Reikia vertinti ilgesnį laikotarpį
„Pastarųjų metų rezultatai – įspūdingi, atrodo, tik pirk butą nuomai ir gausi 26 proc. grąžos. Bet žvelgti tik į paskutiniuosius rezultatus nėra tinkamas sprendimas, skaičiai gali užburti ir paskatinti investuoti skubotai, neapgalvotai.
Būtina žvelgti į ilgą laikotarpį, pavyzdžiui, per 10 metų vidutinė buto, skirto nuomai, grąža siekia apie 10 proc.“, – ketvirtadienį vykusiame finansinio raštingumo renginyje „Financial Freedom Forum“ kalbėjo „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.
Pastaruoju metu NT kainos kilo dideliu tempu, tačiau nuotaikas temdo nežinia dėl ateities ir kitąmet vargu, ar grąža sieks 20 proc. Rinka lėtėja, tai matoma iš sumažėjusio sandorių skaičiaus. Visgi šį rodiklį taip pat derėtų įvertinti nepaviršutiniškai.
„Per paskutinius 5 mėnesius sandorių skaičius, palyginti su pernai, yra sumažėjęs. Butų sandorių – 15 proc., namų – 22 proc. mažiau. Bet reikia nepamiršti, kad šių metų sandorių skaičius lyginame su praėjusiais rekordiniais metais. Pernai turėjome nenormaliai gerus rezultatus, tad natūralu, kad vienaip ar kitaip šių metų rodikliai mažesni. Jei skaičius palygintume su 2018–2020 m., sumažėjimas atrodytų gerokai kuklesnis“, – teigė S.Vagonis.
Rinka svyruoja, bet į 2009 m. – nepanašu
Tačiau S.Vagonis patikslino, kad būtent naujos statybos būstų, kurie dar tik statomi, rinka tikrai yra kiek apmirusi. Kurį laiką, net buvus aukštai paklausai, pasiūla sumažėjo, tad, kaip sakė ekspertas, sandorių skaičius sumenko ne dėl to, kad žmonės nenorėjo pirkti, o dėl to, kad nebuvo ko pirkti.
Dabar regima ir po truputį mažėjanti paklausa. Tai jau matoma ne tik pirminėje, bet ir antrinėje rinkoje.
„Šiuo metu vykstant karui Ukrainoje ir kalbant apie ekonomikos atšalimą, palūkanų augimą, žmonių noras tikėti ekonomikos ateitimi mažėja. Tai veikia NT rinką ir ypač neapibrėžčiausią – dar nepastatytų butų – rinkos segmentą. Žmonės pradėjo nerimauti, ar vystytojai pastatys butą, ar pastačius jie dar galės jį nusipirkti, bet jau pastatytus butus jie dar perka“, – aiškino S.Vagonis.
Būtent vartotojų lūkesčiai turi didelę įtaką NT rinkai ir kainoms, jiems suprastėjus, NT kainos ima kristi.
Visgi, kaip jis aiškino, daug kas priklauso ir nuo pajamų, demografijos bei kreditavimo. Pajamos yra linkusios kasmet augti, šalyje gyventojų migracija iš mažesnių į didesnius miestus taip pat vyksta, pastaraisiais metais sulaukėme ir į Lietuvą atsikraustančių ukrainiečių bei baltatarusių, o augančios paskolų palūkanos, S.Vagonio teigimu, taip stipriai gyventojų perkamosios galios dar nepaveiks, kad tai supurtytų visą NT rinką.
„Tad rinka kažkiek svyruoja, bet situacija toli gražu nėra tokia, kokia buvo 2009 m., kada atėjus krizei NT kainos krito, žmonių pajamos – taip pat, o palūkanos nežmoniškai augo, dar ir žmonės iš Lietuvos ėmė išvažiuoti. Tąkart rinkai išslydo pagrindas iš po kojų, dabar to nėra, turime veiksnių, kurie tempia rinką į viršų“, – kalbėjo jis.
Gresia aukštų kainų spąstai
Visgi jis paminėjo, kad turime dviprasmišką situaciją. Infliacija skatina investuoti, nes pinigai „dega“, kai su jais nieko nedarome, iš kitos pusės – nemažai rinkos dalyvių būtent dėl infliacijos negali nieko įsigyti, nes kylančios kainos mažina jų turimus pinigus, daugiau išleidžiama vartojimui, mažiau lieka būsto paskolai pasiimti ir ją aptarnauti.
Nepaisant to, rinkai gali grėsti aukštų kainų spąstai, mat būstas tampa sunkiai įperkamas, o kainos nekrenta.
