– Žygimantai, kiek pinigų lietuviai yra sutaupę šiuo metu?
– Labai daug. Indėlių augimas siekia 3 mlrd. per metus. Tai yra sparčiausias augimas visoje euro zonoje. Augimas didesnis nei po euro įvedimo. Tai lemia kelios priežastys: buvo apribotos galimybės išlaidauti ir, nepaisant krizės, pajamos augo. Nemaža dalis pinigų nusėdo santaupose.
Kalbant apie investicijas į akcijas, didelio proveržio nebuvo. Galbūt žmonės išsigando pirminės krizės ir atitraukė investicijas. Vienintelis segmentas, kuris neabejotinai pajuto pinigų srautą, yra nekilnojamasis turtas.
– Tautvydai, kai kalbu su pažįstamais, retas sako, kad pinigų padaugėjo. Tai pas ką tų pinigų daugėja?
– Tai turbūt nėra geriausias kriterijus vertinti situaciją. Trys milijardai skamba labai gražiai, bet reikia suprasti, kad Lietuvoje dirba maždaug milijonas asmenų, todėl vienam žmogui išeina papildomi 3 tūkst. eurų. Tai nėra toks didelis pokytis, kad žmonės galėtų pirkti butus ir vilas pajūryje.
Manau, pokytis pasijautė didžiųjų miestų gyventojams, nuotoliniu būdu dirbantiems finansų arba IT sektoriuose. Atlyginimas auga kaip augęs, išlaidų nėra, todėl pinigai ir kaupiasi. Pažiūrėjus į nekilnojamo turto pirkimo vajų, didžiausios paklausos sulaukė ne butai, o vilos ir net žemės sklypai pajūryje. Žmonės ilgai buvo uždaryti butuose, todėl pajuto poreikį įsigyti nekilnojamo turto ten, kur galima maloniau praleisti likusią pandemijos dalį.
– Jūs sakote 3 tūkst. kiekvienam žmogui. Tai čia ne kiekvienam žmogui. Vieni sutaupė labai daug, o kiti beveik nieko. Jūs sakote, kad neleidžiant pinigų kelionėms ir pramogoms galima susitaupyti butui? Ar tai tebuvo žmonių apsisprendimas pirkti būtent dabar. Kokios tendencijos?
– Žmonės ir iki pandemijos turėjo pinigų, bet skaičiuojant, kad dienos pietūs yra 5 eurai, šeimos vakarienė mieste – 30-100 eurų, kelionė – tūkstantis ar penki, išeina didelė suma. Visa tai sudėjus tikėtina per metus sutaupyti nuo 5 iki 15 tūkst. eurų.
– Ar įmanoma pasakyti, kiek nupirktų butų buvo pirkti be paskolos?
– Lietuvos bankas nuolat tai daro. 2020 ir 2019 metų duomenys rodė, kad būtų kainų augimas neprasilenkia su darbo užmokesčio augimu. Lietuvos bankas paskutiniu metu pradėjo kalbėti, kad čia galbūt yra tam tikras disbalansas, bet prieš pusmetį ar metus tame jokių problemų neįžiūrėjo. Butai matomi kaip geriausia investicija.
– Žygimantai, kaip reikėtų vertinti tokią investiciją? Jūs daug metų buvote Šveicarijoje, kur tik 10 proc. gyventojų turi nuosavus butus. Visi kiti nuomojasi. O Lietuvoje yra atvirkščiai.
– Prieš gerus trejus metus atlikau mokslinį tyrimą ir bandžiau išsiaiškinti lietuvių investicines preferencijas. Viena iš priežasčių – prastas finansinis raštingumas. Žmonės neturi informacijos apie investavimo alternatyvas, todėl investuoja tradiciniu būdu – į nekilnojamą turtą. Kuo didesnis finansinis raštingumas, tuo investicijos labiau išskaidomos. Kita priežastis – plačiai paplitęs mitas, kad nekilnojamo turto kainos negali kristi.
– Kiek jos gali kristi?
