Kas yra pagrindiniai tokios paslaugos vartotojai? Kaip išvengti nesklandumų su nuomininkais? Ką daryti, jei nuomininkams trūko vamzdis arba kaimynai skundžiasi triukšmu? Apie tai pasakoja ilgalaikės nuomos administravimo platformos valdantis.lt vadovas Jurgis Vilutis.
– Kaip jūs vykdote savo veiklą?
– Mes ne tik padedame administruoti nekilnojamąjį turtą (NT), bet ir padedame jį įsigyti – „atrasti“. Turime klientų, kurie net nėra buvę savo bute. Jie buvo tik pas notarą arba išvis įgaliojimus nupirkti NT yra pasirašę tik per ambasadą. Šis modelis atėjęs iš Vakarų, kur NT savininkai nenori dirbti su savo turtu, bet tik nori gauti iš jo pasyvias pajamas.
Dėl to ir susikūrė tokios bendrovės kaip mūsų, į kurių rankas žmonės perduoda savo turtą ir vienintelis jų rūpestis belieka kiekvieną mėnesį iš NT gautas pajamas išleisti. Visa kita padarome mes – bendraujame su nuomininkais, kaimynais, komunalininkais, sprendžiame problemas.
– Kokių problemų kyla dažniausiai? O gal jūs čia tik pasiimate pinigus už nieką? Gal tik perimate procesą, kurio nereikia administruoti, kuris vyksta savaime?
– Dažnai mūsų veiklą lyginu su autoservisais – jeigu prisimintume 1990 metus, tai į autoservisą automobilius tuo metu veždavo tik labai turtingi įmonių savininkai arba valdžios žmonės. O visi kiti žmonės automobilius tvarkydavosi patys savo garažuose.
Dabar su NT pas mus yra lygiai taip pat: visi mes patys sugebame viską susitvarkyti, bet jau ateina laikas, kai žmonės klausia savęs: o kodėl aš pats turiu vargti? Bendrauti su tais nuomininkais, turėti galvos skausmą dėl remontų?
Nuomininkai niekada neskambina tau patogiu laiku: jie skambina po darbo, šeštadienį, sekmadienį, per tavo, tavo žmonos, tavo mamos gimtadienį. Tad mes tiesiog žengiame į kitą gyvenimo lygį – siūlome paslaugą, kad žmonės tiesiog be rūpesčių gautų pasyvias pajamas.
Diskutavau su vienu žmogumi, kviečiau jį ateiti pas mus. Jis sakė, kad viską pasidaro pats ir jam problemų dėl to nekyla. Tada paklausiau jo, o kaip būna su remontais? Kiek kartų jis remontavo būstą praeitais metais? Ir tada pradėjome skaičiuoti ne tik kiek kartų važiavo remontuoti, bet ir kiek laiko jam tai užtruko.
Klausiau jo: kiek kainuoja valanda tavo darbo? Kadangi jis pasiturintis, gerai uždirbantis, atsakė: 80 eurų. Sakau: žiūrėk, perduotum mums savo butą, iš viso mums mokėtum 40 eurų. O tu dabar per metus sugaišti apie 12 val. vien tik prižiūrėdamas ir nervindamasis dėl to NT, ir taip netenki 960 eurų.
– Dėl ko dažniausiai vargsta NT savininkai?
– NT objektus skirstome į kelias kategorijas: mažesnių pajamų, kur nuoma mėnesiui atsieina iki 250 eurų. Čia daugiausia problemų būna su pačiais nuomininkais, todėl dažnai tenka bendrauti su kaimynais, sužiūrėti komunalinius mokesčius.
Nuomojosi kartą tokie indų studentai – labai geri žmonės, bet jie labai mėgsta gaminti aštrų maistą su daug kario, tai po to, kai jie išsikraustė, dar du mėnesius teko vėdinti patalpas. O ir kaimynai skundžiasi dėl tokių dalykų.
Taip pat skundžiasi ir dėl studentų vakarėlių. Turime objektų, kai trijų kambarių buto kiekvienas kambarys išnuomotas studentams atskirai – kai jie tarpusavy susipyksta, tampame jų taikytojais.
Visai kas kita yra brangesni, tačiau ne visada naujai suremontuoti butai senos statybos namuose, atsieinantys nuo 350 iki 500 eurų už mėnesį. Pagrindinės problemos ten būna su remontais – baldais, santechnika, elektra. Turime kelis objektus, kuriuos važiuoti paremontuoti mūsų ūkvedžiui tenka labai dažnai – per mėnesį 3-4 kartus.
Dar kita dalis yra naujos statybos prabangesni butai, kurių nuoma prasideda nuo 500 eurų per mėnesį. Brangiausias mūsų objektas atsieina 2 tūkst. eurų per mėnesį. Čia problemos vėlgi su nuomininkais, bet jau kitos – jie įnoringi.
