Tuo metu ekspertai ramina – net jei avansą ir pavyks atgauti, būsto pirkimas dabartinėmis aplinkybėmis yra labai rizikingas žingsnis.
Sandorių neįmanoma sudaryti
Prieš mėnesį visus formalumus dėl būsto paskolos sutvarkiusi Indrė (pavardė redakcijai žinoma – aut.past.) ramiai laukė buto pirkimo sutarties pasirašymo dienos, kuri buvo numatyta antradienį, kovo 17-ąją.
Tačiau situacija greitai pasikeitė valstybėje įvedus karantiną, o su juo – apribojus notarų veiklą.
„Iš nekilnojamojo turto (NT) agento sužinojome, kad sutarties sudarymas neįvyks, nes visi notarų biurai uždaryti.
Iš karto kilo dvi problemos. Pirma, jau pasirašyta preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis, kuri reiškia, kad per tam tikrą laiką sandoris turi įvykti, antraip pardavėjas tiesiog gaus įmokėtą kelių tūkstančių eurų avansą.
Antra problema – bankas. Suteikdamas kreditą bankas numato tam tikrą laikotarpį, per kurį tas kreditas turi būti panaudotas ir įsigytas konkretus NT. O jei per tam tikrą laiką sandoris neįvyksta, bankas tiesiog atšaukia sprendimą suteikti paskolą“, – pasakojo Indrė.
Daug nerimo sukėlusi situacija galiausiai iš dalies išsisprendė – paaiškėjo, kad tokiu atveju galima kreiptis dėl preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties papildymo, apimančio ir tokias aplinkybes.
„Mano atveju būsto pardavėjai sutiko sutartį pratęsti, kol šios aplinkybės išsispręs, bet teko girdėti iš NT agentų, kad žmonės nuo įtampos nemiega naktimis, nes stoja visi sandoriai.
Mums pasisekė, nes pakankamai lengvai susitvarkėme banko paskolą ir turime daugiau laiko, kurį numatė bankas sandoriui atlikti.
Tačiau yra daugybė žmonių, kuriuos spaudžia abu terminai – tiek pardavėjo sutartyje numatytas terminas, tiek banko suteikiamas terminas. NT agentas pasakojo, kad žmones tai varo iš proto“, – kalbėjo būsima būsto savininkė.
Negali prarasti avanso
„Motieka ir Audzevičius“ advokato Justino Jaruseviciaus teigimu, gyventojai neturi nukentėti dėl to, kad valstybė apribojo notarų teisę dirbti ir dėl tokio jos sprendimo neįmanoma sudaryti būsto pirkimo-pardavimo sutarties.
„Šiuo atveju gyventojai su turto pardavėjais ir bankais turėtų tartis, kaip jie šitą situaciją suvaldys. Pats paprasčiausias būdas – karantino galiojimo laikotarpiu aptarti terminų, kurie buvo pirkimo-pardavimo sutartyje arba banko garantiniame laiške, pratęsimą“, – kalbėjo J.Jarusevičius.
Jo teigimu, tai, kad pirkėjas neatvyko pas notarą, nėra pirkėjo kaltė, todėl gyventojai neturėtų prarasti sumokėtų avansų ar teisės reikalauti to turto, dėl kurio yra sutarta.
„Jei sutarta, pavyzdžiui, kovo 18 dieną eiti pas notarą pasirašyti būsto pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau pasirašymas neįvyksta, gyventojai tikrai nepraras savo sumokėtų avansų. Turto pardavėjai gavo avansą už konkretų turtą, ir kada tik atsiras galimybė, turės tą turtą parduoti.
Atsakant į klausimą, ar bankas gali atsisakyti nuo jau duoto įsipareigojimo skirti finansavimą pirkimo–pardavimo sandoriui, būtina vertinti konkretų banko duotą pasižadėjimą dėl finansavimo.
Jeigu duotas aiškus banko įsipareigojimas, patvirtinantis, kad paskola bus suteikta, tuomet tai vertintina kaip privalomas įsipareigojimas – jis turi būti vykdomas.
Tokio įsipareigojimo nevykdymas asmenims gali sukelti nuostolių, ir pažado nevykdymas duotų pagrindą gyventojams reikalauti kompensuoti jų patirtus nuostolius, tame tarpe prašyti banko kompensuoti prarastą avansą“, – situaciją įvertino advokatas.
Tuo metu tuos, kurie tikino, kad karantinas gali būti laikomas kaip force majeure aplinkybė, leidžianti ir nutraukti sutartį, ir susigrąžinti avansą, advokatas turi nuliūdinti.