– 2008 metais turėjome pavyzdį ir patyrėme savo kailiu. Japonijoje nekilnojamo turto kainos krito 25 metus. Kas tai lemia? Kainų augimas, kaip sakė Tautvydas, yra subalansuotas su atlyginimų augimu, todėl tai nėra išpūstas burbulas. 2008 metais bankai leido žmonėms imti pinigų, kiek norėjo. Jie pirko butus, nepasverdami galimybių. Dabar žmonės pasveria savo galimybes, algos ir toliau auga, vadinasi, augs ir nekilnojamo turto kainos.
– Kas galėtų išprovokuoti kritimą?
– Pagrindinis veiksnys yra lūkesčiai. Jei tikimasi, kad kainos kils, jos ir kyla. Kitas dalykas – demografinis aspektas. Jei didėja gyventojų skaičius, nekilnojamo turto kainos kyla. Jei aktyviausias nekilnojamo turto rinkos sluoksnis – gyventojai nuo 25 iki 40 metų – yra neaktyvus, kainos krenta. Trečias dalykas – pajamos ir palūkanos. Vargu, ar daug žmonių Lietuvoje dar gali susikraustyti į miestus. Provincijose mažai tikėtina, kad išsilaikytų nekilnojamu turtu užsiimanti verslas.
Taip, atskirtis Lietuvos regionuose yra labai didelė. Jei kalbame apie Lietuvos nekilnojamą turtą, omeny turime Vilniaus rinką. Dabar atsiranda ir Palangos, Kauno, šiek tiek Druskininkų rinkos. Demografinė situacija dabar nėra labai palanki.
Aktyviausios grupės skaičius per artimiausią dešimtmetį stipriai kris. Tai, mano manymu, ir lems padėtį nekilnojamo turto rinkoje.
Kitas dalykas – palūkanos, bet jos dabar ir taip yra nulinės. Dėl palūkanų normų mažumo matome ir kitose šalyse kylančias nekilnojamo turto kainas. JAV kilimas beveik siekia dviženklį skaičių – 9 proc. Švedijoje namų kainos pakilusios 16 proc. Grėsmių matau daugiau nei Lietuvos bankas. Noras įsigyti nekilnojamą būstą gali sudaryti tam tikrus burbuliukus atskiruose rinkos segmentuose.
– Tautvydai, kol kas mes matome, kad pagrindinė investavimo šaka yra nekilnojamasis turtas. Ar lietuviai turėtų pradėti mąstyti apie tai, kad nereikėtų pirkti tiek daug butų?
– Kai visas tavo investicinis krepšelis yra vienoje turto klasėje, kuri yra vienoje vietoje ir viskas priklauso nuo šalies ekonomikos, tikrai nėra gerai. Jei jau taip patinka nekilnojamas turtas, galima nusipirkti jo Pietų Prancūzijoje, atrasti kitas turto klases ir pamėginti jas diversifikuoti geografiškai, kad visas turtas nepriklausytų nuo vienos šalies ekonominės situacijos.
– Ar nekilnojamas turtas yra rizikinga investicija, nepaisant to, kad jis gali atpigti?
– Priklausomai nuo to, ką įsigyji. Jei nusiperki netvarkingai pastatytą dėžutę, kuri ima trūkinėti, žiūrėk, niekas iš tavęs nebenori pirkti. Per krizę prabangesnis turtas krito iki 50 proc.
Reikia vertinti ir alternatyvius kaštus. Jei ketini nusipirktą turtą laikyti 30 metų, tai tikėtina, kad kažkoks prieaugis bus. Bet galbūt būtų galima investuoti kitur, kur per tą patį laiką būtų sugeneruota daugiau grąžos.
– Žygimantai, kokių dar yra būdų investuoti? Kur jūs, kaip ekonomistas, investuotumėte?
– Investicijos grąžą lems labai daug faktorių, todėl geriau investicijas diversifikuoti: investuoti ir į nekilnojamą turtą, ir į akcijas ar investicinius fondus. Atsiranda daug naujų investicinių formų: rizikos kapitalas, tarpusavio skolinimosi platformos, investicijos į meną, vyną, komercinį nekilnojamą turtą, pavyzdžiui, į logistikos ir pramonės centrus.
