Į klausimus atsako Hannesas Pihlas, „Summus Capital“ valdybos narys ir „Zenith Family Office“ valdymo partneris.
Kokie didžiausi iššūkiai laukia komercinio NT savininkų ir plėtotojų Baltijos šalyse 2025-aisiais? Kur jie turėtų sutelkti dėmesį?
2025 m. komercinio NT savininkams Baltijos šalyse teks spręsti tikrai svarbius ir įvairius uždavinius. Nors palūkanų normos švelniai leidžiasi žemyn, tačiau ekonominis neapibrėžtumas išlieka didelis, o komercinių patalpų paklausa ir toliau bus nuosaiki. Keičiasi ir vartotojų įpročiai: e. prekyba ir nuotolinis darbas daro įtaką biurų ir prekybinių patalpų poreikiui, o savininkai ir plėtotojai privalės reaguoti į šias tendencijas. Vis didesnį spaudimą daro augantys ESG reikalavimai bei statybų kaštai, o infliacija ir kintančios energijos kainos toliau verčia jausti įtampą, ypač augant laisvų plotų daliai.
Kad galėtų prisitaikyti, NT savininkai turėtų orientuotis į lanksčiai pritaikomas ir tvarias koncepcijas, išsiskirdami sertifikuotomis, energiją taupančiomis ir „built-to-suit“ erdvėmis, galinčiomis atitikti tiek naujas nuomininkų reikmes, tiek rinkos sąlygas. Perspektyviai atrodo mišrios paskirties objektai, kur susijungia gyvenamosios ir komercinės erdves su viešosiomis paslaugomis. Taip pat svarbu ir technologiniai sprendimai, leidžiantys lengvai keisti patalpas ir prisitaikyti prie įmonių poreikių, kintančių dėl nuotolinio ar hibridinio darbo.
– Kokių pokyčių tikėtis 2025-aisiais Baltijos šalių komercinių patalpų nuomininkams?
– Nuomininkai ateinančiais metais pirmenybę teiks lanksčioms, energiją taupančioms erdvėms, kurios atitinka hibridinio darbo ir ESG reikalavimus. Dėl sąnaudų optimizavimo įmonės rinksis mažesnius plotus, atidžiai vertindamos tiek nuomos kainos dydį, tiek komunalinius mokesčius. Biurų sektoriuje jau matome tendenciją, kai nuomininkai siekia, kad NT savininkai reikšmingiau prisidėtų prie interjero atnaujinimo išlaidų. Prekybos srityje ryškėja panašūs pokyčiai kaip ir „stock-office“ sektoriuje: specializuoti centrai, kuriuose atsižvelgiama į konkrečias sritis arba produktų grupes, pvz., išparduotuves ar prekybos parkus.
Artimiausiu laikotarpiu svarbesniais kriterijais taps išmanūs ir vertę kuriantys sprendimai, tokie kaip išmani pastatų valdymo infrastruktūra, automatizuotas energijos vartojimo reguliavimas, darbuotojų sveikatingumui skirtos funkcijos (kokybiškas oras ir apšvietimas, triukšmo valdymas ir kt.). Taip pat stiprės bendruomeniškumo siekis, todėl vis dažniau bus pageidaujama vadinamosios „15 minučių miesto“ koncepcijos, kai įvairiausios paslaugos ir darbo vietos yra lengvai pasiekiamos pėsčiomis ar dviračiu. Sutartys trumpės, nes nuomininkai jaus, kad dėl pakankamai didelio laisvų patalpų kiekio turi daugiau derybinės galios.
– Ar gali įvykti lūžis – galios prasme, rinka iš nuomininkų keisis į savininkų?
– Pereiti iš nuomininkų dominuojamos rinkos prie savininkų dominuojamos įmanoma tik siaurose nišose arba esant ekonomikos šuoliui, kurio artimiausiu metu nesitikima. Kol įmonės neplečia veiklos, didėjančios konkurencijos dėl naujų patalpų nėra. Esant aukštam laisvų erdvių lygiui, savininkams sudėtinga kelti nuomos kainas, todėl rinka išlieka palanki nuomininkams. Tam tikruose segmentuose paklausa gali didėti dėl ESG atitikties, ypač tarp tarptautinių įmonių, tačiau bendrai Baltijos rinka linkusi sparčiai reaguoti į pokyčius ir gali lengvai perlenkti lazdą pasiūlos atžvilgiu. Tikslas turėtų būti ne bandymas perimti rinką iš nuomininkų pusės, o subalansuota rinka, kurioje abi šalys gali rasti naudingų sprendimų.
