Sandorių praraja kainų nenuskandino
Vienas iš bendrų visų trijų Baltijos šalių rinkų bruožų buvo staigus sandorių skaičiaus kritimas. Ir dėl taikytų ribojimų žmonių mobilumui, ir dėl baimės faktoriaus, gyventojų, norinčių ir galinčių pirkti būstą, skaičius krito dramatiškai.
Dugną rinkos aktyvumas Baltijos šalyse pasiekė maždaug tuo pat metu, kaip ir šalių ekonomika bendrąja prasme – balandžio ir gegužės mėnesiais. Tuo metu sandorių skaičius Vilniuje, Rygoje ir Taline buvo apie 40 proc. žemesnis nei metų pradžioje. Tačiau tai ilgai netruko, nes laisvėjant karantino sąlygoms ir gerėjant gyventojų lūkesčiams, normalizavosi ir būsto rinkos aktyvumas. Rudens pradžioje per mėnesį parduodamų būstų skaičius jau buvo pasiekęs praėjusių metų lygį.
Įprasta, kad paklausai smarkiai krentant, neišvengiamai turi kristi ir būsto kainos, tačiau šįkart taip neįvyko. Kovo-balandžio mėnesiais visose trijose sostinėse kainos krito tik šiek tiek, ir kainų mažėjimas buvo labiau pastebimas tarp senos statybos butų.
Vilniuje labiau nukentėjo investiciniai butai, naudojami trumpalaikei nuomai. Ironiška, tačiau karantinas, tikėtina, pristabdė didesnį kainų kritimą – žmonės dėl ribojimų tiesiog negalėjo atlikti sandorių.
„Swedbank“ ekonomistai skaičiuoja, kad vasaros pabaigoje būsto kainos visose trijose Baltijos sostinėse buvo viršijusios praėjusių metų lygį, ir tai didžiąja dalimi koreliavo su bendru ekonomikos atsparumu.
Latvijos ekonomika nuo pandemijos nukentėjo daugiausiai, ir Rygos būsto kainos buvo vos 0,3 proc. aukštesnės nei prieš metus. Tuo tarpu Taline būstas per tą patį laikotarpį pabrango daugiau nei 7 proc., o Vilniuje beveik 10 proc.
Būsto kainų pokyčiai atsiliepė ir būsto įperkamumui. Taline ir Vilniuje sulėtėjus atlyginimų augimui, būsto įperkamumo indeksas mažėjo ir siekė, atitinkamai, 147 ir 131 punktus. Rygoje būstas ir iki tol buvęs labiausiai įperkamas ūgtelėjo dar labiau iki beveik 181 punkto.
Kaip pavyko išvengti praėjusios krizės scenarijaus?
Svarbu pabrėžti, kad Baltijos sostinių būsto rinkos iki pandemijos vystėsi tvariai − nors kainos ir augo, augimą lėmė fundamentalūs veiksniai, o ne spekuliacija.
„Swedbank“ ekonomistai atkreipia dėmesį, kad tiek gyventojai, tiek verslo įmonės Baltijos šalyse yra palyginti mažai įsiskolinę. Turimi stiprūs balansai leido atlaikyti trumpalaikį pandemijos sukrėtimą ir poreikio staiga likviduoti turtą bet kokia kaina nebuvo. Rinkos dalyviai turėjo pakankamai finansinių rezervų išlaukti, kol pradės aiškėti reali ekonomikos padėtis.
Be to, prie atsparumo pandemijos poveikiui prisidėjo ir vyriausybių bei finansinių įstaigų veiksmai. Mokesčių, palūkanų atidėjimai, įvairios pajamų palaikymo priemonės visose trijose šalyse leido sutramdyti baimes ir palaikyti gyventojų finansinę padėtį.
Kas būsto rinkos laukia ateityje?
„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad kylanti antroji pandemijos banga, tikėtina, pristabdys būsto rinkos spurtą Baltijos šalyse. Augantys judėjimo ribojimai atvėsins šalių ekonomikų augimą ir gyventojų lūkesčius. Smūgis gyventojų pasitikėjimui ir ūkiui gal ir nebus toks stiprus kaip pavasarį, tačiau tiek rinkos aktyvumas, tiek ir kainų augimas turėtų padaryti pauzę.
Nors Baltijos šalių atsigavimas po pirmosios pandemijos bangos ir buvo įspūdingas, tačiau išlieka nemažai rizikų. Visgi geroji žinia yra ta, kad visos trys Baltijos šalys, palaikant Europos centriniam bankui, turi daug fiskalinės manevro laisvės padėti verslams ir gyventojams tiek, kiek to reikės. Pavasarį nemaža dalis pagalbos priemonių strigo dėl nepatyrimo, ir šįkart, reikalui esant, vyriausybės pagalbą jau galėtų pritaikyti greičiau ir tikslingiau.
Tikėtina, kad artimiausią pusmetį dėl didelio neapibrėžtumo būsto kainos ir rinkos aktyvumas gali susvyruoti, tačiau žymesnės griūties laukti neverta.
Vytenis Šimkus yra „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas
