Varžytynių situacija keičiasi
„2017 m. paskelbtos 6476 varžytynės ir 1894 varžytynės įvyko, tai 2020 m. paskelbtos jau tik 4854 varžytynės“, – statistiniais duomenimis dalijasi Lietuvos antstolių rūmai. Taip pat pastebimas ir 2020 metais sėkmingai įvykusių varžytynių daugėjimas – panaši tendencija tęsiasi ir 2021 metais.
Registrų centro pateiktais naujausiais duomenimis, 2021 m. sausį-spalį skelbtos 448 varžytynės. Vilniuje parduodamų butų buvo 193, Kaune – 154, Klaipėdoje – 72, Šiauliuose – 29. Atitinkamai tokiu pat laikotarpiu 2020 m. jų buvo 442: Vilniuje – 187, Kaune – 151, Klaipėdoje – 69, Šiauliuose – 15 butų.
„2021 m. iš paskelbtų varžytynių, kuriose buvo parduodami butai, atšaukta arba neįvyko pusė – iš viso buvo paskelbtos 2 676 varžytynės, iš kurių 1 200 neįvyko, o 160 buvo atšauktos“, – statistika dalijasi Registrų centras.
Elektroninėje erdvėje varžytynių mažėjimą įrodo ne tik atsakingų institucijų pateikti duomenys, bet ir specialistų vertinimas bei pastebėjimai bendroje nekilnojamojo turto rinkoje.
Antstolių garbės teismo pirmininkas Irmantas Gaidelis tokią situaciją patvirtina: „Pas antstolį vykdomųjų bylų, kuriose būtų realizuojamas turtas tiesiog mažėja natūraliai dėl esamos rinkos situacijos.“ Skolininkai ieško, kaip galėtų patys parduoti savo turtą ir atsiskaityti su kreditoriais be antstolių įsikišimo.
I.Gaidelis išskiria ir laisvosios rinkos dabartinį aktyvumą, kuris yra labai panašus ir varžytynėse parduodamų objektų metu. I.Gaidelio teigimu, 2008– 2009 m. situacija buvo visiškai kitokia: „Niekas nieko nepirko varžytynėse skelbiamų objektų – jų skaičius buvo didelis, o įvykusių buvo mažas.“ Tai skatina ir tam tikrą konkurenciją.
Dabar vyraujanti atvirkštinė situacija, anot antstolių garbės teismo pirmininko, yra susijusi ne tik su rinkos suaktyvėjimu, bet ir su asmenų skaičiumi, kurie patenka pas antstolį dėl skolų išieškojimo. Dalis skolininkų įprastai patys parduoda turtą brangiau, nei jį pirko prieš ketverius ar penkerius metus dėl pakilusio nekilnojamojo turto visoje rinkoje. Jie ne tik atsiskaito su kreditoriais, bet ir lieka papildomų pinigų.
„Šiandien varžytynėse nesu paskelbęs nė vieno buto“, – sako I.Gaidelis. „Jeigu prieš dvejus ar trejus metus pas mane būdavo einamųjų paskelbtų varžytynių apie 30–40, šiai dienai paskelbtos 3.“
Kauno technologijos universiteto (KTU) finansų profesorius Rytis Krušinskas pritaria, kad nekilnojamojo turto kainų rinka priklauso nuo bendros ekonominės situacijos šalyje. „Rizika šioje vietoje yra siejama su ekonomikos cikloniškumu: jeigu dabar esame pakilime, reikia suprasti, kad kažkada bus nuosmukis“, – pasakoja prof. R.Krušinkas.
Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidentas Audrius Šešplaukis taip pat sako, kad butų kainos didėja kartu su rinka – tai parodo turto atliktas turto vertinimas. Visgi svarbi ir dar viena aplinkybė – kada buvo atliktas vertinimas ir ar jis vis dar yra aktualus. A.Šešplaukis atkreipia dėmesį, kad turto vertinimas bet kokiam procesui yra daromas vienodai.
Taip pat finansų profesorius pabrėžia, kad jau reikia galvoti apie laikotarpį, kuris bus po dabartinio didelio aktyvumo. Jeigu perkame būstą iš varžytynių be jokio „šleifo“ ar teisinių niuansų, reikia numatyti ir tai, kas bus su tuo turtu daroma ateityje ir ar toks paskirties pasirinkimas tikrai pasiteisins.
