Galime sulaukti „santūraus“ brangimo
Mažėjanti paklausa ir lėtėjanti pirminė NT rinka turėtų pristabdyti kainų augimą. Nors tokių pokyčių nereikėtų tikėtis trumpuoju periodu, kai kuriuose segmentuose ar projektuose korekcijų gali būti ir anksčiau, portalui lrytas.lt situaciją NT rinkoje apžvelgė NT projektų valdymo įmonės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Anot jo, būsto kainų augimui įtakos turi ne tik paklausa, bet ir kiti faktoriai: Lietuvos ekonomikos, spartus darbo užmokesčio, pragyvenimo lygio augimas, pačių miestų – ypač Vilniaus – plėtra bei statybų savikainos didėjimas ir pati pasiūla.
„Tai didina ilgalaikę turto vertę. Dauguma šių faktorių niekur nedingo, labai maža jau pastatytų būstų, kur būtų galima greitai įsikelti, pasiūla, todėl plėtotojai nejaučia spaudimo greitai parduoti turtinius vienetus.
Tuo metu spaudimas iš nuomos rinkos didės: labai išaugus nuomos kainoms didžiuosiuose miestuose (ir dėl imigracijos augimo iš Ukrainos prasidėjus karui, ir atvykstant studentams prieš naujus mokslo metus) investicija į savo būstą atrodo vis patrauklesnė, todėl dalis nuomos rinkos dalyvių norės pereiti į pirminę būsto rinką“, – komentavo Š.Tarutis.
Jo pastebėjimu, dažniau pasitaikys atvejų, kai didelius būstų kiekius nupirks fondai, turėdami ketinimų NT išnuomoti. Tai dar tik padidins konkurenciją tarp pirkėjų.
„Iš kitos pusės, daug kur būsto kainų „lubos“ jau pasiektos, todėl artimiausiu metu prognozuoju santūrų 3–5 proc. brangimą“, – sakė pašnekovas. Tačiau jis atkreipė dėmesį, kad prognozės remiasi ne absoliučiomis kainomis, o įperkamumu – vertinama, kiek kvadratų vidutinės klasės būsto galima nusipirkti už vidutinį atlyginimą.
„Nors pirkėjų vidurvasarį ir nėra daug, kainų pokyčių pirminėje sostinės NT rinkoje kol kas nematyti. Vidutinė pirminės rinkos būsto kaina yra aukščiausia per visą istoriją ir siekia 3 tūkst. eurų už kv. metrą – tai 3 proc. daugiau nei birželį, kai vidutinė vieno kvadratinio metro kaina buvo 2905 eurų“, – anksčiau komentavo NT plėtros bendrovių „Realco“ finansų direktorius Lukas Cicėnas.
Jo teigimu, sulėtėję pardavimai keičia ir pasiūlą. Pirkėjai gali rinktis iš beveik 3,2 tūkst. būstų pirminėje rinkoje, kas yra maždaug 200 būstų daugiau nei prieš mėnesį. Iš jų pusę, arba 52 proc., sudaro ekonominio segmento būstai, 40 proc. – vidutinio ir vos 8 proc. – prestižinio.
„Šiuo metu įperkamumas grįžęs maždaug į 2017–2018 m. lygį, o tuo metu kalbų apie per dideles kainas tikrai garsiai nesigirdėjo“, – komentavo Š.Tarutis. Vis tik jis turi ir žinutę: būsto kainos sostinėje ir kituose didmiesčiuose vysis Vakarų šalis, tačiau būtina suvokti, kad gerėja ir mūsų pragyvenimo lygis.
Portalui lrytas.lt „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis taip pat teigė pastebintis, kad nors šiais metais būsto rinkos aktyvumas mažėjo, rinka išlieka aktyvi.
„2021 metais būsto rinkos aktyvumas mušė visus rekordus, todėl nenuostabu, kad pasikeitus aplinkybėms (karas Ukrainoje, rekordinė infliacija, suprastėję gyventojų lūkesčiai ir pan.) fiksuojame rinkos sulėtėjimą“, – akcentavo R.Reginis.
