Apie tai „Lietuvos ryto“ televizijos laidoje „Nauja diena“ kalbėta su „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovu Baltijos šalims Raimondu Reginiu.
Anot jo, praėję metai pasibaigė su trenksmu – dar ir gruodis buvo labai rezultatyvus. Aukštas aktyvumas visuose segmentuose šiek tiek nustebino.
Žvelgiant į bendrą situaciją, žmonių galimybes įsigyti, pasiskolinti, toks aktyvumas, tikėtina išliks ir šiais metais. Jis galbūt nesumuš 2021 m. rekordų, tačiau aktyvumas turėtų išlikti aukštas. Nebent koją pakiš išoriniai veiksniai.
– Praėjusiais metais skirtinguose miestuose kainos augo 24 proc. Koks buvo vidutinis metinis nekilnojamojo turto kainų augimas kasmet ankstesniu pokriziniu laikotarpiu?
– Jei imtume laikotarpį nuo praėjusios globalios finansų krizės, šalies didmiesčiuose turėjome labai nuosaikų kainų augimą – metinis augimas siekdavo 3-4 proc. Kai kuriais metais paaugdavo iki 6-7 proc. Rinka buvo gana subalansuota ir augo gana tvariai. Ypač, jei tai lyginsime su žmonių atlyginimais. Tačiau 2021 m. situacija buvo priešinga.
– Ką įvardintumėte kaip pagrindines prielaidas šiais metais būsto kainoms pūstis?
– Turbūt priežastys bus panašios į tas, kurias stebėjome 2021 m. Visų pirma, paskata įsigyti būstą, kai toks pigus finansavimas: naujausi duomenys rodo, kad būsto paskolų palūkanos netgi mažėja. Lapkritį išduotoms naujoms būsto paskolom fiksavome žemiausias palūkanų normas nuo 2017 m. Akivaizdu, kad tai – paskata įsigyti būstą, kai pinigai pigūs, atlyginimai auga ir prognozuojamas tolesnis jų augimas.
Plėtotojai susiduria su tam tikrais iššūkiais įgyvendinami projektus: matome situaciją, kai naujo būsto pasiūlos didmiesčiuose nebeliko, plėtotojai jau siūlo įsigyti būstą dar net nepradėtuose statyti projektuose.
Tokia seniai neregėta tendencija atsirado 2021 m. Iki pandemijos turėjome gana aiškią tvarką: pardavimai pradedami tada, kai prasideda statybos, kai projektas paleidžiamas į rinką. Dabar net nepradėjus statybų matome, kad plėtotojai aktyviai pardavinėja, o žmonės perka. Tai nėra gerai – geriau, kai matai, jog projektas tikrai pradėtas.
Pernai sostinėje, mūsų duomenimis, pastatyta 4,1 tūkst. butų, o pirminėje rinkoje realizuota apie 7 tūkstančius. Tai – istoriškai didžiausias disbalansas tarp pastatyto būsto ir susitarimų dėl naujo būsto įsigijimo. Situacija pirkėjams tikrai nepalanki.
– Kiek išsitęsęs statybų laikas? Gal yra statytojų, kurie nesiryžta pradėti projektų?
– Dalies plėtotojų statybos nesustojo – jos vėluoja. Nemaža dalis projektų nepradedama, nes susiduriama su įvairiais iššūkiais: tai asmeninės įmonių problemos dėl finansavimo, planavimo procedūrų įgyvendinimo.
Pastebime, kad bendros plėtotojų intencijos labai geros: matydami tokią aktyvią rinką jie nori pasiūlyti naują produktą. Tačiau problema, kad ne visi spėja laiku ir net nepradeda įgyvendinti projektų. O tai – blogai, ypač šiuo metu, kai būsto turi būti kuo daugiau, o ne taip, kaip yra dabar.
– Kalbama, kad po poros metų palūkanos gali imti kilti. Ar tai gali turėti įtakos pirkėjų aktyvumui ir kainų augimui?
– Jei kalbame apie šiuos ir apie ateinančius metus, Europos Centrinio Banko žingsnio dėl bazinių palūkanų normų kėlimo niekas neprognozuoja. Tikėtina, kad palūkanos ateinančius kelis metus išliks žemos. Bet jei palūkanos ir būtų keliamos, tai nebūtų daroma staiga, kad išvengtume šoko. Todėl tikėtina, kad net jei jos augtų, esminio apsisprendimo dėl būsto tai nekeistų. Ypač, kai palūkanos vis tiek yra žemos – istoriškai jos yra žemiausiame taške.
