Brangiausias namas Lietuvoje šiemet buvo parduotas už 3,5 mln. eurų, brangiausias butas – už 2,45 mln. eurų. Prabangaus būsto kainos šiemet išsaugojo augimo tendenciją.
Tarptautinės nekilnojamojo turto agentūros „Baltic Sotheby’s International Realty“ duomenimis, aukščiausios klasės būsto poreikis toliau didėja. Net ir tie žmonės, kurie dėl geopolitinių priežasčių į antrąjį būstą investuoja užsienyje, neparduoda to, kurį turi įsigiję Lietuvoje, nors prieš porą metų tokia tendencija buvo atsiradusi.
Didėja ir gero būsto nuomos poreikis. Jį pakurstė į Lietuvą atvykstantys NATO kariškiai, kuriems nuomai reikia didesnio, kelis miegamuosius turinčio buto, kuriame galėtų apsigyventi ir su šeima.
„Didžiausias pokytis regimas ir prabangaus būsto rinkoje. Pirkėjai vis dažniau įsigyja ne naujus butus – perka juos ne iš NT plėtotojų, bet antrinėje rinkoje – iš pačių gyventojų.
Prieš porą metų, prasidėjus karui Ukrainoje, naujo kokybiško būsto statybos Vilniuje smarkiai sulėtėjo.
Žmonės pradėjo domėtis, ką galima įsigyti antrinėje rinkoje, tad atnaujinti, modernūs ir dideli butai įgijo paklausą“, – sakė agentūros „Baltic Sotheby’s International Realty“ vadovas ir bendraturtis Marius Bružas. Pokalbis su juo – apie aukščiausios klasės būsto paklausą ir šios rinkos aktualijas.
– „Baltic Sotheby’s International Realty“ agentūra atstovauja vienam stipriausių pasaulyje – „Sotheby’s International Realty“ prekės ženklui ir yra viena šios grupės įmonių. Būsto pirkimo ir pardavimo sandoriai, sudaromi šioje agentūroje, siekia milijonus eurų. O gal yra numatyta ir žemutinė būsto kainos riba, kai NT brokerių turtas nebedomina?
– Nėra tokios ribos, nes kaina nėra svarbiausias atrankos kriterijus. Prabangaus būsto vertę nulemia patraukli vieta, jo dydis, statybų kokybė.
Puikus butas, namas ar kotedžas gali kainuoti ir 600–750 tūkst. eurų, bet tokiu atveju jis nebūna patraukliausioje Vilniaus vietoje.
Prestižiniuose sostinės rajonuose – Žvėryne, Antakalnyje ar Valakampiuose – prabangaus būsto kaina aukštyn kyla maždaug nuo 1,5–2 mln. eurų. Savo ruožtu kainai įtaką daro ir tai, kad šiose vietovėse yra brangi žemė – brangūs sklypai.
– Didžiausias prabangaus būsto poreikis yra Žvėryne, nors rasti jame sklypą statyboms vargu ar būtų įmanoma. Kodėl ši vieta nepraranda populiarumo?
– Prie pat Neries upės Žvėryne yra vos keliolika sklypų – pačių patraukliausių vietų, bet jie neparduodami. Apskritai visas senasis Žvėrynas laikomas prestižine vieta, nepaisant to, kad apsigyvenus jame gali kilti iššūkių, susijusių su ne visada miela kaimynyste, užsilikusiais lauko tualetais ar renovacija.
Būstai Žvėryne turi didžiausią paklausą, nes tai prie pat miesto centro esantis rajonas. Kitų tokių patrauklių vietų sostinėje nėra daug. Antakalnyje tai būtų sklypai ties Šv.Petro ir Povilo bažnyčia, keletas sklypų dar yra likę šalia Sapiegų rūmų parko.
Prabangaus būsto pirkėjus vilioja ir Valakampiai, bet ši vietovė prie Neries priimtina tam tikro gyvenimo būdo žmonėms – tiems, kurie žino, kad auginant vaikus juos tektų kasdien vežioti į darželius ar mokyklas arba naudotis asmeninio vairuotojo paslaugomis.
– Neseniai buvo paskelbti brangiausiai šiemet parduotų namų ir apartamentų penketukai. Sudarant sandorius tarpininkavo ir jūsų įmonės brokeriai. Kokie tai būstai?
