Per visus 2022 metus Vilniaus pirminėje būsto rinkoje, naujausiais „Citus“ analitikų duomenimis, registruota 2 694 naujų butų ir kotedžų pardavimai. Tai yra beveik 3 kartus mažiau nei pernai (8 037 būstai) ir beveik dvigubai mažiau nei 2020–aisiais (4 949). Per metus būsto pasiūla (sandėlis) Vilniuje išaugo 14,4 proc. – nuo 3 551 vnt. būstų (butų ir kotedžų) 2021 m. pabaigoje iki 4 063 gruodžio pabaigoje. Užpernai per metus sandėlis sostinėje sumažėjo 29 proc., nuo 5 006 iki 3 551.
Vilniuje butų vidutinės pasiūlos kainos per 12 mėn. išaugo 39 proc. – nuo 2 366 Eur / kv. m 2021 m. gruodžio pabaigoje iki 3 293 Eur / kv. m 2022 m. gruodį. Per ankstesnius metus kainų pokytis buvo 6 proc. (nuo 2 234 iki 2 366 Eur / kv. m). Per dvejus metus vidutinės kainos statistiškai augo 47,4 proc.
Per 2022 m. Kaune fiksuoti 1 028 naujų būstų (butų ir kotedžų) pardavimai; tiek, kiek Vilniuje – per I ketv. Tai 45 proc. mažiau nei pernai (1 496), bet 28 proc. daugiau nei 2020 m. (806). Būsto sandėlis Kaune per metus sumažėjo nuo 1 207 iki 1 100 naujų būstų (9 proc.). 2021 m. pasiūla šiame mieste augo 14,5 proc., nuo 1 054 iki 1 207.
Kaune butų vidutinės pasiūlos kainos per metus augo apie 9,4 proc. – nuo 1 984 iki 2 170 Eur / kv. m ir pasiekė Vilniuje 2021 m. pradžioje buvusį kainų lygį. 2021 m. kainų pokytis Kaune buvo didesnis – beveik 31 proc. (nuo 1 520 iki 1 984 Eur / kv. m). Per dvejus metus vidutinės kainos išaugo apie 43 proc.
Pirmasis šių metų ketvirtis pirminėje būsto rinkoje prasidėjo pirkimo bumu: prekystaliai lūžo nuo pirkėjų apgulties, trūko pasiūlos, klestėjo biurokratija. Bet verslas sakė: „duokit – padarysim“. Visi pakilime ir euforijoje. Net klientus šiek tiek „pamiršta“ – vis tiek visi perką viską, ką randa.
Tada prasidėjo karas, kuris užvaldė antrą ketvirtį. Įmonės susikoncentravo į paramą užpultai Ukrainai, vidinę komunikaciją, baimių sklaidymą darbuotojų ir tarp klientų, bandymus nuspėti ateitį. „Esame pastebėję, kad NT sektorius pirmasis pajaučia ekonominius bangavimus, ir tos bangos nuslūgsta vėliausiai. Todėl sulig vasario 24–ąja būsto rinka tai iškart pajuto, nors kitose srityse tai turėjo skirtingą poveikį“, – komentavo M. Galdikas.
Vasarą įsisuko infliacija, galvas jaukė elektros rinkos liberalizavimas, Europos centrinis bankas ėmė kelti palūkanas, Federalinis rezervų bankas JAV tai darė dar aštriau. Susiūbavusius globalioms ekonomikos tektoninėms plokštėms žmonės ėmė iš naujo vertinti savo didžiausius pirkinius, ypač, jei jiems reikia paskolos. Tokio pokyčių cunamio seniai nebuvo – viskas kardinaliai nauja, tačiau „vakarėlis tęsiasi“ – prie pokyčių įprantam greičiau ir lengviau, infliacijos našta dar nesijaučia, taigi, ne taip baugina. Visgi būsto sektoriuje vakarėlis nevyksta – muzika tyli, visi santūrūs.
