Jų iš viso išskyrė 17, o štai antroji – „Prelimarios pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymas“.
Anot Manto, mėgstama sakyti „ai, tai čia standartinė sutartis“, bet, o kas yra tas standartas? Ką svarbu užfiksuoti?
Klientams sakau, kad tai yra svarbiausias viso sandorio taškas, o po jo lieka tik formalumai. Šioje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, o tolimesni procesai – bankas, paskola, notaras – vyksta jau pagal ją. Ir jei eigoje kiltų ginčų, pirmiausiai būtų atsiversta preliminarioji sutartis. Todėl „ai, dabar palikime, paskui notarinėje įsirašysime“ neveikia – jei kita šalis nebus geranoriška, toliau jau nieko nebeįrašysite.
Tad, ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje?
Svarbu užfiksuoti notarinės sutarties datą – per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti? Terminų būna įvairių, tai – susitarimo reikalas, bet numatyti būtina, nes preliminarioji sutartis negali būti pasirašyta be termino kitam žingsniui. Svarbi detalė – kai viena iš šalių jau pasiruošusi, ji privalo inicijuoti sandorį pas notarą. Nes jei nei viena šalis to nepadarys, laikas ištiksės ir sandoris neįvyks dėl nei vienos šalies kaltės. Šioje vietoje tikrai pasitaiko piktnaudžiavimų – pavyzdžiui, paskolos negavęs pirkėjas tyli ir delsia iki termino, kad nereikėtų grąžinti avanso. Jei pardavėjas per tą laiką jo nepakviečia pas notarą, t. y. neinicijuoja sandorio, pirkėjui gali pavykti išsisukti be baudos.
Kitas privalomas dalykas – kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka. Dažniausiai praktikoje paliekamas 5–10 proc. avansas, tačiau tai – susitarimo reikalas, o kuo didesnė suma, tuo įprastai procentas mažesnis. Pirkėjams nereikia bijoti palikti didesnio avanso (žinoma, prieš tai įsitikinus, kad NT dokumentai yra tvarkingi).
Avansą svarbu pervesti pačiam pardavėjui – „pervesti“ ir „pardavėjui“ yra svarbūs momentai. Nes pagal naują tvarką atsiskaitymo grynais pinigais suma yra apribota, o ir bankai nemėgsta grynųjų ir jų vėliau gali nenorėti įskaičiuoti kaip pradinio įnašo. O tiesiai pardavėjui pervesti reikėtų tam, kad kuo mažiau klausimų iš šalies galėtų kilti. Žinoma, būna išimčių, pavyzdžiui, kai NT areštuotas, pervedama į depozitinę sąskaitą, kad pardavėjas nedingtų su visais pinigais.
Labai svarbu užfiksuoti ir tai, kas laukia, jeigu galutinis sandoris, visgi, neįvyks? Čia galimi trys scenarijai.
Pirmiausiai, jei notarinis sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą. Antras scenarijus – kai neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, ir čia dažnai daroma klaida. Dažniausiai sutartyje įrašoma, kad tada pardavėjas tik grąžina avansą, bet tai yra ne vienodos atsakomybės – pardavėjas niekuo nerizikuoja, lieka su nuliu. Todėl svarbu įrašyti, kad jis papildomai sumoka ir avanso dydžio baudą. Trečias scenarijus, kai sandorius neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės – tuomet avansas atiduodamas pirkėjui ir grįžtama į pradinę situaciją.
Sutartyje galima numatyti ir saugiklius. Vėlgi, tai yra šalių susitarimo reikalas ir dažniausiai tai svarbu norint pasirašyti sutartį dar iki galo neišsiaiškinus dėl paskolos. Galima susitarti, kad jei pirkėjas galiausiai negaus banko paskolos – pavyzdžiui, bent trys bankai atsisakys jį kredituoti – ir notarinė sutartis neįvyks, jam bus grąžintas avansas. Kitas galimas saugiklis – ką darysite, jei NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos, tada atitinkamai didės pradinio įnašo banke suma ir pirkėjas jos neturės? Galima numatyti, kad po mažesnio turto įvertinimo pirkėjas pasitraukdamas nepraras avanso.
Kas dar labai svarbu? Nuspręsti ir užfiksuoti, kas apmoka notarines išlaidas. Pagal įstatymą tai yra pirkėjo mokestis, bet yra nerašyta taisyklė, kad pasirašant sutartį tarp fizinių asmenų, suma dalinama pusiau. Bet labai svarbu tai aptarti sutartyje – tai nėra „savaime aišku“. Dar svarbu įrašyti, kada bus perduodamas NT – ir čia turiu pažymėti, kad raktai ir nuosavybė nėra tas pats, svarbu tai aptarti. Taip pat, jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje.
Na, ir paskutinis, dėl kurio kyla daugiausiai ginčų – aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Kad ir užuolaidos, šviestuvai – būna, pirkėjui yra savaime aišku, kad jie lieka bute, o pardavėjui savaime aišku, kad jis juos išsiveža. Tad „savaime aišku“ gali skirtis. Turėjau atvejį, kai pardavėja po buto pardavimo norėjo išsivežti net vonios gyvatuką.
Žinoma, kiekvienos rozetės sutartyje neaprašysi, tad galima pridėti nuotraukas ir nurodyti, kad NT bus perduotas su visais jose matomais daiktais. Tik tada įsitikinkite, kad nuotraukoje netyčia neužfiksuotas jūsų kompiuteris.
