Dažnai kyla klausimas, ar pirmame aukšte gyvenantys turi mokėti už lifto remontą? Apie tokius, kartais ir teismą pasiekiančius ginčus, interviu su Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Asta Jakutyte-Sungailiene.
– Teisėja, pirma išaiškinkime terminus, kas yra bendrojo naudojimo patalpos ar bendrojo naudojimo objektai daugiabučiuose?
– Kiekvienas daugiabutis namas yra sudarytas ne tik iš butų, kurie priklauso tam tikriems asmenims, bet ir iš bendrojo naudojimo patalpų, objektų, pavyzdžiui, laiptinės, stogo, fasado elementų, lifto, elektros skydinių, vamzdynų. Bendrojo naudojimo patalpos taip pat, priklausomai nuo daugiabučio, gali būti palėpės, rūsio patalpos, kurios asmeniškai niekam nepriklauso. Visi šie objektai yra visų daugiabučio namo butų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, kurią savininkai privalo prižiūrėti kartu.
– Patalpos, įrenginiai ir kiti daugiabučio objektai gali būti bendri, o kaip dėl erdvių šalia gyvenamosios vietos?
– Kiekvienas daugiabutis namas, be abejo, kad stovi ant žemės sklypo. Nemaža dalis daugiabučių stovi ant valstybinės žemės, tad dažnu atveju sklypu galima naudotis pagal panaudos ar nuomos teises. Nemaža daugiabučių dalis stovi ir ant privačios žemės sklypų, tai toks žemės sklypas taip pat, kiek jo reikia daugiabučio namo naudojimui, priklauso savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.
– Visi daugiabučio savininkai turi vienodas teises į bendrojo naudojimo patalpas ar gali būti kokių nors išimčių?
– Iš esmės, visi daugiabučio savininkai turi lygias teises naudotis bendromis patalpomis. Tiesa, maždaug prieš 20 metų reguliavimas buvo kiek kitoks. Gyventojai buvo įpratę, kad, tarkim, palėpės patalpos priklausytų jas privatizavusiems daugiabučio gyventojams. Pasitaikydavo atvejų, kai tokios patalpos priklausydavo viršutiniame aukšte gyvenantiems asmenims.
Tai buvo lyg savotiška nerašyta taisyklė, turiu omenyje, kad jei virš buto yra palėpė, tai greičiausiai ji ir priklausydavo aukščiau gyvenantiems asmenims. Visgi jau daugiau kaip 20 metų šis reguliavimas yra pasikeitęs. Nepaisant to, kuriame aukšte gyvenate, jei namas turi palėpę, tai ta palėpė priklauso visiems daugiabučio namo butų savininkams proporcingai turimų butų plotui.
– Ar daugiabučio gyventojams, kurių butai yra pirmame aukšte, reikia mokėti už liftą?
– Nepaisant to, kad asmuo gyvena pirmame aukšte ir liftu nesinaudoja, liftas, kaip mechaninė daugiabučio namo įranga, yra to namo bendroji dalinė nuosavybė, bendrojo naudojimo objektas, kaip ir stogas, fasadas, perdangos konstrukcijos balkonuose. Aišku, būna išimtinių situacijų, bet, iš esmės, visi bendrasavininkiai privalo prisidėti prie bendro turto priežiūros, kad jis nesukeltų žalos kitiems asmenims.
– Jei daugiabučio namo vienoje laiptinėje buvo remontuota elektros skydinė, ar už darbus turi mokėti tik tos laiptinės gyventojai ar ir viso namo gyventai?
– Reikėtų žinoti, ar ta elektros skydinė yra skirta visam namui. Inžineriniai tinklai gali būti įvairiai suprojektuoti ir įrengti, galbūt elektros skydinė aptarnauja visą daugiabutį namą, nors yra įrengta vienoje iš laiptinių. Tokiu atveju viso daugiabučio namo bendrasavininkiai turi proporcingai išlaikyti ir remontuoti tokį objektą. Tačiau jei skydinė yra skirta aptarnauti tik vienai iš laiptinių, tai tik tos laiptinės gyventojai ir turi ją išlaikyti. Civiliniame kodekse yra įtvirtinta, kad tokiu atveju, kai įmanoma nustatyti, kuriems butams yra skirtas bendrojo naudojimo objektas, už jį ir atsako būtent tų būtų savininkai, reikia žiūrėti techninę daugiabučio dokumentaciją.
– O jei dalis daugiabučio gyventojų nesutinka dėl namo renovacijos? Ko gero, tokia situacija yra gan dažna. Kaip tada sprendžiami ginčai?
– Daugiabučių namų renovacija yra specialiai reglamentuota, iš viešos erdvės žinome, kad jai yra skiriama parama ir visa valstybė yra suinteresuota daugiabučių namų renovacija. Visgi, žiūrint iš daugiabučio namo butų savininkų perspektyvos, būtina išsiaiškinti, ar renovacijos darbai yra tokie darbai, kuriais siekiama atnaujinti, kitaip sakant, atšviežinti daugiabutį, didinti jo vertę, ar tai yra būtini darbai, reikalingi tam, kad pavyktų išsaugoti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų savybes ar užtikrinti tolimesnį daugiabučio eksploatavimą.