„Ir vargu, ar jos koreguosis. Ekonominiai veiksniai kainoms dar neleidžia kristi. Sandorių kiekis ir toliau gali būti mažesnis, bus mažiau žmonių, galinčių įsigyti NT, bet nėra lūkesčių, kad tuoj visa NT rinka sugrius. Galbūt pavieniai plėtotojai ar pardavėjai, kurie yra silpni, spaudžiami palūkanų ar kitų įsipareigojimų, sumažins kainą, bet daugelis taip nesielgs. Tikėtis didesnio kainų kritimo – neverta“, – sakė S.Vagonis.
Tačiau, SEB banko ekonomisto Tado Povilausko teigimu, NT kainos augti nebeturėtų, o kritimą galime išvysti net kitų metų pirmąjį ketvirtį, kai ekonominiai rodikliai taip pat bus kiek prastesni.
„Jau ir dabar pardavėjai nebėra tokie agresyvūs, kaip buvo 2021 m. ir 2022 m. pirmoje pusėje, kada skelbimuose įrašydavo kiek didesnę kainą. Jei nupirks, tai nupirks, nenupirks, bus galima palaukti. Dabar bent Vilniuje skelbimų kainos yra kiek mažesnės. Nei pardavėjai nebėra tokie optimistiški, nes sandorių skaičius mažėja, nei gyventojai dabar yra linkę permokėti. Rinkoje liko mažiau avantiūrų“, – portalui lrytas.lt komentavo jis.
Jis taip pat tiki, kad ir augančios palūkanos visgi padarys nemenką įtaką kainoms, be to, tai jau matoma ir kitose šalyse.
„Ateina kainų augimo pabaiga. Nors Lietuvoje tikėtis tokios pat situacijos, kokią matome Švedijoje, kur kainos nuo piko krito apie 10 proc. ir gali per laiką kristi dar 10 proc., nereikėtų. Švedijos rinka yra daug labiau perkaitusi nei mūsų“, – paminėjo jis.
Pirkti ar nepirkti
Tai visgi kada geriausia pirkti NT? Tomo Bagdonavičiaus, verslininko, investuotojo, įsitikinimu, daugelis daro klaidą laukdami geriausio meto. Tai kainos per aukštos, tai kainoms nukritus jau per žemos, pasidaro baisu dėl ateities.
„Įsivaizduokime, kad butas kainuoja 100 tūkst. eurų ir bankas skolina visą sumą. Paskaičiuokime: imame 100 tūkst. eurų paskolą 25 metams, banko palūkanos siekia apie 2 proc., tada mūsų įmoka mokant anuitetu siekia 423 eurus.
Bet žmonės nuolat sako, kad krizė ateis ir kainos kris, bet ateina krizė ir butas jau vertas 75 tūkst. eurų, tačiau ir bankai jums tuo metu pasakys, kad palūkanos jau siekia kokius 5 proc. Vėl paskaičiuokime: tarkime, imame 75 tūkst. eurų paskolą 25 metams, palūkanos – 5 proc., mėnesio įmoka – 438 eurai.
Ką matome? Skaičiai mažai skiriasi, tad nors matome, kad NT atpigo, iš esmės jo kaina nesikeitė, keitėsi tik pinigų kaina – jie pabrango. Juk per krizę palūkanos auga, pinigai iš rinkos ištraukiami ir staiga tų pinigų visiems ima trūkti. Tada įmokas sumokėti darosi sudėtingiau. O pradėjus ekonomikos skatinimo politiką pinigais ima lyti, pinigų gauna visi – ir turtingi, ir vargšai. Tada įmokas mokėti lengviau“, – kalbėjo jis.
Tad pirkti būstą verta tada, kai jo reikia, o kartais laukiant ilgiau gali tekti sumokėti ir daugiau.
„Pavyzdžiui, pirmadienį nepasirašėme sutarties, įvyko aukcionas ir teko sumokėti 100 tūkst. eurų daugiau“, – pasidalijo patirtimi T.Bagdonavičius.
Turi pliusų ir minusų
Investuoti į NT yra daug būdų: užsiimti spekuliaciniais sandoriais, ilgalaike ar trumpalaike nuoma, turto plėtra. Tačiau S.Vagonis priminė, kad kiekviena investicija turi savų pliusų ir minusų.
NT turtas gali tapti pajamų šaltiniu, tačiau reikia nepamiršti, kad jis su laiku taip pat pareikalaus ir nemažai pinigų, juk reikės pirkti ar keisti baldus, remontuoti.
Taip pat būtina įvertinti ir NT likvidumą. „Gal jums kada nors ištikus bėdai ar radus dar geresnę investiciją prireiks pinigų, kuriuos kadaise investavote, tada reikės tą būstą parduoti. Pagalvokite, kiek šis NT likvidus, kaip greitai pavyktų jį parduoti nedarant didelės nuolaidos. Ir reikia suprasti, kad per dieną buto parduoti nepavyks, tai gali užtrukti savaites ar mėnesius“, – apie ilgą pinigų susigrąžinimą kalbėjo S.Vagonis.