– Pastaruoju metu keletas fondų pranešė apie įsigijimus Lenkijoje. Ką tai reiškia Baltijos šalių komercinio NT rinkai? Ar Baltijos investuotojams jau laikas keisti vietinį rinkos apibrėžimą, į jį įtraukiant ir Lenkiją?
– Tai pirmiausia susiję su instituciniais investuotojais bei stambiais sandoriais. Anksčiau tik Baltijos rinkoje aktyvūs žaidėjai žvalgosi į Lenkiją arba ten jau užbaigė nemažai sandorių – tokių žinau bent keturis ar penkis fondus. Vienas iš didžiausių šiemet Europoje užbaigtų biurų sandorių Varšuvoje taip pat buvo sudarytas pirkėjo, anksčiau gana aktyviai veikusių Baltijos šalyse.
Kapitalo pasitraukimas, kuris neranda tinkamų investicijų Baltijos šalyse, neabejotinai turės įtakos vietinei rinkai. Įprastai gerais metais Baltijos šalių komercinio NT sandorių apimtis siekia iki 1 mlrd. eurų, o šiais metais net ir toks skaičius gali būti nepasiektas. Jeigu Lenkijoje atsiranda patrauklesnių galimybių, natūralu, jog esami rinkos žaidėjai mažiau lėšų nukreips Baltijos regionui. Kai kurie geresni vietiniai sandoriai vis dar realizuojami, tačiau dažniausiai ten veikia turtingi privatūs asmenys arba investiciniai klubai – sunku įsivaizduoti, kad jie galėtų visiškai pakeisti ankstesnius institucinius investuotojus.
Kita vertus, naujų rinkų paieškos ir plėtra investuotojų pozicijai Baltijos šalyse gali atsiliepti ir teigiamai. Daugumos fondų ir investuotojų turto vertė Baltijos šalyse neretai prilygsta visai metinei komercinio NT rinkos sandorių apimčiai šiame regione, taigi norint padidinti portfelio likvidumą, būtina žengti į kitas rinkas. Pavyzdžiui, Lenkijoje šiemet prognozuojama apie 4,5 mlrd. eurų vertės komercinių NT sandorių – tai vis dar tik pusė jų geriausių metų apimties. Investuotojui, kurio mastu Baltijos šalių rinkoje sandoris atrodytų itin didelis, Lenkijos aplinkoje toks pirkinys neturės tokio didelio poveikio. Be to, šiuo metu Lenkijoje tebeegzistuojantys didesni pelningumo rodikliai, palyginti su Baltijos šalimis, taip pat pagerina bendrą investuotojo portfelio struktūrą.
– Kokios 2025-ųjų biurų rinkos perspektyvos Baltijos šalyse? Kada gali sutapti stambių investuotojų ir turto savininkų kainų lūkesčiai?
– Geriausi projektai išlaikys vertę ir patrauklumą, tačiau dėl menkos paklausos nereikėtų tikėtis stipraus biurų rinkos šuolio 2025 metais. Tokias tendencijas pastebime ir savo valdomame portfelyje, kur anksčiau į A klasės erdves būdavo net laukiančių eilėje, bet dabar įmonės dažniau mažina užimamas patalpas, o visiškai naujų nuomininkų atsiranda retai. Taip nutinka, nes organizacijos persvarsto patalpų kiekį pagal hibridinio darbo formatus ir siekia didesnio energetinio efektyvumo.
Lenkijoje geriausiu laikotarpiu kasmet rinkoje atsirasdavo 120–150 naujų įmonių, nuomojančių kelis tūkstančius kv. m biurų, o kai kurios sutartys siekdavo ir 20–30 tūkst. kv. m. Net po kelių krizių vis dar pasitaiko metų, kai per metus į Lenkiją ateina per šešiasdešimt naujų bendrovių. Baltijos šalyse tokios plėtros nėra, todėl savininkų ir investuotojų lūkesčiai greičiau gali susilyginti tik tuo atveju, jei dar labiau nukristų palūkanų normos arba jei savininkai patys mažintų pajamingumo siekius. Visgi pastarojo scenarijaus neverta sureikšminti, nes dėl riboto likvidumo retas savininkas bus priverstas parduoti turtą pigiau.
Apibendrinant
Nors Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto rinka iš pirmo žvilgsnio atrodo neapibrėžta, tačiau atsižvelgiant į pasikeitusius poreikius ir kiek pasistengus ją galima pagerinti. Sandorių rinka gali šiek tiek atsigauti, tačiau tai iš esmės neišspręs stambių investuotojų portfelių likvidumo klausimo. Norint augti, neverta pernelyg pasikliauti vien galimybe rasti palankius sandorius Baltijos šalyse – reikia žvalgytis likvidesnių rinkų, kurios gali pasiūlyti patrauklų pajamingumą.