Trečiąjį ketvirtį vyko tikros sulaikyto kvėpavimo varžybos – ar pirkėjai, ar plėtotojai išlauks ilgiau. Laukti gali visi, nes pinigų turi abi pusės. Rinka – tvari ir tvirta, o ir gyvenimas tęsiasi – tą kartojome ir per pandemiją, – žmonės gimsta, miršta, tuokiasi, skiriasi. Todėl poreikis būstui yra. Taigi, abi pusės turi poreikį, todėl reikia ieškoti išeičių. Verslas siekia didinti pasiūlą ir „prisimena“ klientus, jų lūkesčius. Rinką pasiekia nauji projektai, todėl išauga ir paklausa.
„Tiesa, svarbus aspektas yra tas, kad pasikeitė būsto pirkimo motyvas: iš „aš noriu“ į „man būtinai reikia“. Kai poreikį pirkti būstą iš baimės prarasti galimybę pakeičia poreikis pirkti būstą dėl to, kad objektyviai jo reikia, žmonės ima ieškoti teisingos kainos ir rinktis labai atsakingai. Taigi, rinkoje sumažėjo pardavimų greitis, bet tai įvyko labai, pavadinčiau, sveikai. Liko klientai, kuriems reikia ir kurie gali. Pasiūlos padidėjimas jiems leidžia išsirinkti labiau tinkamą būstą, o plėtotojų interesas palaikyti pardavimus – gauti geresnius pasiūlymus.
Paskutinį ketvirtį, atėjus komunalinių paslaugų sąskaitoms ir pagal išaugusias palūkanas perskaičiavus paskolų įmokas, pasekmes pajautė visi: išlaidos išaugo, o algos tiek nepakilo. Iš kitos pusės, būsto rinka dar gyva ir paskutinį ketvirtį šiek tiek aktyvesnė nei vasarą“, – apibendrino ekspertas.
Anot M. Galdiko, rinka šiuo metu yra tvari. Didžiąją dalį naujų būstų realizuoja TOP 10 plėtotojų. Jie turi tvirtus finansinius pamatus, patys renkasi pardavimų greitį, todėl gali diktuoti kainas. Iš kitos pusės, jie suinteresuoti, kad pardavimai vyktų, nes nuo to priklauso visos rinkos – tiek pirkėjų, tiek pardavėjų – lūkesčiai, todėl kainoms augti erdvės yra mažiau.
Smulkesnieji žaidėjai, suinteresuoti apyvartomis, taip pat pateikia įvairių pasiūlymų pirkėjams. Po ilgo staigaus augimo periodo kainos stabilizavosi ir dabartinėje perspektyvoje jas galima pavadinti teisingomis – atitinkančiomis turto vertę ir rinkos realijas. Beje, metai pažymėti ir rekordinių paskolų, kurias būstui išdavė bankai, kiekiu.
Šią tendenciją, kainų stabilizaciją ir ne ypač didelį pardavimų skaičių matysime ir artimiausią ketvirtį. Tokie skaičiai tikrai neatspindi Vilniaus ar Kauno rinkų potencialo, tačiau atspindi situaciją ir užtikrina gyvybingumą. Artimiausiu laikotarpiu vidutinės naujų būstų kainos visoje rinkoje augs iki 3 proc. arba išliks stabilios.
„Na, o labiausiai šiemet man įsiminė žmonių susitelkimas remiant Ukrainą. Atsirado visuotinis suvokimas, kad egzistuoja jėgos, interesai, siekiantys skaldyti visuomenę, bet išmokome juos atpažinti ir su jais kovoti. Dar kartą nuo karantino jautėsi fantastiška visuomenės mobilizacija, susitelkimas, užsidegimas nugalėti blogį ir priešiškas jėgas. Negalėjome prie to neprisijungti ir kaip įmonė, ir dauguma asmeniškai. Šitoks bendrumas padės mums atlaikyti bet kokias negandas, ekonominius svyravimus ar neapibrėžtumą“, – komentavo M. Galdikas.
