc. iki 64,5 proc. per 70 metų, Prancūzijoje ir Vokietijoje – atitinkamai per 73 ir 60 metų.
Kinijos plėtotojai, atsidūrę ant augimo bangos, kūrė naujus projektus, pritraukė pinigų vertybinių popierių biržose ir pradėjo įgyvendinti megaprojektus. Pavyzdžiui, „Evergrande“ Pietų Kinijos jūroje statė 340 hektarų ploto dirbtinį archipelagą „Ocean Flower“, į kurį investavo 24 mlrd. dolerių, rašo „forbes.ru“.
„Evergrande“ įkūrėjui Hui Ka Yanui, kuris 1996 m. įkūrė „Evergrande“, priklauso 77 proc. įmonės akcijų. Prieš pradėdamas verslą, Hui Ka Yanas 10 metų dirbo techniku plieno gamykloje. „Forbes“ apskaičiavo, kad vien 2016–2017 m. „Evergrande“ savo savininkui sumokėjo apie 4 mlrd. dolerių pajamų.
Kartu su pajamomis augo ir skolos. 2020 m. NT vystytojos įsipareigojimai viršijo 305 mlrd. dolerių. Bendra visų Kinijos NT plėtotojų skola pasiekė 5 trln. dolerių. Tų pačių metų rugpjūtį Kinijos vyriausybė įvedė minėtą „Trijų raudonų linijų“ taisyklę.
Kurso pasikeitimas
Prireikė šiek tiek laiko, bet rinka sureagavo į reguliavimo institucijos veiksmus. Įtakos turėjo ir įvesti griežti sutarčių apribojimai, ir maždaug 60 proc. išaugusios armatūros bei cemento kainos. 2021 m. sausio-rugsėjo mėnesiais 100 didžiausių Kinijos NT plėtotojų pardavimai per metus sumažėjo 36 proc.
Tų metų vasarą tapo aišku, kad „Evergrande“ atsidūrė sunkioje padėtyje. Reitingų agentūros viena po kitos mažino jos reitingus iki „galimo įsipareigojimų nevykdymo“ lygio. Rugsėjį bendrovė išsiuntė oficialų laišką, kuriame įspėjo, kad negalės sumokėti palūkanų už obligacijas doleriais. Tuo metu „Evergrande“ turėjo daugiau nei 1,6 mln. parduotų, bet nebaigtų statyti butų.
Iki 2021 m. pabaigos plėtotojo rinkos kapitalizacija sumažėjo iki 2,7 mlrd. dolerių. Rinkos visame pasaulyje baiminosi, kad statybų milžinės žlugimas turės panašių pasekmių kaip JAV investicinio banko „Lehman Brothers“, tačiau nelaimės neįvyko. Nors kiti Kinijos NT plėtotojai nuėjo panašiu keliu, vis dėlto skolintojai buvo kantrūs. O provincijų administracijos perėmė „Evergrande“ pardavimo pajamų kontrolę, kad galėtų stebėti, kaip baigiamas statyti nekilnojamasis turtas.
Tuo tarpu NT rinkos ralį pakeitė krizė. 2022 m. NT kainos 70-yje didžiausių Kinijos miestų pirmą kartą nuo 2015 m. pradėjo mažėti ir sausio-rugsėjo mėn. smuko 5 proc.
Paklausa taip pat sumažėjo, o 22 miestuose tie, kurie įsigijo butą už būsto paskolą, nusprendė boikotuoti būsto, kurio statyba buvo sustabdyta, įmokas. Pripažindama vykstančių įvykių svarbą, Kinijos vyriausybė paragino bankus daugiau skolinti statybininkams, t. y. atsuko čiaupą, kurį buvo stipriai užsukusi pradėdama vykdyti „Trijų raudonų linijų“ politiką. Pažadėtos 28 mlrd. JAV dolerių beprocentės paskolos yra tik viena iš priemonių pramonei remti.
