Apie tai, kas šiuo metu aktualiausia nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, pasakojo ir su statytojams atstovaujančiu bendrovės „Aurum Apartamentai“ atstovu Laurynu Mituzu.
- Viešojoje erdvėje pasigirsta įvairių nuomonių: vienų ekspertų teigimu, optimizmą NT rinkoje pakeitė atsargumas, kitų - kad ji toliau aktyvėja. Kaip Jūs galėtumėte įvertinti šiandienę NT rinkos būklę?
Saulius Vagonis
- Šiandienę NT rinką, ypač būsto, mūsų nuomone, jau galima vadinti „atsigaunančia“. Ir nors būsto kainos iš esmės statistiškai vis dar mažėja, šie pokyčiai yra labai nedideli. Vidutiniškai Lietuvos didmiesčiuose būsto kainos per pastaruosius dvejus metus sumažėjo tik 1,8 proc., taigi dydžiai yra gana nereikšmingi, lyginant su drastiškais ankstesniais kainų pokyčiais.
Tačiau būsto pirkimo-pardavimo sandorių skaičiai stabiliai auga - ypač įspūdingi pastarųjų trijų mėnesių rezultatai, kurie jau priartėjo prie 2008-ųjų lygio. Taigi stabilios būsto kainos jau nebegąsdina potencialių pirkėjų ir skatina juos pirkti. Tai, kad augant sandorių skaičiams kainų augimas nefiksuojamas, rodo, jog pirkėjų finansinis pajėgumas vis dar gana ribotas, o juk ir šalies ekonomika tik šiemet pradėjo rodyti rimtesnius atsigavimo po recesijos požymius. Bet jeigu sandorių skaičius ir toliau išlaikys tokius augimo tempus, esama nemažos tikimybės, kad artimiausiu metu pamatysime ir teigiamų kainų pokyčių.
Visgi, mūsų nuomone, svarbiausia yra tai, kad į rinką grįžo pasitikėjimas, sklaidosi pesimistiniai lūkesčiai ir baimė dėl kainų griūties.
Laurynas Mituzas
- Galima užtikrintai teigti, kad atsargumas niekur nebuvo dingęs. Tačiau optimizmas svyruoja priklausomai nuo laikinų dalykų: kažkas kažko prisiskaitė, pamatė, galbūt pasakė kažką aštresnio, ir būtent tai dažniausiai sustabdo žmonių ilgalaikį sprendimą kažkuriam laikui. Tuomet ir atrodo, kad optimizmo yra daugiau ar mažiau.
Iš tiesų visa tai labiau priklauso nuo ilgalaikių tendencijų. Tai, ar žmonės nori išleisti savo pinigus ir įsigyti butą, priklauso nuo to, kaip prie jų poreikių prisitaiko pasiūla. Esant mažoms pasiūlymų kainoms, galima tikėtis didesnio pirkėjų aktyvumo. Bet optimizmas ir potencialas kyla iš vidaus, jis visada yra - žmonės visada eina ir perka.
Taigi ilgalaikėje perspektyvoje užčiuopiame ir optimizmo, ir aktyvumo, tačiau trumpuoju laikotarpiu jie visą laiką svyruoja.
- Ar galėtumėte pradžiuginti besiruošiančius įsigyti būstą, patvirtindami, jog jo kainos jau pasiekė dugną? Ar visgi ketinantiems jį pirkti dar vertėtų kiek palaukti?
Saulius Vagonis
- Teorinis dugnas dar gali būti ir nepasiektas, nes, kaip minėjau, kainos šalies didmiesčiuose statistiškai vis dar mažėja. Tačiau tie dydžiai - tik procentų dalys, todėl iš esmės galime sakyti, kad dugnas jau pasiektas, nes sunku prognozuoti, kad didmiesčiuose kainos gali dar pastebimiau mažėti.
Visgi, kalbant apie mažesnius šalies miestelius, sunku daryti toli siekiančias išvadas. Reikia įvertinti ir augančius emigracijos iš jų mastus bei prastą situaciją darbo rinkoje. Ten, kur šalies atsigavimas bus mažiau juntamas, akivaizdu, kad ir stabilių nekilnojamojo turto kainų gali tekti ir palaukti.
Laurynas Mituzas
- Tai priklauso nuo to, kokį būstą planuojama įsigyti. Jų kainos nebūtinai kyla arba leidžiasi, nes tam tikru momentu, tarkime, tiesiog gali padaugėti mažų butų pardavimų žemų kainų segmente ir todėl atrodys, kad kainos nukrito. Bet iš tiesų viskas priklauso nuo to, kiek naujų projektų siūloma rinkoje. Jeigu aš noriu kažką įsigyti pigiai, man tiesiog reikia palaukti, kol toje nišoje atsiras didesnė konkurencija. Viskas priklauso nuo konkurencijos - galima sulaukti ir dar mažesnių kainų.