„LR civiliniame kodekse nustatyta, kad „nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad <…> sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles“.
Tad ta aplinkybė, kad pirkėjas susidūrė su pinigų srauto problemomis ir neturi išteklių sutartį toliau vykdyti nėra force majeure arba pagrindas be sankcijų atsisakyti vykdyti sudarytas sutartis. Susidūrus su mokumo problemomis šiuo atveju svarbu derėtis su kita sutarties šalimi, ieškoti abipusiai priimtinų susidariusios padėties sprendimų“, – apibendrino J.Jarusevičius.
Rekomenduoja palaukti
Vis dėlto, dabartinė situacija kelia daug iššūkių ne tik būsto pirkėjams, tačiau ir NT vystytojams.
NT analitiko Arnoldo Antanavičiaus teigimu, nemaža dalis NT rinkos dalyvių, gaunančių iš jos pajamų, šiuo metu patiria labai daug streso.
„Vystytojai pergyvena dėl to, kad negali užbaigti sandorių. Čia matau vieną iš didesnių grėsmės faktorių – patys vystytojai skelbia, kad apie 50 mln. eurų vertės sutartys negali būti įvykdytos vien dėl to, kad šiuo metu nedirba notarai.
Tai reiškia, kad pernai statyti projektai, kurie yra pabaigti, sutarti pardavimai, kuriuos reikia tik įforminti – to negalima padaryti.
Jei karantino laikotarpis užsitęstų, kai kurių vystytojų laukia sunkus laikotarpis, kadangi ne visi yra finansiškai stiprūs, ne visi diversifikavę verslus, kai kurie priklauso tik nuo būstų pardavimų. O išlaidas vistiek reikia dengti – yra ir darbuotojai, ir rangovai, ir tiekėjai, sutartiniai įsipareigojimai.“, – kalbėjo A.Antanavičius.
Jo teigimu, visa NT rinka dėl įvesto karantino jau patiria nemažai iššūkių.
„Skaitome pirmus pranešimus apie darbuotojų atleidimus ir išleidimus nemokamų atostogų. Mažėjant gyventojų pajamoms, tikrai keisis gyventojų lūkesčiai. O NT rinka labai priklauso nuo lūkesčių.
Manyčiau, kad NT paklausa mažės, mažės sandorių apimtys. Tokioje situacijoje tikėtis, kad galėtų kainos kilti – naivu, kad išliktų tokios pačios – irgi abejočiau, manau, kad matysime kainų mažėjimą. O kokio dydžio mažėjimą – dar anksti spekuliuoti“, – teigė NT analitikas.
Tiems, kurie dabar svarsto apie būsto pirkimą, A.Antanavičius rekomenduotų palaukti bent dvi ar tris savaites.
„Dabar imti paskolą, manau, tikrai yra labai rizikinga – niekas nežino, kaip bus su palūkanomis, kokia situacija bus bankuose. Matėme 2008 metais, kai bankinė sistema pradėjo streikuoti, lūžinėti, labai stipriai išaugo tarpbankinės palūkanų normos – vien dėl to, kad ta rizika būtų suvaldyta. O tai atsiliepė ir paskolų turėtojams, išaugo įmokos. Kai yra neramūs laikai, reikėtų būti nuošaliau nuo viso to“, – tikino NT analitikas.
Jau sudariusiems preliminarias būsto pirkimo-pardavimo sutartis analitikas nepatartų vienareikšmiškai jų nutraukti ir prarasti sumokėtą avansą, nebent jis būtų nereikšmingo dydžio, neskausmingas.
Vis dėlto, verta pasiskaičiuoti – galbūt nutraukus sutartį ir praradus avansą, po kelių mėnesių būtų galimą tokį patį būstą nusipirkti 10-15 proc. pigiau.
Jo teigimu, galbūt geriausia, ką dabar gali padaryti preliminarią sutartį pasirašęs pirkėjas – kalbėtis su pardavėju, bandyti persidėrėti dėl kainos ir sąlygų, bei sandorį užbaigti.
„Tačiau vėlgi, tai priklauso ir nuo segmento – jei kalbame apie butus, tai būčiau labiau skeptiškas butų rinkos atžvilgiu, nes manau, kad kainos šiame segmente stipriai užkilo – gerokai labiau, nei namų segmente. Butų segmente gana aktyviai veikė ir spekuliatyvūs investuotojai, ir perkantys nuomai. Jie užkaitino šitą rinką“, – pridūrė A.Antanavičius.
