Tačiau dažnu atveju jie nepastebi keleto esminių dalykų.
Pirmiausia, kai žmonės mini akcijų rinką, iš tikro turi galvoje „S&P 500“ ar “Dow Jone“ indeksų grąžą, o tai nėra akcijų rinka. Greičiau tai indeksai, sudaryti iš pirmaujančių JAV kompanijų.
Dažnai išgirsite, kad vidutinė akcijų investicinė grąža yra apie 7−10 proc. per metus. Tai iš esmės paremta indeksų grąža, o ne pačia rinka.
Antra, tuo tarpu kai 7−10 proc. yra gera grąža vidutiniam žmogui, tai nėra gera grąža profesionaliam investuotojui. Be to, kai žmonės lygina NT grąžą ir akcijų grąžą, dažnai jie vertina tik vieną nekilnojamo turto pelno centrą – pabrangimą.
Realybėje yra keturi būdai, kaip jūs galite uždirbti iš nekilnojamo turto, todėl, jeigu sudėtume juos kartu, susidaro gerokai didesnė grąža nei iš akcijų rinkos. Šie pelno centrai yra priežastis, kodėl NT yra vienas iš mėgstamiausių Roberto Kijosakio − žinomo JAV investuotojo bei populiarios knygos „Turtingas tėtis, vargšas tėtis“ autoriaus − bei daugelio kitų turtingųjų investavimo įrankių.
Dėmesio: atkreipiame dėmesį, kad kalbame apie investicinį nekilnojamą turtą – NT objektus, nupirktus specialiai tam, kad generuotų pajamas, o ne asmeninę gyvenamąją nuosavybę. Kaip ne kartą yra minėjęs R. Kijosakis,– „jūsų namas nėra aktyvas“, jis „traukia“ pinigus iš jūsų kišenės. Tačiau jūsų investicinis NT tampa aktyvu tuomet, kai investuojate tinkamai, nes jis „deda“ pinigus į jūsų kišenę.
Taigi, kokie tie keturi pelno centrai, kuriuos galima panaudoti investuojant į NT?
Pinigų srautas iš valdymo
Jeigu jūs turite investicinį NT, jūs turėsite nuomininkų, kurie kiekvieną mėnesį jums mokės nuomą.
Panagrinėkime šį ne patį pelningiausią iš NT nuomos objektų (turint pakankamai žinių ir patirties galima rasti kur kas didesnę grąžą vien tik iš nuomos duodančių objektų). Tarkime, kad jūs turite butą, kurį nuomojate už 250 Eur per mėnesį. Per metus tai atneša 3000 Eur pajamų.
Atimkime išlaidas, kurios apims mokesčius, draudimą, nuosavybės valdymą, remonto atidėjimus ir pan. Į tai neįtraukta jūsų skola – apie ją vėliau.
Tam, kad lengviau įsivaizduotume šį pavyzdzdį, tarkime, kad jūsų mėnesio išlaidos išnuomotam būstui yra 30 Eur (komunalinių paslaugų mokesčiai neįskaičiuoti, nes jie mokami papildomai prie nuomos kainos). Tuomet jūsų pinigų srautas iš viso bus 220 Eur/mėn. Tai vadinama grynosiomis veiklos pajamomis (GVP).
Iš savo GVP jūs mokate paskolos įmoką (jeigu esate ją paėmę). Tarkime, kad mūsų pavyzdyje jūs turite 60 000 Eur vertės butą, kuriam įsigyti paimta paskola yra 48 000 Eur 30-čiai metų su dabartinėmis palūkanomis bei banko marža ~1,8 procento. Tokiu atveju paskolos įmoka bus ~180 Eur/mėn. (pasirinkus anuitetinį mokėjimą).
Taigi, jūsų nuomos pajamos 250 Eur minus jūsų veiklos išlaidos 30 Eur, minus paskolos įmoka 180 Eur, lygu 40 Eur teigiamas pinigų srautas. Padauginus iš 12 mėnesių, tai lygu 480 Eur pinigų srauto per metus. Padalinus 480 Eur iš jūsų investuotos sumos į butą (pradinio įnašo) 12 000 Eur, tai reiškia 4 % pinigų investicinę grąžą.
Tačiau tai nėra istorijos pabaiga. Pereikime prie kito pelno centro – amortizacijos.
Amortizacija
Amortizacija – tai jūsų paskolos mokėjimo koncepcija. Kiekvieną mėnesį, kai jūs mokate paskolos įmoką (arba tiksliau, jūsų nuomininkai moka ją vietoje jūsų) iš savo grynųjų veiklos pajamų, dalis įmokos panaudojama paskolai dengti, o kita dalis – palūkanoms. Kai girdite ką nors kalbant apie 30 metų fiksuotų palūkanų pilnai amortizuotą paskolą, tai reiškia, kad kai jūs padengsite visas 360 mėnesines paskolos įmokas, termino pabaigoje paskola bus pilnai išmokėta.
