Pokyčiai palies visus
Gruodžio mėnesį Seimas patvirtino Statybos įstatymo pakeitimus: pakeista daug įstatymo punktų, dalis kurių, anot M. Statulevičiaus, iš esmės pakeis sąlygas verslui ir pirkėjams, neabejojama, į brangesnę pusę.
Vienas pagrindinių pakeitimų: nuo kitų metų sausio NT pirkimo-pardavimo sandoriai (gyvenamųjų patalpų arba patalpų gyvenamuosiuose objektuose) galės būti sudaromi tik 100 proc. baigtame objekte.
Ką tai reikš pirkėjams? Pašnekovas neabejoja – didesnes sandorio sumas. Iki šiol sandoriai įprastai vykdavo ne visai užbaigus objektus. Pirkėjas turėdavo teisę ir pareigą jį pabaigti iki 100 proc. – tam būdavo skiriami 4–6 mėnesiai. Tuomet NT plėtotojas užregistruodavo baigtą objektą. Žinoma, prieš tai sutvarkydavo aplinką, laiptines.
Įsigaliojus naujai tvarkai, žmogus, norėdamas įsirengti butą, atlikti apdailos darbus, vežti baldus, dažyti sienas, tą padaryti galės vėliau. NT plėtotojui tokie pokyčiai irgi kainuos brangiau, nes jis projekte užtruks nuo 3 iki 6 mėnesių ilgiau.
„Yra sakančų: koks skirtumas, kas įrengs butą – vystytojas ar pats žmogus. Skirtumas yra, nes NT plėtotojui reikės ieškoti daugiau darbo jėgos, kuris pabaigtų projektą, mokėti didesnę kainą bankui, nes objekte užtruks ilgiau. Plėtojimo kartelė, galbūt, kils, bet, žiūrint iš žmogaus pasirinkimo perspektyvos, situacija negerės, nes daliai plėtotojų bus sunkiau gauti finansavimą, tiesiog jų verslo modelis kitas, jie negalės įgyvendinti projektų.
Projektas gali sustoti, tačiau jo parduoti negali, nes apribojimas būstą parduoti tik pabaigus, galioja visiems. Tai stumia į nežinią, panašu, bus sunki situacija. Manau, kad labiausiai nukentės pirkėjai. Konkurencija, tikėtina, sumažės, bus mažiau siūlančių būstą. Ne kiekvienam ir reikia statyti, bet tiems, kurie galėjo, galbūt, augančios kompanijos, pasiūlyti konkurencingesnę kainą ir sprendimus, iš rinkos tam tikra prasme bus eliminuoti“, – mano M. Statulevičius.
Norėjo apsaugoti pirkėjus
Seimo aplinkos apsaugos komitete, įvertinus rezonansinius įvykius NT riinkoje, vienas kurių buvo „Gelvonų terasos“, kuomet žmonės, nusipirkę būstus nebaigtame name, įstrigo, buvo nuspręsta, jog 100 proc. baigtumo objektų įsigijimas bus saugesnis pirkėjams, jis turės daugiau garantijų.
„Nemanau, kad toks sprendimas užkardys panašius atvejus, nes, sudarius preliminariąją sutartį, sumokėjus pradinį avansą, NT plėtotojas taip pat gali bankrutuoti – dėl savo kaltės ar kitų aplinkybių. Kuo didesnis avansas būna sumokėtas, tuo tokie atvejai skaudesni. Tai, matyt, buvo vertinta, bet tai nesprendžia problemos iš esmės“, – kalbėjo M. Statulevičius.
Kas įsuks lemputes?
Kas tas 100 proc. baigtumas? Kol kas, anot M. Statulevičiaus, jei niekas nesikeis, statybų techniniame reglamente numatyta, ką reikia minimaliai padaryti, norint pasiekti 100 proc.: įsukti lemputę, pakabinti klozetą ir kriauklę, sumontuoti palanges, atlikti tam tikrus apdailos darbus.
LNTPA narių skaičiavimu, į kv. m, norint vietoje 85 proc. pasiekti 100 proc. baigtumą, prireiks papildomai investuoti iki kelių šimtų eurų į kv. m. Dar lieka laiptinės, aplinkos sutvarkymas, bet pačiame bute NT plėtotojas turės atlikti minėtus darbus.
„Būstą įsigijęs žmogus įprastai nori individualaus sprendimo, jam nereikia pigiausios kriauklės ar klozeto, taigi, tikėtina, juos išmontuos, išmes arba ieškos, kam parduoti, bet tai nėra tvaru“, – komentavo LNTPA prezidentas.
M. Statulevičius pateikė Dubajaus – prabangios NT rinkos – pavyzdį, kur taip pat reikalaujama, jog būtų parduodami tik visiškai užbaigti pastatai. Vilos įrengiamos kažkaip, parduodamos, pirkėjai – turtingi vietiniai ar investuotojai – viską griauna, meta lauk. Kaip pasakojo pašnekovas, jam teko pačiam tą matyti, apžiūrint projektus, tuomet viskas įrengiama iš naujo.
