„Jeigu banko vadybininkas sako, kad kredito reikėtų eiti į kitą banką, jis žino, kas bus ateityje.
Kai apie 2015 m. bankai duodavo paskolą tiems, kurie teturėjo išlieję namo pamatus, žinodavome, kad ekonomika yra sveika ir ateinančius trejus ar penkerius metus krizės nebus.
Jeigu bankai sako, kad paskolai gauti namą reikia pastatyti iki stogo, suprantame, jog jie nujaučia ekonomikos nuosmukį.
Todėl reikalauja, kad žmogus į namo statybas įdėtų savų 30–40 procentų lėšų“, – įžvalgomis dalijosi Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas Marius Jansonas.
Šiuo metu bankai nefinansuoja namų statybos, jei jų baigtumas nesiekia 80 proc. Anot M.Jansono, tai – signalas, kad bankai nerizikuoja.
Daro poveikį kainoms
Kredito įstaigų politika turi daug įtakos būsto kainoms. Taip teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Anot jo, palūkanos lemia, kokia dalis mėnesinių įmokų bus skirta mokėti už patį būstą ir kokia – paskolai administruoti.
Kuo mažiau sumokama palūkanų, tuo daugiau lėšų per tą patį laikotarpį sumokama tiesiogiai už būstą.
„Kuo daugiau lėšų pirkėjas gali skirti pačiam būstui, tuo brangesnį nekilnojamąjį turtą (NT) jis gali rinktis, tuo didesnę būsto pardavimo kainą gali nustatyti pardavėjas.
Paskolų apimtis lemia ne tai, kiek lėšų gali skirti individualus paskolos gavėjas, bet kiek tokių paskolos gavėjų bus iš viso.
Sugretinus šiuos du veiksnius nustatoma paklausa ir kaina.
Jeigu šie rodikliai krinta, galimybė parduoti daugiau būstų už aukštesnę kainą, savaime suprantama, mažėja“, – aiškino T.S.Kvainickas.
Pasak jo, tai viena priežasčių, kodėl NT plėtotojai pristabdė naujų projektų pristatymą rinkai.
Reguliuojant pasiūlą bei paklausą kainų mažėjimas gali būti arba sustabdytas, arba reikšmingai sulėtintas.
Prastos, bet ne prasčiausios
Kaip teigė T.S.Kvainickas, esant nepalankioms skolinimosi sąlygoms dalis pirkėjų gali įsigyti būstą už savo lėšas, tačiau jie nesudaro daugumos.
„Kita vertus, nors pastaruoju metu būsto paskolų sąlygos suprastėjo, jos vis dar yra ganėtinai neblogos. Juk neseniai gyventojai būstą pirko esant daug blogesnėms aplinkybėms“, – sakė pašnekovas.
Anot „Inreal“ atstovo, padidėjusius nedarbo rodiklius kiek kompensuoja paskolų įmokų atidėjimas, sumažėjusias pajamas – valstybės išmokos, sumenkusią paklausą – naujos pasiūlos ribojimai.
Didėja nuomos pasiūla
Vis dėlto pernelyg gąsdinančio sąstingio NT pardavimo rinkoje nepastebima.
„Jei būtume kalbėję prieš mėnesį, būčiau sakęs, kad NT pardavimas pristojo.
Dabar visi mato, kad didžioji koronaviruso banga praėjo, Vyriausybė vienaip ar kitaip žada dalyti pinigus, tad bendras lūkestis nėra toks blogas.
O kad sausį ir vasarį rinka būna depresyviausia, įprasta“, – sakė NT agentūros „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada.
Kai kurie pirkėjai, tiesa, tapo atsargesni – ilgiau mąsto, daugiau derasi. Dažniausiai tai klientai, kurie investuoja į NT.
Yra jų ir tokių, kurie vertina, kaip keitėsi nuomos kainos, ir tokių pokyčių tikisi pardavimo rinkoje.
Vilniuje būsto nuomos kaina pastaruoju metu susitraukė 5–10 proc. „Ober-Haus“ atstovas patikslino – 10 procentų pigo butai Senamiestyje.
