Adresu Vydūno al. 4 esantis 3,3486 ha žemės sklypas nuosavybes teise priklauso Lietuvos Respublikai.
Žemės sklypą pasitikėjimo teise šiuo metu valdo Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT).
Tačiau, sklypo teritorijoje yra įmonei UAB „Trasanta“ priklausantys statiniai. Tarp jų – du šiltnamiai-paviljonai (vieno baigtumas 4 proc., kito 100 proc.), kiemo statiniai (tvora, kiemo aikštelė, 2 lauko tualetai, prausykla, pavėsinė), dar du neregistruoti pastatai.
Anksčiau buvę savininkai UAB „Magnus ventus“ buvo sudarę nuomos sutartį su NŽT, tačiau ši įmonė bankrutavo, tad sutartis buvo nutraukta. Kaip minėjome, sklypą šiuo metu valdo NŽT.
Reali šios istorijos pradžia siekia tuos laikus, kai savivaldybė nusprendė šį sklypą paimti visuomenės poreikiams. Tokie planai buvo numatomi Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. vasario 2 d. sprendime Nr. T-27 ir Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. kovo 12 d. įsakymu Nr. A-840.
Savivaldybė nusprendė, jog šiame sklype sieks įrengti 2000 vietų automobilių stovėjimo aikštelę. Savivaldybė taip sumanė, nes visai netoli randasi Dariaus ir Girėno stadionas. O varžybų ar kitų renginių metu trūksta stovėjimo vietų. Nors portalo žiniomis, Ąžuolyno bendruomenės atstovai ne kartą kritikavo tokią idėją.
Iškėlė civilinę bylą
Įmonė UAB „Trasanta“ (kuriai priklauso minėti pastatai) dar 2023 m. iškėlė civilinę bylą prieš Kauno miesto savivaldybę, pateikdama prevencinį ieškinį Kauno apylinkės teismui.
Šiuo ieškiniu buvo prašoma kelių pokyčių. Pirmiausia, uždrausti atsakovėms Kauno miesto savivaldybei ir Kauno miesto savivaldybės administracijai imtis bet kokių priemonių ir veiksmų bei priimti sprendimus, kurių tikslas – paimti žemės sklypą ir jame esančius ieškovei priklausančius statinius.
Antra, nutraukti teritorijų planavimo procedūras, kalbant apie minėtąją stovėjimo aikštelę.
Trečia, pripažinti ieškovo materialiąją subjektinę teisę įsigyti arba nuomotis žemės sklypą lengvatine tvarka (be aukciono); jei teismas netenkintų reikalavimo dėl viso žemės sklypo ploto – pripažinti ieškovės teisę įsigyti arba nuomotis žemės sklypo dalį.
Kaip nurodoma teismo nutartyje, ieškovas visus statinius (tiek registruotus, tiek neregistruotus) įsigijo iš UAB „Magnus ventus“ 2018 m. gruodžio 20 d. (perėmusi iš šios bendrovės bankroto byloje).
O šiame sklype ieškovas planavo atkurti oranžeriją. Buvusioje jos vietoje, pagal istorinių tyrimų duomenis, įkurdinti mokyklą bei darželį su jiems reikalingomis valgyklomis, salėmis, pritaikyti teritoriją vaikų ugdymui bei miestiečių poilsiui reikalingai infrastruktūrai (sporto aikštynams, žaidimo aikštelėms ir pan.), kartu sutvarkyti restauruotos skulptūros „Sėdintis vyras“ ekspozicijos vietą ir įrengti automobilių stovėjimo vietas.
Ieškovo požiūriu, atsakovė (šiuo atveju Kauno miesto savivaldybė) neteisėtai pradėjo teritorijų planavimo procesą tam, kad paimtų žemės sklypą ir statinius, priklausančius ieškovei, visuomenės poreikiams ir žemės sklype pastatytų automobilių stovėjimo aikštelę.
Laimėjo pirmos instancijos teisme
Ir pirmosios instancijos Kauno apylinkės teismas 2023 m. birželio 6 d. nuosprendžiu tenkino visus ieškovo prašymus.
Pirmiausia, uždraudė atsakovėms imtis bet kokių priemonių ir veiksmų bei priimti sprendimus, kurių tikslas – paimti žemės sklypą (duomenys neskelbtini) ir jame esančius ieškovei priklausančius statinius.
Taip pat įpareigojo atsakoves nutraukti teritorijų planavimo procedūras, vykdomas pagal Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. vasario 2 d. sprendimą Nr. T-27 ir Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2021 m. kovo 12 d. įsakymą Nr. A-840.
Galiausiai, pripažino ieškovės teisę įsigyti arba nuomotis žemės sklypą (duomenys neskelbtini) ne aukciono būdu.
Teismas priimdamas tokį sprendimą, dėstė kelis skirtingus argumentus. Visų pirma, kad žemės sklypas patenka į „Natura 2000“ saugomą teritoriją, tad automobilių aikštelei čia ne vieta.
Taip pat, projektuojant Kauno sporto halės bei Dariaus ir Girėno stadiono remontą ir rekonstrukciją, automobilių stovėjimo poreikis buvo pačios savivaldybės samdytų projektuotojų pagal jos pateiktą užduotį įvertintas ir suderintas.
Anot teismo, atsakovė nepateikė duomenų, kad Kauno sporto halės bei Dariaus ir Girėno stadiono rekonstrukcijos projektuose nustatytas automobilių stovėjimo vietų skaičius yra nepakankamas visuomenės poreikiams patenkinti.
Kauno apylinkės teismo teisėjui taip pat neatrodė, jog pastatais nėra rūpinamasi.
Teismo nutartyje nurodoma, jog ieškovė statinius siekė naudoti pagal paskirtį, iš pradžių statiniai buvo išnuomoti vaikų būrelio principu organizuoto lauko darželio veiklai, kuri pagal ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių klasifikuojama kaip „niekur nepriskirtas švietimas (P85.59)“ ir yra leidžiama prekybos paskirties pastatuose.
Be to, vėliau vykdyta ir komercinė veikla – statiniai buvo išnuomoti prekybai išsinešamais gėrimais, o bylos nagrinėjimo metu pastatai buvo naudojami pagal numatomą paskirtį – augalų prekybai.
Verslininkai pralaimėjo aukštesnės instancijos teismuose
Ilgai netrukus, savivaldybė ir NŽT apskundė nepalankų sprendimą. Apeliacine tvarka bylą išnagrinėjęs Kauno apygardos teismas nusprendė pakeisti ankstesnį nuosprendį iš esmės ir panaikinti visus pirmoje instancijoje ieškovo tenkintus prašymus.
Kodėl teismas iš esmės pakeitė nutartį?
Pirmiausia, Kauno apygardos teismas nustatė, jog byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių, jog pastatai būtų naudojami pagal paskirtį. O NŽT patikrinimo metu irgi nebuvo užfiksuota nei MB „Greita sveika“, nei kitų fizinių ar juridinių asmenų vykdoma veikla žemės sklypo teritorijoje ir (ar) pastatuose.
Be to, teisėjų kolegija konstatavo, kad ieškovo pateikti įrodymai patvirtina, jog dalies statinių ir žemės sklypo naudojimo laipsnis yra minimalus.
Tai prilyginama visiškam statinių ir žemės sklypo nenaudojimui ir esant tokiai situacijai ieškovė teisės į valstybinės žemės sklypo nuomą ar pirkimą ne aukciono tvarka negali įgyti.
Be to, apygardos teismo vertinimu, byloje nebuvo nustatyta, kad ieškovas būtų ketinęs statinius remontuoti. Priešingai, ieškovė ketino vykdyti naujos statybos darbus, statyti naujus kitos paskirties statinius.
Paskutinis Temidės žodis
Po verslininkų nesėkmės apeliacinėje instancijoje, ieškovas pateikė kasacinį skundą Lietuvos aukščiausiajam teismui (LAT).
Kasaciniame skunde buvo dėstomi jau girdėti argumentai – žemės sklypo paėmimas tariamam visuomenės poreikiui statyti automobilius savaime negali būti pagrįstas ir teisingas, kadangi yra nesuderinamas su žemės sklypui taikomais aplinkosaugos („Natura 2000“) ir kultūros paveldo apsaugos (žemės sklypas yra įrašytas į Nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą) ribojimais (Viešojo administravimo įstatymo 3 straipsnio 8 punktas).
Be to, anot ieškovų, Apeliacinės instancijos teismo išaiškinimas pažeidžia suinteresuotos visuomenės teisę ginti aplinkosaugos interesus (Orhuso konvencijos 1 straipsnis, Lietuvos Respublikos aplinkos apsaugos įstatymo 4 straipsnio 1 dalis).
Galiausiai, LAT paliko galioti tokį patį sprendimą, kaip priėmė ir Kauno apygardos teismas – ieškovo argumentai teismo neįtikino. Tik dar buvo priteistos ir bylinėjimosi išlaidos– Kauno miesto savivaldybės administracijai iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Trasanta“ priteista 3587,51 Eur suma.
Visuomenininkai kritikuoja abiejų pusių argumentus
Šioje byloje kaip tretieji asmenys įvardijamas Kultūros paveldo departamentas prie Kultūros ministerijos, kuris prašė kasacinį skundą nagrinėti teismo nuožiūra. NŽT, tuo tarpu, palaikė atsakovo (savivaldybės) poziciją.
Kaip trečioji šalis minima Žaliakalnio bendruomenė „Žaliasis Ąžuolynas“ tuo tarpu pasirinko neremti nei ieškovo, nei atsakovo pusės.
Bendriją teisme atstovavęs advokatas Saulius Dambrauskas portalui pasakojo, jog asociacija iš esmės pritaria sklypo perėmimui visuomeninėms reikmėms – tik jokiu būdu ne milžiniškai automobilių stovėjimo aikštelei statyti. Tad pasirinkta neremti ir atsakovo pusės.
„Mes nei vienos pusės nepalaikėm. Turim savo interesą ir savo požiūrį“, – trumpai situaciją įvertino advokatas, vėliau dar pridūręs, jog teismuose vyksta „kova tarp dviejų ryklių“.
