Tokio pasiūlymo nesitikėjo
Į portalą lrytas.lt kreipusis Vaida stebėjosi parduodamų butų skelbimais. Šiuo metu ji ieško būsto sau, kad galėtų pati jame gyventi, tačiau kai kurie pasiūlymai ją nustebino.
„Atsidariau man patikusį skelbimą, o ten rašo, kad parduoda su nuomininkais. Tai kaip tada daryti? Kur man tuos nuomininkus dėti? Iš kur aš žinau, ar jie sutiks išsikraustyti, o jeigu jie ten ilgai gyvena, tai gal ir butas ne toks gražus, koks parodytas nuotraukose. Nežinau, gal jie sienas jau išpurvinę ar ką nors sulaužę. Nenoriu įdėti dar daug pinigų į remontą, kai jau ir taip patys butai smarkiai pabrangę“, – neaiškumų kilo Vaidai.
„Mačiau net du skelbimus, kuriuose siūlo su nuomininkais parduoti. Kas čia vyksta, kad net su žmonėmis ėmė pardavinėti NT? Kaip taip galima?“ – kėlė klausimą moteris.
Internete iš tiesų galima rasti ne vieną tokį skelbimą.
„Investicinis projektas: butas parduodamas kartu su nuomininkais, sutartis iki 2024 m. sausėio mėn. Būsimas šeimininkas turi perimti nuomos sutartį iki nurodyto laikotarpio.“
„Šiuo metu butas jau pusmetį išnuomotas labai tvarkingai porai pagal ilgalaikę nuomos sutartį, todėl pirkėjui būtų galimybė pirkti butą ir su esamais nuomininkais. Jie suinteresuoti pasirašyti naują nuomos sutartį. Žinoma, galima sutartį su jais ir nutraukti.“
„Butas greitu metu turės naujus nuomininkus. Esant pageidavimui galima pirkti su nuomininkais ir ilgalaike nuomos sutartimi.“
Kodėl pasirenkamas toks variantas?
„Inreal“ NT brokeris Arminas Karalius portalui lrytas.lt pasakojo, kad rinkoje išties kartais pasitaiko būstų, parduodamų su nuomininkais, bet tai nėra itin dažni atvejai. Anot jo, dažniausiai tokie skelbimai atsiranda tada, kai NT iki sprendimo jį parduoti buvo nuomojamas. O kiek prireiks laiko, kol pavyks būstą parduoti, niekas nežino, tad nenorint rizikuoti negauti nuomos pajamų, iki kol bus rastas pirkėjas, NT savininkai nenutraukia sutarčių su nuomininkais.
„Žinoma, pardavėjas kartu tikisi, kad pirkėjui, kuris būsto ieško investicijai – nuomai, toks turtas bus patrauklesnis ir turės pranašumą prieš kitus, nes vos įsigijus turtą šis iškart neš pajamas, nereikės trukti laiko ir patirti išlaidų ieškant tinkamo nuomininko“, – komentavo A.Karalius.
Būna ir kitų priežasčių, kodėl NT parduodamas su nuomininkais.
Štai Finansų ir kreditų valdymo asociacijos (FIKVA) prezidentas Marius Jansonas portalui lrytas.lt teigė, kad kartais gyventojams iškyla rimtų sunkumų, jiems nebepavyksta susimokėti paskolos įmokų. Tokiais atvejais, kad neprisikauptų skolų ir netektų būsto perduoti anstoliams į rankas, M.Jansonas ragina pačius gyventojus parduoti savo būstą ir grąžinti paskolą. Nenorintieji iš to būsto kraustytis, nes jis jiems tapo jaukiais namais, jie prie jo priprato, gali likti toliau jame gyventi.
M.Jansonas tokiais atvejais siūlo šį variantą: „Galima skelbime rašyti, jog parduodamas butas su nuomininkais. Tokiu atveju žmonėms neteks kraustytis iš to buto. Butą pardavę jie susimokės paskolą, įmokų bankui neliks, teks tik mokėti sutartą nuomos kainą naujam savininkui, kuri gali būti mažesnė nei paskolos įmokos. Yra ir tokia alternatyva.“
Dažniau tai – minusas
„Capital Real Estate“ NT brokerė Justina Zabarauskienė skaičiuoja, kad jos praktikoje būstų, parduodamų su nuomininkais, būna ne tiek ir daug – 2 iš 8. Visgi ji pabrėžė, kad įprastai į esamus nuomininkus pirkėjai žvelgia kaip į trūkumą.