– Kalbant apie alternatyvias investicijas, kur reikėtų investuoti, kad tai būtų kuo mažiau rizikinga? Kiek patikimi, pavyzdžiui, nekilnojamo turto fondai?
– Daugelis fondų yra patikimi ir generuoja ganėtinai neblogą grąžą – net iki 10 proc. per metus. Dabar Lietuvoje yra labai platūs akcijų indeksai, biržose juos galima nusipirkti labai pigiai. Vien iš įmonių, įtrauktų į tuos indeksus, dividendų galima uždirbti 3-4 proc. metinę grąžą.
– Ar gali būti taip, kad grąža nepasieks tų 4 proc.?
– Gali. Kuo rizikingesnė investicija, tuo tokia tikimybė didesnė.
– Ar gali būti taip, kad investavus neliks nei pelno, nei investuotų pinigų?
– Ne, taip nebus. Nebent investuoji skolintas lėšas. Bet jei investiciją diversifikuoji, investuoji į 100 patvarių įmonių, tai rizika yra labai maža.
– Tautvydai, kaip jūs investuotumėte? Ar rinktumėtės nekilnojamą turtą kaip investiciją?
– Visada apsimoka turėti nekilnojamo turto. Grįžtant prie rizikos klausimo, mane visada stebina tai, kad kylančių akcijų kainas žmonės visada sieja su rizika. Teoriškai jūsų būsto vertė svyruoja kiekvieną dieną, bet retas tai supranta. Jei taip pat žiūrėtume ir į akcijas, kainų svyravimai taip negąsdintų. Grąža iš akcijų turbūt būtų didesnė nei iš buto.
– Sakoma, kad nekilnojamo turto metinė grąža siekia 6 proc. Ar galima rasti investicinį fondą, kuris generuotų panašią grąžą? Ką reikėtų žinoti, norint uždirbti lėtai, bet garantuotai?
– Atsakymas būtų toks – neįmanoma lėtai ir garantuotai. Tokie dalykai neegzistuoja. Buto grąža yra 4-7 proc., akcijų 8-10 proc. ilguoju laikotarpiu. Tai jei esi pasiryžęs įdėti pinigų sumą ir laikyti ją biržoje 10 metų, turėtum uždirbti tikrai solidžią sumą.
– Žygimantai, atmetant nekilnojamą turtą, kaip paprastam žmogui reikėtų rinktis fondą?
– Pagrindinis patarimas – ne pačiam eksperimentuoti, o kreiptis į finansų tarpininką. Žmogų valdo emocijos – baimė ir godumas, todėl priimami neracionalūs sprendimai. Lietuva labai atsilieka investuojant į pensijų ir draudimų fondus. Investuojant per tokias institucijas, rizika maža.
– Kur rasti tarpininkų?
– Bankuose ir kitose finansų įmonėse.
– O kaip rasti patikimą?
– Pasišnekėti su keliais specialistais. Galimybių tikrai yra. Reikia susidėlioti planą: kokia yra rizikos tolerancija, kiek norima uždirbti, kiek planuojama laukti ir specialistas patars. Bet nerekomenduoju investuoti per platformas, kurios leidžia tiesiogiai įsilieti į rinkas, nes dažnai tokie atvejai baigiasi liūdnai. Investavimas nėra sprintas. Tai – maratonas.
– Tautvydai, kokius klausimus reikėtų užduoti tarpininkui?
– Pirmiausia klausimus reikia užduoti sau. Aš suprantu, kodėl kolega siūlo investuoti per tarpininkus, bet manau, kad kol rinkoje nepraradai pinigų, tol nieko neišmokai. Todėl aš žmones raginu pradėti investuoti savarankiškai, šiek tiek prarasti pinigų ir tada aiškiai suprasti, ko nežinai ir ko nemoki.
Investuokite nedideles sumas išsiaiškinti, kas neaišku, ir tada eikite pas specialistą. Nemanau, kad geriausia viską daryti per tarpininką, nes gali susiformuoti požiūris, kad jis mėgina tave apgauti. O kai pats pajauti, kad rinkos pakyla ir nukrinta, paaiškėja, kad tai natūralu.