Ieško unikalumo
„Kadangi mūsų konservatyviojoje sąmonėje NT patrauklus objektas investavimui ar bent jau investavimo įsivaizdavimui, tai vienas kritinių veiksnių yra kainos veiksnys“, – tikina KTU finansų profesorius. R.Krušinko tikinimu, varžytynėse dalyvauja būtent tie, kurie ieško ne pirmojo būsto, o pelningesnės alternatyvos dažniausiai komercinei veiklai.
Įprastai tokie pirkėjai jau yra išanalizę ne tik panašią laisvąją rinką, bet ir iš Registrų centro gavę išrašą apie dominantį objektą ir gerai apgalvoję visas aplinkybes. „Tai gan įdomus reiškinys, bet įprastai jis koreliuoja su rinkos tendencijomis, o kaina tampa vienu esminiu veiksnių. Vieta gali būti kita dedamoji, kuri nulemia spendimą“, – pasakoja prof. R.Krušinkas.
Susidomėjimą išskirtine objekto vieta pabrėžia ir A.Šešplaukis. „Yra populiarus posakis: vieta, vieta ir dar kartą vieta“, – dalijasi mintimi ekspertas. Taip pat akcentuojama ir objekto kaina, už kurią yra parduodamas butas ar kitas nekilnojamojo turto objektas.
Vis dėlto I.Gaidelis įžvelgia ir dar vieną svarbią aplinkybę – kaina dažnai priklauso nuo paties skolininko elgesio ir jo reakcijos į pirkėjus. Būtent tai gali lemti, ar asmuo susidomės objektu, ar pasirinks lengvesnį buto įsigijimo kelią.
Prof. R.Krušinskas taip pat pastebi, kad dalis pirkėjų nebūtinai ieško pigesnio buto varianto – jie bando „medžioti“ tam tikros išskirtinės būklės objektus. „Pigūs objektai atitinkamai traukia dėmesį tų, kurie ieško tokių objektų, o brangesni turi savo specifinį pirkėją“, – aiškina tendenciją ekspertas.
Savi niuansai neatbaido
Jau ne paslaptis, kad neretai varžytynėse dalyvavę, jas laimėję bei naująjį turtą įsigiję pirkėjai susiduria su specifinėmis problemomis: nuo nesutinkančių išsikraustyti buvusių savininkų iki dalinio buto įsigijimo, kai nuperkamas vienas kambarys iš viso buto.
KTU finansų profesorius pripažįsta, kad net ir tie, kurie yra gerai išanalizavę rinką, gali pakliūti į padidėjusį butų kainų bumą ir konkurenciją. Būtent tai gali nekilnojamojo turto objektą, pasak R.Krušinko, paversti patrauklia preke už atitinkamą kainą.
Vis dėlto antstolių garbės teismo pirmininkas žvelgia ir iš kitos pusės. Įsigyjant butą laisvoje rinkoje, pasak eksperto, jį gausime su visais baldais, užuolaidomis, buitine technika. Dažniausiai varžytynėse parduodami butai nėra tokios geros būklės.
Būtent dėl to I.Gaidelis kelia klausimą, ar tai tikrai yra pigesnis variantas. „Pirkėjas, nusipirkęs nekilnojamąjį turtą varžytynėse, kaip būtų liūdna, turi grėsmę, kad jam teks bylinėtis su ten gyvenančiu buvusiu savininku ir į naujai įsigytą butą negalės įsikelti pusmetį, o gal ir daugiau“, – profesine patirtimi dalijasi I.Gaidelis.
Antstolių garbės teismo pirmininko teigimu, įstatymas yra numatęs tam tikras tokio turto ribas, tačiau racionaliai mąstantis ir tikrai savo butą norintis parduoti skolininkas gali jį parduoti brangiai – pirkėjai šiuo atveju vertina ir pardavėją.
„Jei atvažiuojate apžiūrėti butą, atidarote duris ir skolininkas jums pasako, kad turtas neparduodamas, aš viską skųsiu ir užtampysiu visu per teismus, tai jūs turbūt paskambinsite kito buto šeimininkui ir jį nusipirksite be problemų“, – situaciją komentuoja I.Gaidelis.