„Dažniausiai gaunama nuomos kaina tokiais atvejais yra mažesnė, nei būtų gaunama nusipirkus būstą ir išnuomojus jį iš naujo, todėl finansinė nauda nėra tokia ženkli“, – portalui lrytas.lt teigė ji.
Kaip ji pasakoja, dažniausiai perleidžiant butą su nuomininkais tenka patalpas ir sutartis peržiūrėti atidžiau, užsiimti nuomos pratęsimu, trišaliais susitarimais, komunalinių mokesčių, telekomunikacijų tiekėjų paslaugų perrašymais, o tai gali sukurti papildomus nepatogumus.
„Pirkėjai, perkantys būstą savo reikmėms, o ne investicijai, net priešingai – nuomininkų bijo, turi abejonių, ar jie tikrai atlaisvins butą sutartu laiku, ar viskas bus palikta tvarkingai“, – pabrėžė J.Zabarauskienė.
Tvarkingumo lygį NT brokerė pastebi ir pati. Pasak jos, parduodami tušti butai dažniausiai būna daug švaresni, išvalyti prieš parduodant, tokie ir pirkėjus randa daug greičiau.
„Realdata“ vadovas Arnoldas Antanavičius taip pat pastebi, kad su nuomininkais butai įprastai nėra itin patrauklūs pirkėjams.
„Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo patrauklu, nes nuomos grąža iškart garantuota, jei būstas perkamas kaip investicija, tad naujasis savininkas gali būti ramus, naujų nuomininkų nereikės ieškoti. Bet toks būstas įprastai nėra taip patraukliai pateiktas, ne toks sutvarkytas, išvalytas, gražus ir kvepiantis, kokie būna tušti būstai“, – antrino A.Antanavičius.
Nors dauguma kalbintų NT ekspertų paminėjo, kad esami nuomininkai parduodamo būsto kainai didelės įtakos nedaro, A.Antanavičiaus teigimu, situacija nėra visiškai tokia. Pasak jo, dažniau nuomininkai matomi kaip minusas, o ne pliusas, o kiekvienas trūkumas daro spaudimą kainai, tad tokio būsto kaina gali būti keliais procentais, taigi keliais tūkstančiais eurų mažesnė.
„Dėl tokio būsto konkurencija mažesnė, nes ne visi pirkėjai ieško būsto investicijai, kai kurie būsto ieško sau, kad galėtų patys jame gyventi, tad nemažai pirkėjų atkrenta, juolab galbūt tą butą reikėtų ir remontuoti, sienas perdažyti, nes buvę nuomininkai patalpas nudėvėjo. Tad gali būti, jog ir patys pirkėjai derėtųsi dėl kelių šimtų ar tūkstančių eurų nuolaidos“, – portalui lrytas.lt komentavo A.Antanavičius.
„Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada pabrėžė, kad net NT apžiūrėjimas tokiasi atvejais yra apsunkinamas, nes tenka laiką derinti ne tik su pirkėju, bet ir su esamais nuomininkais, o šie gali nebūti suinteresuoti pardavimu, nebent yra užtikrinama, kad naujasis savininkas nuomos sutartį pratęs.
„Bet įprastai nauji savininkai turi naujus planus.
Todėl nuomininkas gali buto nepagirti, sakyti, kad viskas yra blogai, komunaliniai mokesčiai dideli, kaimynai triukšmingi, plytelės byra, grindys girgžda ir t. t. Estetinis vaizdas galbūt irgi ne pats gražiausias, galbūt nuomininko kojinės kampe gulės, lova bus nepaklota. Visa tai pardavimui nepadeda“, – su portalu lrytas.lt kalbėjosi M.Čiulada.
Tačiau jis pabrėžė, kad štai su komercinių patalpų pardavimu situacija priešinga. Ilgalaikiai nuomininkai – didžiulis pliusas, tokias patalpas parduoti daug lengviau, mat kitų nuomininkų ieškoti nereikia, pajamos už nuomą gaunamos iškart.