Turėjome vieną nuomininką vokietį, kuriam perdegė lemputė. Sutartyje parašyta, kad ją pasikeisti turi jis pats, tačiau jis skambino mums, kad ją pakeistume. Ką gi, atvažiavome, pakeitėme, išrašėme sąskaitą, jis susimokėjo. Žmogus paprasčiausiai žino, ką jis nori daryti, o ko – ne. Jis, matyt, gerai uždirba ir gali susimokėti.
– Ar dirbate tik Vilniuje, ar ir kituose miestuose?
– Prieš 6 metus pradėjome darbą Vilniuje, bet dėl nuomos kainų kilimo plečiame savo veiklą visoje Lietuvoje. Dabar jau plečiamės į Kauną, Klaipėdą ir dar bandome plėstis aplink šiuos miestus 80 km spinduliu. Daug dirbame su subrangovais – žmonėmis, su kuriais pasirašome sutartis. Bandome daugiau samdyti žmones iš šalies, bet neretai vis dar tenka važiuoti patiems.
– Kas yra jūsų klientas?
– Mūsų klientai yra kelių skirtingų rūšių. Tai vyresnio amžiaus žmonės, kurie ruošiasi pensijai ir galvoja, kad gali nebesusitvarkyti su savo NT patys. Jie į mus žiūri kaip į pensijų fondą. Vidutinė pensija Lietuvoje yra apie 300 eurų, o bendrabučio butus Vilniuje kai kada nuomojame ir po 320 eurų – taigi, užtenka turėti vieną bendrabučio butuką, kad oriai gyventum.
Kita dalis – tie, kurie negali rūpintis savo NT dėl to, kad, pavyzdžiui, gyvena užsienyje. Turime tokių klientų, kurie išvažiuoja dirbti, gyventi į užsienį ir tiesiog investuoja Lietuvoje į NT. Turime ir tokių, kurie tiesiog sumano pakeliauti po pasaulį ir palieka tam laikotarpiui mums administruoti savo būstą.
Taip pat dar yra tiesiog labai užimti žmonės – dažniausiai jauni verslininkai, IT specialistai. Jie turi pinigų, kuriuos nori kažkur įdarbinti, tačiau daugiau nenori niekuo rūpintis.
– Kiek iš viso turite objektų?
– Šiai dienai turime 83 objektus. Šiemet planuojame turėti dar apie 40 naujų klientų. Kol kas žmonės šios paslaugos dar nelabai žino, todėl reikia juos edukuoti. Be to, mes dar teikiame garantijas – jeigu surandame nuomininką, savininkui garantuojame, kad jis išgyvens visą nuomos laikotarpį. Jeigu neišgyvena, ne tik nemokamai surandame naują, bet ir kompensuojame prastovas. Jeigu nuomininkas vėluoja mums sumokėti, vis tiek sumokame savininkui.
– Ar teisingai suprantu, kad pasirašote nuomos sutartį su būsto savininku ir tiesiog pernuomojate būstą nuomininkams?
– Ne. Mes esame tarpininkas, administratorius. Su NT savininku pasirašome sutartį, kad jo vardu nuomosime ir prižiūrėsime NT. Kai sutartį pasirašome su nuomininku, sutartyje būna įrašyta, kad ją pasirašome savininko vardu pagal tokią ir tokią sutartį. Paprastai stengiamės neatskleisti nuomininkui, kas yra savininkas, o savininkui – kas yra nuomininkas, todėl visos problemos, visi klausimai eina per mus.
– Jeigu jūs brangiau išnuomojate būstą ir gaunate didesnę sumą, ar nuo to priklauso savininko pajamos? Ar tiesiog yra fiksuota suma, kurią gauna savininkas, o už kiek iš tikrųjų išnuomojote jo būstą jau yra nebe jo reikalas?
– Dirbame komisinių principu: gauname tą komisinį tada, kai butas yra nuomojamas. Jeigu jis stovi tuščias, mes irgi negauname pinigų. Jeigu išnuomojame butą brangiau, gauname daugiau pinigų. Jeigu nuomininkas pasirašo sutartį ilgesniam laikotarpiui, mes pajamas irgi gausime ilgesnį laikotarpį. Realiai mūsų verslas pastatytas ilgalaikiais santykiais su savininkais. Kas mėnesį gauname 10 proc. nuo nuomos mokesčio.
– Kaip jūsų verslą pakeitė pandemija?