– Kaip, esant tokiai situacijai rinkoje, elgiasi plėtotojai?
– Problema ta, kad plėtotojų rinkoje yra daug ir įvairių: ir su įvairia patirtimi, ir su įvairia reputacija. Jei pasirašomos sutartys dėl dar nepradėtų statyti projektų, tikėtina, kad plėtotojai, kurie brangina savo reputaciją, per tą laikotarpį statybų kainų pirkėjui nedidins. Bet jiems atsiranda papildomų kaštų – parduoda dabar, bet pastatyti reikės ateityje, o matome, kad statybų kaštai nemažėja.
Pakankamai nemaža dalis tų didžiųjų plėtotojų, kurie brangina savo reputaciją, vykdys savo įsipareigojimus, o su smulkesniais ar pavieniais – kaip vadiname, vieno projekto plėtotojais – turbūt situacijų gali būti labai įvairių: pirkėjams reikia labai žiūrėti į sutartį, kas tiksliai parašyta, ar galima ją nutraukti, su kokiomis pasekmėmis ir pan.
Kai rinkoje tiek daug žaidėjų, turbūt pamatysime įvairių situacijų.
– Ar žmonės labiau atsisuka į gyvenamuosius namus?
– Namų segmentas išgyvena savo aukso amžių net ir vertinant 5-6 m. perspektyvą. Daugiabučius statantys plėtotojai stato gana mažą plotą, o žmonėms, kuriems reikia erdvesnio būsto, alternatyva – arba statytis namą, arba jį įsigyti.
Dažniausiai jie būna miesto pakraščiuose. Jei pažiūrėsime Klaipėdos, Kauno, Vilniaus regionus, Šiaulius, Panevėžį, pamatysime, kad formuojasi naujos gyvenvietės. Namų segmentas fiksuoja labai didelį augimą – pernai visoje Lietuvoje aktyvumas namų segmente buvo didesnis negu butų.
– Ar, besiformuojant naujiems rajonams, miestas paveja su infrastruktūra?
– Iš pavyzdžių matome, kad ne visada. Problemų matome ir tikriausiai jų daugės, nes kai tokia didelė plėtra. sunku ją aprūpinti visa infrastruktūra. Matome, kad žmonės susidurs su tomis problemomis dėl kelių, socialinės, inžinerinės infrastruktūros. Čia problemos, matyt, užprogramuotos ilgam.
– Kitą savaitę įsigalios rinkai vėsinti numatyta priemonė – reikalavimas turėti 30 proc. pradinio įnašo, perkant antrąjį būstą su paskola. Ar tai turės įtakos kainų augimui?
– Šis kartelės pakėlimas nebus esminis. Ypač tiems, kurie perka ne antrą ir ne trečią būstą. Matyt, ir iki šio ne visi naudojosi 15 proc. pradiniu įnašu – kai kurie bankai reikalaudavo didesnio procento.
Mūsų nuomone, tai didesnio poveikio nepadarys, nes tie, kurie perka paskesnį būstą – skolinasi ne su pirma paskola – yra finansiškai pajėgūs jį įsigyti. Jiems nesudarys didesnių problemų sumokėti didesnį pradinį įnašą. Rinkoje laisvų pinigų kiekis tikrai yra didelis.
– Kai kurie bando vesti paraleles tarp to, kas vyko Kinijoje – vienas didžiausių NT plėtotojų susidūrė su finansiniais sunkumais nebegalėdamas įvykdyti savo įsipareigojimų – ar tai atsilieps mūsų rinkai?
– Turbūt dabar į Kiniją žiūrime ne per būstų plėtotojų problemas. Geopolitinės grėsmės iš Kinijos, Baltarusijos, Rusijos daug didesnės, o tai gali atsiliepti mūsų šalies ekonomikai ir pirkėjų lūkesčiams.
– Tiems, kurie planuoja pirkti būstą – ar jau laikas, kai reikia jį pirkti, ar reikėtų luktelėti?
– Jei kalbama apie savo pirmojo būsto įsigijimą ar būstą investicijai, geriausia, kad nuspręstų pats žmogus. Tai greičiausiai didžiausias pirkinys jo gyvenime – sunku patarti, nes nežinome, kokios jo galimybės, intencijos ir panašiai.
Mes iš savo pusės matome, kad būsto kainos augs ir toliau, tik tas augimas bus daug lėtesnis nei 2021 metais.