Pašnekovas pasigedo ilgesnės diskusijos, o ne per du mėnesius priimtų sprendimų, neišdiskutuojant, nepaliekant pakankamai laiko pasiruošti.
Kas nutiks su individualiaisiais namais iki 80 kv. m ploto, kuriems nereikia statybų leidimo, ir kuriems galioja supaprastinta statybų užbaigimo tvarka, M. Statulevičius tiksliai atsakyti negalėjo. Kol kas nurodyta, jog pakeitimai galios visoms gyvenamosios paskirties patalpoms. Problema, atkreipė dėmesį LNTPA prezidentas, kad pats projektas, jį derinant, sulaukė nemažai teisininkų pastabų, bet yra toks, koks yra, tačiau, kalbant apie jo taikymą, lieka daug neaiškumų.
Juk kartais žmonės neskuba įsirengti buto, laukia, kol galės pasirašyti notarinę sutartį ir perparduoti. Yra žmonių, kurie ne dėl savo kaltės gyvena nebaigtos statybos pastatuose: galbūt, NT plėtotojas negali pabaigti projekto, galbūt, vyksta ginčas su komunalinių paslaugų tiekėjais, kurie nepasirašo, ir projektas nepabaigiamas, žmonės gyvena, jiems tiekiama energija, vežamos šiukšlės, bet dokumentuose nemai nepabaigti. Po Naujųjų metų jų nebebūtų įmanoma parduoti.
Jei NT plėtotojas bankrutuos, kitas projekto perpirkti ir jo tęsti taip pat negalės, nes ribojimas pirkti nebaigtos statybos būstą galioja visiems.
Rinkos aktyvumas skiriasi
Kokia situacija su statybų leidimais? Anot M. Statulevičiaus, kalbant apie Vilnių, tikimasi, kad statybos leidimų padaugės, šiuo metu ypatingų problemų nėra, dalį problemų pavyko išspręsti. Vystytojai reaguoja į rinką, jei ši ramesnė, poreikio skubėti statyti nėra.
Pavyzdžiui, išduodamas leidimas kvartalo statybai, tačiau stato kelis namus, stebint, kaip vyksta realizacija, statybinės medžiagos taip pat perkamos etapais, nes jų kainos mažėja. Logiška išsidėlioti planą etapais, pirkti pigesnes medžiagas, pritaikyti rinkos lūkesčius labiau atitinkančią kainodarą.
Kalbant apie pagrindinius NT plėtotojus, M. Statulevičiaus žodžiais, nėra stabdžio lakotarpio, galbūt, persiorientavimo, kainodaros, visų pirma, kaštų perdėliojimo. Jei matoma, kad poreikis yra, projektai nėra stabdomi, galbūt, įgyvendinami etapais, labiau įsiklausoma į pirkėjų poreikius.
Kadangi maždaug pusė naujų būstų nuperkami su būsto paskola, nieko keista, kad būstai pritaikomi prie pirkėjų poreikių: norimo ploto, suplanavimo ir pan.
Mažuose miestuose veikia lokalūs žaidėjai, išmanantys vietos NT rinką. „NT rinka gyvybinga ten, kur atsiranda darbo vietų, kuriasi mokūs, galintys įsigyti būstą pirkėjai – ten galima kalbėti apie naują statybą. Statyba Vilniuje, Utenoje ir Alytuje kainuoja tiek pat, regionuose viskas labiau priklauso nuo sklypų įsigijimo. Taip pat dažnai rekosnstruojami, naujai funkcijai pritaikomi nenaudojami pastatai.
Kalbant apie Statybų įstatymo pakeitimus keičiasi ir rekonstrukcijos sąvoka. Pavyzdžiui, tam tikrose zonose, saugomose teritorijose, pajūrio juostoje, senamiesčiuose, kultūros paveldo objektuose nėra kito būdo plėtoti projektą nei jį rekonstruojant. Nuo lapkričio keičiasi rekonstrukcijos apibrėžimas: jeigu rekonstruojant pastatą jo tūris padidėja daugiau nei 100 proc., jam bus taikomi įstatymuose nustatyti naujo statinio projektavimui ir statybai keliami reikalavimai.
Statulevičius pabrėžia: viskas krypsta į sunkesnę, brangesnę pusę, verslas priims, suvaldys, tik klausimas, kiek tai kainuos.
Pirkėjas moka mokesčius, sumoka brangiau už būstą, tačiau kai kuriuose segmentuose konkurencija mažesnė, pavyzdžiui, statant senamiesčiuose, tačiau jei reikalavimai visais atvejais vienodi, tiesiog neliks tokių projektų rinkoje.
NT brokeris Mantas Mikočiūnas teigė pastebintis, jog žmonės vis daugiau skaičiuoja, galiausiai prieina prie išvados, kad būstas jiems per brangus.
M. Statulevičius antrino, jog diskusija, kad Vilniuje po kelerių metų bus labai sunku įpirkti būstą, tampa išties reali.