Jeigu pirkėjas remiasi kitais kriterijais - tikslia vieta, specifine kaimynyste ar prestižo elementu, norint įsigyti būstą, bus sunku rasti ryškią, papildomą pasiūlą, nes didesnių kainų kokybiškame segmente konkurencijos nelabai yra.
Žmonėms patiems reikia nuspręsti, ko jie nori. Jeigu jie nori pigių butų, galima ir palaukti, tačiau vienareikšmio atsakymo čia nėra.
- Lietuva Europos Sąjungos kontekste išsiskiria tuo, jog mūsų kraštiečiai mieliau būstą perka, o ne nuomojasi. Kaip manote, ar su laiku lietuviai vis labiau perims vakarietiškus įpročius ir vis dažniau rinksis laikinąją gyvenamąją vietą?
Saulius Vagonis
- Sunku atsakyti, ar gali įvykti esminis lūžis esamoje situacijoje. Lietuvoje teisinė sistema gana silpnai gina nuomininkų teises, rinkoje vyrauja trumpalaikės (dažniausiai - metų trukmės) sutartys, o ir sąlygos būsto įsigijimui (būsto kainų lygis, kreditavimo sąlygos) Lietuvoje gana palankios. Palanki ir mokestinė situacija - apmokestinamas tik „prabangus“ būstas. Netgi įvedus visuotinį NT mokestį, mūsų nuomone, vakarietiški įpročiai nebus perimami masiškai.
Laurynas Mituzas
- Norint perimti vakarietiškus įpročius, reikia remtis kitomis prielaidomis. Tarkime, Vokietijoje gauti darbą ten, kur gyveni, yra labai sudėtinga, dėl to žmogus pirmiausia susiranda darbą, o tada kraustosi. Per ilgą laiką užsieniečiai suprato, kad svarbiau yra geras darbas, o ne nuosavas NT - juk nuolat persikraustyti yra gana sudėtinga. Šis dalykas kilo iš augančios ekonomikos.
Jeigu vokiečių paklausite, kas yra pigiau - įsigyti nuosavą būstą ar nuomotis, didelė dalis jų patvirtins, kad tikrai pastarasis variantas yra daug naudingesnis.
- Kokią ateitį pieštumėte Lietuvos NT rinkai?
Saulius Vagonis
- Ateities prognozės - labai nedėkingas dalykas. Jeigu šalies ekonomika vystysis taip, kaip prognozuoja valstybinės institucijos ir komerciniai bankai, NT rinkos turėtų laukti nedidelis, bet stabilus kainų augimas, kuris ilgalaikėje perspektyvoje neturėtų viršyti vidutinio 5 proc. metinio dydžio.
Aišku, prognozių kortas gali sumaišyti sunkiai numatoma situacija pasaulio ir Europos ekonomikoje. Jei pasaulį, o kartu ir Lietuvą užkluptų antroji krizės banga ir nuo to nukentėtų šalies ūkis, galime sulaukti ir dar vieno kainų sumažėjimo.
Laurynas Mituzas
- Problema ta, kad Lietuva yra labai mažas kraštas ir per maža rinka tarptautiniams žaidėjams, vadinasi, vietiniai verslininkai turi augti iš savęs. Jie žiūri ne konceptualiai į priekį, kaip galima savo produktą parduoti, o spekuliuoja. Jie neklausia, ar jų pastatyto objekto reikės, o mano, kad „mes pirmi pastatysime ir vis tiek važiuosime“.
Tačiau niekas nėra pirmas, kai rinka maža, o žaidėjų daug. Tiesiog statytojai neturi pasirinkimo: statyti apsiimant riziką ar stabdyti verslą (arba ieškoti projektų mažiau intensyviose rinkose). Didžiosios dalies statytojų misija yra duoti darbo savo statybos bendrovėms. Visi savęs klausia, kaip „konceptualiai“ parduoti, tačiau stipresni kiti veiksniai. Dėl to dažniau statoma ten, kur pigiau įsigyta žemė, nei ten, kur brangiausiai galima parduoti statinį.
Spekuliavimas yra pirkti ir parduoti tikintis kainos kilimo. Atvirkštinė reikšmė - sukurti ilgalaikę vertę. Lietuvoje vyrauja trumpalaikiai projektai - pastatyti ir parduoti, todėl pavadinau spekuliacine rinka. Keistai skamba pasakymas, kad „lietuvis, jei mato, jog neuždirbs, tiki, kad uždirbs“. Gal geriau „lietuviai tokios laisvės kaip užsienio investuotojai dažniausiai neturi“.