Taip nutiko, nes per gana trumpą laiką – mėnesį ar du – į rinką pliūptelėjo nemažai butų, kurie iš trumpalaikės nuomos per „Airbnb“ ar „Booking.com“ grįžo į ilgalaikę nuomą.
Taip keliais šimtais nuomojamų butų išsipūtė pasiūla ir nuomininkai turi daug didesnę galimybę rinktis ir derėtis.
„Nuoma toks dalykas – jei reikia vietos gyventi, tai reikia“, – sakė M.Čiulada.
Dabar vieno kambario buto nuoma Vilniaus senamiestyje vidutiniškai kainuoja 400–450 eurų, dviejų – 450–600 eurų, trijų – nuo 700–1000 eurų.
Vertina rinkos sveikatą
Kituose Vilniaus rajonuose didelių kainų pokyčių nėra.
Anot M.Čiulados, sena statyba išliko pigiausia – čia pastebimo kainų judėjimo nėra.
Naujesnės statybos butai, jeigu neatmestinai suremontuoti, taip pat neatpigo – jiems netrunka atsirasti nuomininkų.
„Kol kas dingo nuomininkai studentai: dėl karantino studijos vyko nuotoliniu būdu, baigėsi mokslo metai, todėl daugelis jų sugrįžo namo.
Tačiau netrukus pirmakursiai sužinos, kur įstojo, rudenį sugrįš ir kiti studentai. Bendra nuotaika nebloga“, – kalbėjo M.Čiulada.
Anot jo, bent jau dabar nuomos rinka Vilniuje, net ir nelikus užsieniečių, gana sveika ir gyva.
„Tikėtina, kad prieš rudenį, palyginti su dabartinėmis, nuomos kainos sezoniškai šiek tiek padidės“, – užsiminė T.S.Kvainickas iš „Inreal“.
Jo nuomone, karantinas pamažu švelnėja, o sukūrus vakciną nuo koronaviruso ims atsigauti ir ekonomika.
NT rinka, T.S.Kvainicko tvirtinimu, yra ekonominės situacijos atspindys.
Išsidera nemenkų nuolaidų
Žmonėms, kurie ieško būsto ne nuomai, o pirkti, M.Čiulados manymu, nereikėtų viltis, kad pardavimo kainos paseks įkandin nuomos kainų.
„Jos susijusios, bet netiesiogiai. Nuomos rinka labai jautri, tačiau nuomos sandoriai nėra tokie brangūs kaip pardavimo.
Pardavimo rinka yra inertiškesnė. Be to, kai kurie sandoriai būna prasidėję prieš kelis mėnesius, todėl pirkėjams tenka spręsti, ar juos užbaigti, ar prarasti 5–10 proc. užstatą. Tokiu atveju sakome: jeigu tikite, kad kainos kris dešimtadaliu, sandorį nutraukite“, – sakė M.Čiulada.
Vis dėlto yra pirkėjų, kuriems pavyksta nusiderėti.
Anot pašnekovo, sumažinti parduodamo būsto kainas labiau linkę tie statytojai, kurie į NT rinką atėjo, kad pastatytų vieną objektą, arba tie, kurių pagrindinis verslas – ne NT.
„Stambieji rinkos žaidėjai turi sukaupę atsargų.
Jie matė praėjusią krizę, todėl dabar nerizikuoja ir į derybas su pirkėjais nelabai leidžiasi“, – kalbėjo „Ober-Haus“ atstovas.
Nekils – nereiškia, kad kris
T.S.Kvainicko teigimu, būsto rinka yra susiskirsčiusi į dalis, todėl tikėtina, kad ne tokie patrauklūs, prasčiau suplanuoti būstai gali atpigti.
Vis dėlto dalies jų kaina išsilaikys, o ribotos pasiūlos objektai, išgyvenantys trumpalaikį paklausos padidėjimą, gali ir pabrangti.