– Mes atstovaujame arba pirkėjams, arba pardavėjams, bet dažnos yra ir situacijos, kai vienas mūsų agentūros brokeris atstovauja pirkėjui, kitas – pardavėjui. Tokias situacijas vadiname vidiniais sandoriais. Tai didelė mūsų įmonės stiprybė: iš penkių brangiausiai parduotų butų dvi didžiausias pardavimo ir pirkimo sutartis sudarė būtent mūsų brokeriai.
Butas Paupyje, Aukštaičių gatvėje, buvo parduotas už 2,45 mln. eurų, Jogailos gatvėje Senamiestyje esantis butas – už 2,15 mln. eurų. Kiekvieno jų plotas – apie 200 kv. metrų.
Visi prabangių butų penketuke esantys butai yra dideli, mažiausias iš jų – 1,7 mln. eurų kainavęs 181 kv. metrų ploto butas Senamiestyje.
– Iš penkių brangiausiai sostinėje parduotų namų tris sandorius padėjo sudaryti „Baltic Sotheby’s International Realty“ įmonė. Kiek pirkėjai skyrė pinigų jiems įsigyti?
– Brangiausias penketuke – namas Laurų kvartale, jo pardavimo kaina siekė 3,5 mln. eurų, o pigiausiai – už 1,7 mln. eurų – buvo parduotas namas Turniškėse.
Šiemet brangiausią sandorį rinkoje – namo Laurų kvartale – sudarė būtent mūsų agentūra. Tai nėra labai didelis namas, jo plotas siekia 332 kv. metrų.
Kitas mūsų sudarytas sandoris – tai 2,7 mln. eurų kainavęs dviaukštis namas M.K.Čiurlionio gatvėje, jo bendrasis plotas sudaro apie 460 kv. metrų.
Dar vienas mūsų sandoris didžiųjų sandorių penketuke užima ketvirtą poziciją. Tai 135 kv. metrų ploto senas namas Žvėryne, Traidenio gatvėje. Jis kainavo 1,75 mln. eurų. Iš tiesų šiuo atveju klientai pirko 11,2 aro sklypą, nes namas bus griaunamas.
– Kas perka prabangų būstą – Lietuvos gyventojai ar užsieniečiai?
– Dauguma pirkėjų yra lietuviai. Istoriškai regime, kad kasmet iš visų mūsų sudaromų sandorių maždaug penktadalis yra sudaromi su užsieniečiais.
Gerą, prabangų būstą dažniausiai perka verslininkai. Jeigu pirkėjai jauni, paprastai jų verslas yra susijęs su informacinėmis technologijomis. Solidesnio amžiaus pirkėjai dažniau būna verslo įmonių savininkai ar bendraturčiai.
– O koks yra prabangaus būsto nuomos poreikis?
– Šiemet maždaug ketvirtadalį nuomos sutarčių sudarėme su užsieniečiais. Bendradarbiaujame su NATO, o šiemet į Lietuvą atvykstantys NATO kariai nuomojasi butus, kurių mėnesio įmoka prasideda maždaug nuo 1 tūkst. eurų ir kyla maždaug iki 2 tūkst. eurų.
Kol kas tai – pradžia, iš 5 tūkst. kariškių šiuo metu yra atvykę kelios dešimtys ir jie nuomai teiraujasi būsto, turinčio tris miegamuosius. Dar nežinia, kaip klostysis geopolitinė situacija – kiek laiko jie čia užsibus, bet, atsiradus galimybei, kariškiai ketina apsigyventi Lietuvoje su šeimomis.
– Kas sukuria prabangaus NT vertę – vaizdai už lango, statybų kokybė, tyla, vieta mieste ar, atvirkščiai, atoki vietovė gamtoje?
– Didžiulę vertę sukuria vieta. Gyvenant Senamiestyje, Žvėryne ar Pavilnyje viskas tarsi ranka pasiekiama.
Pėstute galima nueiti į darbą (jeigu dirbama miesto centre), į daugybę restoranų, pasiekti Bernardinų parką, Užupį, apsilankyti teatruose.
Kitas veiksnys – ramybė. Tokios vietos būtų neįmanoma rasti, tarkim, sostinės Vilniaus gatvėje, kurioje gausu restoranų ir naktinių klubų, tad sezono metu joje ypač daug triukšmo. Tačiau rami vieta nebūtinai siejama su absoliučia tyla. Svarbu, kad būstas nebūtų prie tranzitinės gatvės, kuria važinėja visuomeninis ar sunkiasvoris transportas.