„Savivaldybė turi tam tikrą sumanymą – šioje vietoje įrengti 2000 automobilių parkavimo vietą. Ir aišku, tą teritoriją paimti iš verslininkų, kurie yra tą teritoriją užvaldę ir nieko nedaro. O mūsų interesas yra toks, kad teritorija būtų paimta visuomenės reikmėms, bet ne parkavimui, o Kauno Ąžuolyno infrastruktūrai plėtoti“, – pasakojo S. Dambrauskas.
Anot advokato, laimėjusi LAT bylą, Kauno savivaldybė galėtų tęsti projektavimą. Nors kol kas savivaldybė jokių veiksmų nėra numačiusi. Tačiau S. Dambrauskas pabrėžia, jog suinteresuota visuomenė turbūt ir vėl skųstų savivaldybės sprendimą, jei būtų siekiama įrengti parkavimo aikštelę.
„NŽT turės priimti sprendimą, arba tenkinti tokį poreikį, kurį išsako savivaldybė, arba ne. Mes sakome, kad toks poreikis prieštarauja įstatymams, nors savivaldybės taryba ir priėmė tokį sprendimą.
Įstatymuose numatoma, kada galima paimti sklypą visuomenės poreikiams. Štai būtų galima paimti aplinkosauginiams projektams, sugrąžinti Kauno Ąžuolyno infrastruktūrai ir reikmėms“, – komentavo advokatas.
UAB „Trasanta“ pozicija
Portalas „Kas vyksta Kaune“ susisiekė ir su įmonės UAB „Trasanta“ direktoriumi Sauliumi Tumoniu.
Šis patikslino, jog nuomos sutartis tarp UAB „Trasanta“ ir NŽT sudaryta nebuvo – žemės nuomos sutartį buvo sudarę ankstesni savininkai.
„UAB „Trasanta“ nekilnojamą turtą įsigijo iš bankroto administratoriaus kaip nesugrąžintą paskolą iš UAB „Magnus Ventus“. Už suteiktą paskolą buvo įkeistas visas nekilnojamas turtas esantis adresu Vydūno alėja 4 ir žemės sklypo nuomos teisė. Paskola nebuvo grąžinta, įmonei buvo paskelbtas bankrotas, niekas turto nepirko.
O nuomos sutartis su UAB „Trasanta“ tuomet sudaryta nebuvo ir po šiai dienai nėra sudaryta“, – paaiškino S. Tumonis.
Įmonė UAB „Trasanta“ užsiima nekilnojamojo turto nuoma, tačiau savininkas teigė, jog kaip ir nurodoma Kauno apylinkės teismo nutartyje, statiniai buvo nuomojami prekybai maistu.
„Mes neprekiavome maistu, bet nuomojome turtą tiems, kam tai tikdavo ir mums patikdavo“, – lakoniškai atsakė direktorius.
S. Tumonis pasakojo, jog įmonė planavo atstatyti oranžeriją. Griauti esamų pastatų ir statyti naujų įmonė neplanavo.
„Nelabai ten yra ką griauti. Yra pastatytas šiltnamis-paviljonas ir nebaigtas statyti šiltnamis-paviljonas.
Jeigu pažvelgus į anksčiau galiojusį detalųjį planą, tai ten kur numatomas užstatymas, anksčiau buvo oranžerija, ten buvo numatyta ir kavinės veikla, prekybinė veikla. Mintis ir buvo įgyvendinti detalųjį planą, koks jis tuo metu buvo. Bet ko ten turbūt nepadarytume. Buvo ir daugiau minčių užstatymo zonoms, tačiau supratome, kad yra labai didelis pasipriešinimas“, – pasakojo S. Tumonis.
„Iš tos teritorijos galima padaryti gražų daiktą, kuris būtų naudingas miestui“, – pridūrė verslininkas.
Na, o savivaldybės planus statyti stovėjimo aikštelę S. Tumonis taip pat kritikuoja. Anot verslininko, stovėjimo vietos šalia Dariaus ir Girėno stadiono ir taip numatytos.
„Mes nematome visuomenės poreikio tokiam parkingui. Dariaus ir Girėno stadionas, bei visi kiti statiniai, jiems stovėjimo aikštelės yra numatytos ir įrengtos. Tai kam tada reikia to parkingo – kažkam ir kažkada?“, – projekto nauda abejojo pašnekovas.
Be to, pašnekovas pabrėžia, jog Vydūno alėjos gatvės pralaidumas yra gana nedidelis, tad papildoma milžiniška stovėjimo aikštelė greičiausiai didintų spūstis.
„Kitas dalykas – jūs puikiai įsivaizduojate, koks yra Vydūno alėjos gatvės pralaidumas. Tai yra dvi juostos priešingomis kryptimis. Jeigu ten būtų milžiniška parkavimo aikštelė, kaip reikėtų prieš renginius ten įvažiuoti, o po jų – išvažiuoti? Neįsivaizduoju“, – teigė S. Tumonis.