– Jį pandemija paveikė pačiais pirmaisiais mėnesiais, kai visiškai sustojo turizmas. Kadangi administruojame ilgalaikę nuomą, o tuo metu sustojo visa trumpalaikė nuoma, milžiniška masė tų butų iš trumpalaikės nuomos segmento atėjo į ilgalaikės. Tie butai gerai įrengti, gerose miesto vietose, o kadangi žmonės supanikavo, jie mušė nuomos kainas.
Pavyzdžiui, mes vieną butą nuomojame už 500 eurų, o jie tame pačiame name panašų butą paleido už 350 eurų. Tad pirmieji mėnesiai mums buvo labai sunkūs, nes tiesiog nežinojome, ką daryti. Negalėjome mušti kainos žemyn, nes būtume praradę pajamas. Bet pasisekė, išnuomavome viską, ką turėjome.
Antras etapas – kasdieninis darbas. Kadangi važiuojame į butus remontuoti, prižiūrėti, kartais kyla problemų, nes gi juose gyvena nuomininkai. Todėl turime dezinfekuotis, turėti visas apsaugas.
– O ką darote tokiu atveju, jei, liaudiškai tariant, nuomininkas „sugriauna namus“? Pridaro tokių nuostolių, kurie viršija jo paliktą depozitą?
– Pirmiausia nuomininkus atsirenkame – neleidžiame bet ko, nes žinome, kad su juo turėsime „gyventi“. Juk jeigu atvesi blogą nuomininką, savininkas nebenorės su tavimi bendrauti. Stengiamės surasti nuomininką, kuris kels kuo mažiau problemų. Bet visada visko pasitaiko, todėl visada rekomenduojame savininkui drausti savo NT.
Jeigu tai brangesnis turtas, iš nuomininko reikalaujame draustis civiline atsakomybe. Ir, žinoma, prašome kuo didesnio depozito. Jeigu viskas atrodo gerai, įprastai prašome dviejų mėnesių nuomos kainos dydžio depozito. Jeigu šiek tiek atrodo rizikinga, prašome trijų mėnesių. O neseniai pasirašėme sutartį su žmogumi, kuris pats pasakė, kad gali sumokėti metams į priekį, tai ir nesipriešinome.
– Na, paimate depozitą, o jis sugriauna pusę namų. Ir kas tada?
– Turime programą, per kurią stebime, kas vyksta su tuo butu. Tu labai paprastai, vien stebėdamas, kiek sunaudojama vandens per mėnesį, gali sužinoti, ar ten vyksta vakarėliai, ar jis gyvena vienas. Taip pat ant mūsų objektų durų kabo lipdukai su mūsų informacija, ir, jeigu tik kyla kokios problemos, nuomininkų kaimynai skambina mums.
Stengiamės apsisaugoti. Žinoma, jeigu žmogus tiesiog viską padegs, tada jau atlygins draudimas. O jeigu tiesiog kažką sulaužo ir nuostoliams padengti užtenka depozito, tada ir pasiimame depozitą. O pačiu blogiausiu atveju eitume ir iki teismų.
– Dažniausiai nuomotojai vengia nuomoti būstą studentams ir nuomininkams su vaikais ar augintiniais. Kaip matote iš savo praktikos, kuri nuomininkų grupė kelia daugiausia įtarimų?
– Kartais apsidrausdami prašome antro arba net ir trečio nuomininko kontakto. Turėjome atvejį, kai Vilniuje studentas išsinuomavo butą už 500 eurų ir staiga dingo. Bet užteko vieno skambučio jo mamai ir viskas labai greitai susitvarkė. Šiaip su nuomininkais bendraujame. Jeigu mums kyla įtarimas, būsto tiesiog neišnuomojame arba bandome susitarti, kad jokių rizikų tikrai nebūtų.
– Kaip dažnai lankotės butuose?
– Dažniausiai žiūrime pagal rizikingumą: jeigu tai studentams paruoštas butas, kuriame beveik nieko neįmanoma sulaužyti, tai jame apsilankome gal kartą per metus. Bet, jeigu tai yra geras butas ir staiga prasideda kokie mokėjimų vėlavimai ar išvis nemokėjimai, važiuojame tikrinti iš karto. Žinoma, neatsirakiname ir taip paprastai neįeiname, o informuojame žmogų iš anksto, kad spėtų pasiruošti. Mūsų tikslas nėra pagauti žmogų, kad jis ten nesusitvarkęs ar kažką sulaužęs.
Visgi geriausi mūsų informatoriai yra kaimynai. Ant objektų durų yra lipdukai su mūsų telefonų numeriais, tai jeigu tik kokia problema, gali skambinti. Ypač senuose daugiabučiuose, kai pradedame nuomoti butus, pasišnekame su vyresnio amžiaus kaimynėmis, šokolado nunešame. Ir tada jau žinome daugiau negu patys nuomininkai.