Vertę didina paties būsto kokybė, infrastruktūra, inžineriniai sprendimai, kaimynystė, automobilių parkavimo galimybės. Butai, už kuriuos pirkėjai šiemet mokėjo 1–2,5 mln. eurų, atitiko daugelį šių kriterijų.
Tačiau yra esminė problema – aukštos klasės būsto stygius. Jeigu Vilniuje tektų pirkėjams pasiūlyti, tarkim, dešimt didesnių nei 300 kv. metrų ploto būstų, atitinkančių minėtus kriterijus, negalėtume to padaryti. Menka pasiūla yra vienas prabangaus NT iššūkių.
– Jeigu yra poreikis, kodėl NT plėtotojai neskuba kurti tokių projektų?
– Jie labai lėtai keičia savo nuostatas.
Prieš 5–7 metus NT plėtotojai net geriausiose miesto vietose statė daugiabučius, juose projektuodami vieno miegamojo, vos 50 kv. metrų ploto butus. Dažniausiai žmonės juos pirko tam, kad galėtų išnuomoti.
Vėliau, po pandemijos ir prasidėjus karui Ukrainoje, tokių investicinių sandorių smarkiai sumažėjo.
O šiuo metu perkamiausias yra toks būstas, kuriame galima patogiai gyventi.
Tad pastaruoju metu NT plėtotojai drąsiau projektuoja 100–150 kv. metrų ploto butus, bet vis dar nėra tokių projektų, kuriuose būtų specialiai kuriami didesni, 150–300 kv. metrų ploto butai.
Regime tendenciją, kad būsto pirkėjai tam tikru momentu pradeda dalyvauti statybų projekte ir sujungia keletą butų – suformuoja jį tokio dydžio, kokio jiems reikia.
– Vilnius – patraukli vieta investuotojams. Kokiose dar vietovėse šiemet buvo išskirtinių projektų, kartu ir sandorių?
– Tai pajūris, tiksliau – antrasis būstas jame.
Įspūdingiausias mūsų įmonės nuo pradžios iki pabaigos parengtas projektas – tai poilsio paskirties išskirtinis kompleksas Nidoje „Auksinės kopos“.
Įgyvendinant šį projektą teko įveikti daugybę iššūkių. Tai buvo seno pastato rekonstrukcija, nes Nidoje nauja statyba neleidžiama.
Projektą parengę bendrovės „Do Architects“ architektai yra aukščiausio lygio profesionalai, jie sukūrė labai gerus statinio fasado, vidaus erdvių ir lauko sprendimus. Dabar tai vienintelis Lietuvoje tokio lygio projektas, kuriame yra ir vidaus, ir lauko baseinai. Čia įrengta apie 50 prabangių butų.
– Didelės paskolų palūkanos, geopolitinė įtampa – ar visa tai turėjo neigiamos įtakos brangaus, o kartu ir prabangaus NT pardavimui?
– Visi veiksniai turi įtakos sandoriams, bet ne tokios didelės kaip ekonominio segmento būstui. Pastarajame palūkanos gali tapti lemiamu veiksniu, dėl kurio žmogus nebegali įpirkti būsto – nebegali skolintis ir mokėti paskolos, nes keliais šimtais eurų didesnė mėnesio įmoka gali būti kritinė.
Prabangiame segmente sandoriai nesustojo, bet ekonominiai veiksniai vis tiek buvo šiek tiek juntami. Kadangi prabangaus būsto pirkėjai dažniausiai yra įmonių bendraturčiai ar savininkai, įprasta, kad jie turi ir verslo paskolų, o joms taip pat buvo skaičiuojamos didesnės palūkanų normos.
Geopolitinė situacija taip pat padarė neigiamą įtaką.
2022-aisiais, kai agresorė Rusija užpuolė Ukrainą, kelis mėnesius viskas stojo – visi stebėjo, kaip klostysis karo veiksmai. Buvo ir klientų, kurie kreipėsi į mūsų agentūrą norėdami parduoti būstą, nes apsisprendė išvykti iš Lietuvos.
Laimei, tai nebuvo masinis reiškinys. Vėliau nemažai žmonių įsigijo antrąjį būstą užsienyje, bet jie neemigravo ir nepardavė Lietuvoje turimų namų.
O dabar regime, kad žmonės įsigyja tai, ko jiems reikia savo poreikiams, bet ne investicijai.
Tie kelių milijonų eurų vertės namų ar butų sandoriai yra tarsi lakmuso popierėlis, rodantis, kad vidutinė prabangaus būsto vertė nesumenko, atvirkščiai, ji didėja.