Jei mes kalbame apie tokius darbus, kuriais siekiama daugiabutį atnaujinti, pagerinti, tai, be abejo, tokiems veiksmams turi pritarti daugiabučio namo butų savininkai, jie turi nuspręsti, ar sutinka prisidėti prie darbų savo lėšomis. Tokie sprendimai yra priimami bendraturčių susirinkimuose pagal bendrą taisyklę: kiekvieno buto savininkas turi vieną balsą, sprendimai yra priimami balsų dauguma.
Jei dauguma daugiabučio namo butų savininkų nusprendžia gerinti daugiabutį – jį renovuoti, tai toks sprendimas reiškia, kad visi jame gyvenantys asmenys turi prisidėti. Aišku, visada galima kelti klausimus dėl renovacijos reikalingumo, tam skirtų kaštų dydžio. Dėl to daugiabučio gyventojai turi tiksliai žinoti, kokie darbai bus atliekami, kiek jie kainuos, ar jie tikrai yra būtini.
– Ką rodo Jūsų patirtis, dėl kokių priežasčių kyla daugiausiai ginčų, dėl ko dažniausiai nesutaria daugiabučių gyventojai?
– Dažnu atveju ginčų kyla dėl nesutarimų su namo administratoriais. Pasitaiko ir nesutarimų tarp pačių bendraturčių, jie nesutaria, kokias sumas reikėtų mokėti, kokius darbus atlikti bendrojo naudojimo objektams. Kita dalis ginčų kyla dėl atsiradusios turtinės ar neturtinės žalos, pavyzdžiui, jei nuo stogo nukrenta varveklis, sniego lavina ir apgadina šalia stovėjusius objektus.
Tokiu atveju aiškinamės, kas atsako už apgadintą turtą. Tokios konfliktų priežastys yra gan dažnos. Visgi labai daug priklauso nuo to, kaip tas daugiabutis yra administruojamas: ar gyventojai yra įsteigę bendriją, ar jie yra sudarę jungtinės veiklos sutartį, ar jie elgiasi pasyviai ir jiems yra paskirtas savivaldybės administratorius. Jeigu yra sutartis su administratoriumi, tada kyla klausimas, kokias teises ir pareigas gyventojai jam yra perdavę. Iš principo reikėtų prisiminti, kad nuosavybė ne tik suteikia teises, bet ir įpareigoja saugoti kitus asmenis nuo galimos žalos, įpareigoja tinkamai išlaikyti, prižiūrėti daugiabutį.
– Kaip dažnai tokių ginčų nepavyksta išspręsti taikiai ir tenka kreiptis į teismą?
– Iš tiesų tokio pobūdžio ginčų teismuose kiekvienas metais sulaukiame labai nemažai. Kartais daugiabučio gyventojams nepavyksta pasiekti bendro sutarimo. Gyventojai neretai elgiasi labai pasyviai, jie neįsteigia bendrijų, nesudaro jungtinės veiklos sutarties ir patys nesiima iniciatyvos dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, palieka viską spręsti daugiabučio administratoriams, o administratoriai ne visada atsižvelgia į visų gyventojų pageidavimus. Dėl to kyla ginčų, klausimų, ar man tikrai reikia mokėti, ar aš tikrai turiu mokėti.
– O kaip naudotis keliems savininkams priklausančiu bendru sandėliuku? Jei vieniems savininkams priklauso 7, kitiems 9 ar 21 proc. bendro sandėliuko ploto?
– Jei yra didelis bendrojo naudojimo patalpos plotas ir yra keli bendrasavininkiai, kuriems priklauso ne konkrečios vietos, o abstrakti sandėliuko dalis, tai patarčiau bendraturčiams susitarti, nusistatyti aiškią naudojimosi tvarką. Nustačius tvarką reikėtų sudaryti susitarimą. Tokius susitarimus dėl nekilnojamųjų daiktų tvirtina notarai, susitarimai yra registruojami registruose. Vadinasi, kai bendrasavininkiai tarpusavyje susitaria, nusistato vietą, nusibraižo planą, kur kieno sandėliuko naudojimosi ribos, sutartis yra įregistruojama ir konfliktų atveju galima ganėtinai greitai išspręsti nesutarimus net be teismų. Aišku, teismai, visa teismų bendruomenė visada yra pasiruošusi spręsti ginčus.
Toks mūsų darbas ir tokia pagrindinė funkcija. Visgi, kai ginčo šalys pabando pasikalbėti, surasti kokį nors kompromisą, sudaryti taikų susitarimą, tai dažnu atveju pavyksta sutaupyti ir laiko, ir pinigų. Dėl šios priežasties teismuose yra plačiai taikoma nemokama teisminė mediacija. Taikome praktiką, kai teismas paskiria mediatorių, kuris padeda šalims surasti bendrą sutarimą. Taip mes siekiame, kad kuo mažiau ginčų būtų sprendžiama teismuose.