Anot „Inreal“ atstovo, būsto rinka susijusi su dviem tikslais – jis perkamas arba gyventi, arba nuomai kaip investicija.
Sumenkus nuomos kainai pastarieji butai tampa pigesni, nes sumažėja ir kapitalo pelningumas. Jei rinkoje atsiranda pigesnių būstų, jų pirkimo ir pardavimo tikslas tampa nebesvarbus – paveikia visas pardavimo kainas.
Tačiau tai labai supaprastintas paaiškinimas. Pirmiausia – esamas nuomos kainų sumažėjimas turėtų būti trumpalaikis, o grąža iš NT dažniau nagrinėjama ilguoju periodu. Visame cikle vieni metai nėra tokie svarbūs, kaip gali atrodyti iš pirmo žvilgsnio.
Antra, didžiausią neigiamą įtaką patyrė mažesnio ploto butai, esantys geresnėse vietose, taip pat tie, kurie buvo skirti trumpalaikei nuomai, turistams.
Tokių butų nuomos kainos mažėjimas gali paveikti panašaus dydžio, bet prastesnėse vietose esančių butų nuomos ir tam tikrais atvejais pardavimo kainas – reikės išlaikyti kainos skirtumą siekiant užtikrinti konkurencingumą rinkoje. Didesnio ploto butai tokiu atveju patiria mažesnį spaudimą.
„Vis dėlto nagrinėti pardavimo kainų pokytį tiktai nuomos kainų atžvilgiu nėra teisinga.
Egzistuoja daug daugiau veiksnių, kurie gali nustatyti pardavimo kainų vektorių: tai kredito įstaigų politika, valstybės politika, pačių žmonių lūkesčiai“, – komentavo „Inreal“ analitikas.
Kitokia metų pradžia – daug sandorių
Didelių kainų pokyčių ir ilgalaikio nuosmukio neprognozuoja ir ekonomistai.
„Nors karantinas kovą buvo užšaldęs būsto rinką, stipri metų pradžia nusvėrė šį stabtelėjimą – būsto rinka buvo aktyvi, sandorių skaičius ir būsto kainos toliau augo“, – sakė ekonomistas Vytenis Šimkus.
Pasak jo, iki prasidedant karantinui Vilniuje būsto rinka buvo ypač aktyvi. Įprastai metų pradžia būna lėta, tačiau dėl šiltos žiemos bei geros finansinės padėties vilniečiai sausio ir vasario mėnesiais butus pirko ypač aktyviai.
„Apskritai pirmojo šių metų ketvirčio pabaigoje kilusi pandemija būsto rinkos nesukrėtė. Balandžio mėnesį, pačiame karantino įkarštyje, sandorių skaičius, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, krito maždaug ketvirtadaliu. Vis dėlto daugėja ženklų, kad būsto rinka neliks sukaustyta ir atsigavimas bus gana spartus“, – apibendrino V.Šimkus.
„Pardavimo kainos labiausiai krito Vilniaus senamiestyje – maždaug 5 proc. Dėl šių pokyčių nuomos pajamingumas Vilniuje nukrito iki 5,6 proc., o tai yra žemiausias lygis per beveik dešimtmetį.
Šis rodiklis rodo, kokią dalį buto kainos nuomininkas sumoka per metus“, – komentavo ekonomistas Nerijus Mačiulis. Vis dėlto ekonomistai neprognozuoja žymaus tolesnio nuomos ir pardavimo kainų mažėjimo, o tam mato ne vieną priežastį.
„Būsto įperkamumo indeksas, net ir šiek tiek sumažėjęs, išlieka arti rekordinių aukštumų, todėl nejaučiantys baimės dėl savo pajamų pirkėjai išlieka aktyvūs. Pandemija ir laikinas ekonomikos nuosmukis taip pat sustiprino pirkėjų derybinę galią. Be to, daugelio gyventojų pajamos nesumažėjo, nedarbo lygis nebedidėja, o mažos palūkanos ir ekonomikos skatinimo priemonės netrukus pakaitins ir būsto rinką“, – prognozavo N.Mačiulis.