Kadangi nuomininkai moka jums nuomą ir ta nuomos suma dengia jūsų paskolos įmoką, paskolos dalis, įtraukta į jūsų paskolos įmoką, iš esmės jums yra pelnas. Panagrinėkime, kaip tai atrodo realybėje su mūsų pavyzdžio 48 000 Eur paskola.
Pirmais metais jūs mokėsite 864 Eur palūkanų ir 1208 Eur paskolos. Laikui bėgant, palūkanų dalis įmokoje mažėja, o paskolos dalis didėja. Tačiau šiam kartui panaudosime šiuos skaičius.
Tai – 1208 Eur pelno Jums. Tai tikra nuosavybė jūsų NT objekte, kuri yra išpirkta ir priklauso jums.
Jeigu mes pridėsime 1208 Eur prie 480 Eur veiklos pajamų, tai sudarys 1688 Eur pajamų per metus, 14 proc. metinę grąžą nuo jūsų investuotų 12 000 Eur.
Jūs jau viršijate vidutinę akcijų rinkos grąžą ir dar liko du pelno centrai, kurių nepaminėjome.
Nusidėvėjimas
Tai dažnai vadinama menamomis pajamomis. Supaprastinta nusidėvėjimo koncepcija atrodo taip: jūsų NT sudaro dvi dalys – žemė ir žemės patobulinimai, pavyzdžiui, jūsų namas.
NT vertintojai priskiria jūsų nuosavybės vertei procentines išraiškas, remiantis šiomis dviem dalimis. Pavyzdžiui, 20 proc. žemės vertei ir 80 proc. vertės patobulinimui. Bėgant laikui, namo būklė blogėja, taigi valstybė (turėtumėte pasikonsultuoti su savo mokesčių konsultantu, ar jums tai taikoma) leidžia jums nurašyti 90 % NT vertės per tam tikrą metų skaičių. Pavyzdžiui, gyvenamiesiems namams taikomas terminas − 20 metų. Dėl kitų pastatų terminų galite pasitikslinti VMI internetiniame puslapyje.
Taigi, jūsų 60 000 Eur vertės butas turi 54 000 Eur, kurie gali būti nurašyti per 20 metų, o tai yra lygu 2700 Eur per metus. Ši suma yra nurodoma kaip pajamų netekimas, nors iš tikro nebuvo jokių išlaidų iš jūsų kišenės.
Pažvelkime, kodėl tai vadinama menamomis pajamomis.
Jeigu jūs mokate 15 proc. pelno mokestį, tai reiškia, kad 15 proc. nuo 2700 Eur leis sutaupyti 405 Eur nuo mokesčių.
Pridėkime šiuos 405 Eur prie jau esamų 1688 Eurir dabar jau turėsime 2093 Eur per metus, 17 proc. investicinę grąžą nuo 12 000 Eur.
Pažvelkime į paskutinį pelno centrą – pabrangimą.
Pabrangimas
Tai papuošimas jūsų tortui. Mes nerekomenduojame investuoti į NT tikintis pabrangimo ir patys to nedarome, tačiau, visgi, būdami pinigų srauto investuotojais, džiaugiamės, jei mūsų turtas brangsta.
Paimkime konservatyvų scenarijų. įsivaizduodami, kad jūsų turtas brangsta vidutiniškai 3 proc. per metus (Lietuvoje 1996−2015 metų NT brangimo vidurkis kur kas didesnis). Tai sudaro 1800 Eur nuo jūsų 60 000 Eur turto vertės per metus.
Pridėkite šią sumą prie jūsų 1688 Eur ir jūs turėsite 3488 Eur. Tai 29 proc. investicinė grąža nuo jūsų 12 000 Eur pradinių investicijų į 60 000 Eur vertės butą. Ir tokia grąža vienareikšmiškai lenkia akcijų rinką ilguoju laikotarpiu, be to, ji yra visiškai teisėta ir legali.
Investuokite į NT raštingumą
Šio tipo pajamos pasiekiamos daugumai, jeigu suprantama, kaip aptikti tinkamą NT sandorį ir teisingai vesti buhalteriją. O tam reikia aukšto finansinio raštingumo lygio.
Jeigu jūs domitės investavimu į NT, mes kviečiame jus pasidomėti mūsų nuotoliniu 7 užsiėmimų vaizdo įrašų kursu „Investavimo į NT paslaptys“, kuris padės jums pasirengti savo NT sandorių paieškai ir išnaudoti NT stabilių pajamų generavimui.