Anot jo, šalies didmiesčiuose naujų butų pasiūla – vis dar rekordiškose žemumose, todėl NT plėtotojai likusių neparduotų butų kainas užkėlė į itin aukštą lygį ir daliai pirkėjų jis tampa jau sunkiai įperkamas. Juo labiau, kad būsto įrengimo kaštai yra ženkliai išaugę.
„Tačiau plėtotojai nejaučia didesnio spaudimo ir nelinkę derėtis su pirkėjais, kadangi nemato tikslo greičiau išparduoti savo ir taip negausius naujo būsto likučius“, – teigė R.Reginis.
Priežasčių – bent kelios
2022 m. sausį–liepą Lietuvoje iš viso įregistruota 77,5 tūkst. NT pirkimo–pardavimo sandorių. Tuo pačiu laikotarpiu praėjusiais metais buvo įregistruota 93,6 tūkst. sandorių. Vien tik šių metų liepą įregistruota 11 tūkst. sandorių – ketvirtadaliu mažiau nei pernai metų liepą (14,9 tūkst.) bei 10 proc. mažiau nei šių metų birželį (12 tūkst.), rašoma Registrų centro pranešime.
Nors bendras būsto rinkos aktyvumas, anot „Ober-haus“ atstovo, išlieka aukštame lygyje, prastesnė situacija fiksuojama pirminėje didmiesčių būsto rinkoje. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2022 metų pirmojo pusmečio mėnesiniu vidurkiu, šių metų liepos mėnesį Kauno pirminėje rinkoje realizuota 29 proc. mažiau, Klaipėdoje – 41 proc. mažiau, o Vilniuje net 64 proc. mažiau butų.
Yra bent kelios pagrindinės priežastys, kodėl NT rinka šiuo metu nerodo tokių gerų rezultatų, kaip kad analogišku laikotarpiu praėjusiais metais.
Štai Registrų centro duomenų analitiko Pauliaus Rudzkio teigimu, NT rinka lėtėja dėl įtemptos geopolitinės situacijos, neigiamų gyventojų ekonominių lūkesčių, neapibrėžtume ir drastiškai išaugusios naujos bei senesnės statytos būstų kainos.
„Pastebėtina, kad šalyje infliacija perkopė 20 proc. ir pastaraisiais mėnesiais padidėjo gyventojų būtinosios išlaidos dėl išaugusių elektros ir energetinių išteklių kainų, taip pat kitų būtinųjų prekių ir paslaugų kainų“, – dėstė P.Rudzkis.
Š.Tarutis taip pat išskyrė pagrindines tris priežastis, dėl kurių NT rinka susiduria su tam tikra pauze. Jis taip pat antrina, kad geopolitinė situacija, svyravimai globalioje ekonomikoje, centrinių bankų sprendimai sukuria „netikrumo atmosferą“ – gyventojai tikisi, kad kainos kris.
NT rinka lėtėja ir dėl mažos NT objektų pasiūlos, ypač Vilniuje, bei pirkėjų noro rinktis projektus, kurie jau pradėti, o statybų pabaiga – greita ir sėkminga.
„Trečioji tikėtina priežastis – sezoniškumas. Šis faktorius stebimas faktiškai kasmet, o kiek jis buvo stiprus, pamatysime rudenį, kai žmonės grįš iš atostogų. Link metų galo galėtų būti aiškesnė situacija ir kitose srityse (ekonomika, bazinės palūkanos, gal ir geopolitinė situacija), o tai netikrumą ir neapibrėžtumą taip pat šiek tiek sumažintų“, – įžvalgomis dalijosi Š.Tarutis.
„Tiek tarp pirkėjų, tiek tarp plėtotojų optimizmo yra vis mažiau. Mažėjančios realiosios gyventojų pajamos itin aukštos infliacijos aplinkoje, augančios palūkanų normos, rekordiškai aukštos elektros ir šildymo kainos gali dar labiau pabloginti gyventojų lūkesčius šių metų pabaigoje, kas gali lemti ir toliau lėtėjantį būsto rinkos aktyvumą tiek pirminėje, tiek ir antrinėje rinkoje“, – situaciją apžvelgė R.Reginis.
„Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims manymu, jei šiais metais ekonominė padėtis pablogėtų, dar šių metų pabaigoje jau galėtume pamatyti nustojusias augti būsto kainas arba net jų mažėjimą.
Regionai seka didmiesčių pėdomis
Remiantis Registrų centro specialistų duomenimis, mažėjantys butų pardavimo mastai didžiuosiuose miestuose akivaizdūs. Vilniuje šiemet pirkimo-pardavimo sandorių 15 proc. mažiau nei praėjusiais metais, Kaune – 18 proc. mažiau, o Klaipėdoje – penktadaliu.
„Panašios butų rinkos tendencijos matomos ir mažesnėse savivaldybėse. Vis dėlto, eliminuojant penkias didžiausias šalies savivaldybes, šių metų sausį–liepą, palyginus su analogišku laikotarpiu pernai, nuosmukis yra švelnesnis ir siekia apie 5 procentus. Du trečdaliai savivaldybių šiemet rodo mažėjančius butų pirkimo – pardavimo rezultatus, o likusio trečdalio savivaldybių rezultatai nesikeitė ar net pagerėjo“, – dėstė P.Rudzkis.
NT projektų valdymo įmonės „Citus“ atstovas portalui lrytas.lt taip pat antrino, kad mažesni Lietuvos miestai seka didmiesčių pėdomis. „Ten sandorių yra labai nedaug, jų skaičius smarkiai svyruoja. Todėl juose laikini aktyvumo pokyčiai gali rodyti dar didesnę statistinę įtaką“, – svarstė Š.Tarutis.
Tačiau, jo pastebėjimu, kurortiniuose miestuose situacija kiek kitokia – žmonės NT dažniau perka investicijoms ir poilsiui, todėl ši rinka gali nukentėti kiek mažiau. Jis pateikė pavyzdį Druskininkuose – prieš kelis mėnesius čia pradėtas projektas, o būstų pardavimai aktyvūs net ir tada, kai didmiesčiuose situacija buvo prastesnė.
Tuo metu R.Reginio nuomone, neretai mažesniuose miestuose fiksuojamas net didesnis santykinis kainų augimas nei didmiesčiuose, mat kainų lygis ten ir taip daug mažesnis.
„Mažesniuose miestuose matome ypač didelį pardavimo kainų skirtumą tarp prastesnės būklės butų senos statybos daugiabučiuose ir naujai suremontuotų butų renovuotuose daugiabučiuose. Itin aukštos pastatų modernizavimo ir būsto įrengimo kainos kokybiško būsto pardavimo kainas kilstelėjo į rekordines aukštumas beveik visoje šalyje“, – komentavo jis.
„Įpirkti būstą šiandien tapo tikru iššūkiu, o tie, kas vis dar gali tai padaryti – neskuba, nes didžioji dalis parduodamo būsto – dar tik ankstyvoje statybos stadijoje. Liepą fiksuotas neįprastai aukštas nutrauktų sandorių skaičius, kuris yra ypač ryškus skaičiuojant santykiniais dydžiais, t. y. vienam nutraukimui tenka tik kiek daugiau nei 3 nauji susitarimai. Palyginimui, prieš mėnesį vienas nutraukimas teko 7 sandoriams, prieš metus – 38“, – anksčiau yra teigęs „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
„Citadele“ banko iniciatyva bendrovės „Norstat“ atlikta Baltijos šalių gyventojų apklausa parodė, kad beveik pusę (46 proc.) lietuvių dominta nauji būsto projektai, o 11 proc. butą viename iš jų norėtų įsigyti nieko nelaukdami, rašoma banko pranešime.
Banko valdybos narės Rūtos Ežerskienės teigimu, susiklosčiusi situacija pirkėjų negąsdina – ilgalaikėje perspektyvoje nevengia rinktis dar tik statomų būstų naujuose namuose. „Visgi augančios kainos taip pat verčia gyventojus pakoreguoti savo prioritetus ir lūkesčius, daryti tam tikrus kompromisus, skatina atidžiau rinktis būsto finansavimo pasiūlymus, ieškant pačių palankiausių sąlygų“, – atkreipė dėmesį ji.