Prognozės 2023–iesiems
Ilgesnį laikotarpį prognozuoti kol kas per daug sudėtinga – tai primintų būrimą iš kavos tirščių. Tačiau nereikia pamiršti vis dar sutrikusio medžiagų tiekimo, jų kainų pokyčių. Tiesa, ir čia yra gerų ženklų – kai kurių medžiagų kainos stabilizavosi, kitos net ėmė pigti.
Deja, dėl pasikeitusios pasiūlos konjunktūros, sumažėjusio pasirinkimo, medžiagų kainų priklausomybės nuo energetinių resursų ir darbo užmokesčio, dalies pagrindinių darbų ir medžiagų kainos 2023 metais nenumato greito ar ryškesnio pigimo. O centriniams bankams nustojus kelti palūkanas ir pradėjus ekonomikų skatinimą, medžiagos vėl gali imti brangti. Mes į tai reaguojame, todėl smulkiname projektus etapais (tiek jų plėtrą, tiek pardavimus), kad kontroliuotume situaciją ir užtikrintume klientų lūkesčių įgyvendinimą.
Didžiausias klaustukas šiuo metu kabo virš tarptautinių palūkanų normų. Jos nedaro akivaizdžios tiesioginės įtakos savikainai ir galutinei būsto kainai, tačiau turi kritinę reikšmę būsto įperkamumui. Jei centriniai bankai matys, kad kainos nekrenta, palūkanos toliau kils. Jau dabar matome, kad kitais metais jos gali pasiekti ir 5 proc., nors dar neseniai tikėjome, kad sustos ties 3 ar 4.
Jei jos pasieks minėtą vertę, su išgyvenimo iššūkiais susidurs verslai: vieni nesugebės suvaldyti kaštų, kitus užspaus bankai dėl kreditų. Tokiu atveju įvyks rinkos apsivalymas – išliks atspariausi ir greičiausiai prisitaikantys verslai. O tikėtis, kad palūkanos nebeaugs, dar anksti, nors ekonomistai kalba, kad infliacijos pikas – jau praeityje.
Įdomus dalykas: žiniasklaidoje prekybininkai ir analitikai džiaugiasi JAV šventinio laikotarpio išpardavimais, kurie, nežiūrint didžiulės infliacijos ir žemų prekybininkų lūkesčių, 2,3 proc. viršijo optimistiškų praėjusių metų rezultatus ir buvo sėkmingiausi per visą istoriją. Ką tai rodys Federaliniam rezervų bankui? Nemažėjančią paklausą, kuri toliau kaitina kainas ir didina infliaciją. Galimas rezultatas – padidintos palūkanų normos. Tokiu sprendimu sektų ir kiti centriniai bankai, nes ekonomika – globali. Juolab, kad didmeninės kainos pasaulinėse rinkose ir vartotojų kainų indeksai toliau kyla, nors ir nebe taip greitai, kaip anksčiau.
Na, o faktorių, darysiančių įtaką ir globaliai, ir Lietuvos ekonomikai, taigi, ir NT sektoriui bei būsto rinkai, bus ne vienas. Kaip klostysis situacija energetikos sektoriuje, sužinosime tik kitą ketvirtį. Geopolitinius viražus taip pat sužinosime tik kitą ketvirtį.
Infliacijos kryptis, centrinių bankų planus ir vartotojų lūkesčius atskleis taip pat jau kitas ketvirtis. Prognozuoti šiandien kitų metų tendencijas įmanoma tik darant prielaidą, kad „kintamieji bus nekintantys“. Panašiai kalbėjome ir pandemijos pradžioje, tačiau šįsyk faktorių, galinčių pasikeisti per labai trumpą laiką ir sukelti milžinišką rezonansą, yra nepalyginamai daugiau, nors jau tada atrodė, kad neapibrėžtumas – maksimalus.
Faktas, kad žiemos sezonas, energijos poreikis, o kartu ir didėjančių kainų, energetinių resursų pakankamumo ir pakeičiamumo klausimai spręsis per ateinančius kelis mėnesius. Dabar aiškėja, kad šalčiausi mėnesiai – išgyventi, dujų saugyklos Europoje pildosi, elektros gamyba – net perteklinė, todėl pinga energijos ištekliai, tad kol kas didžiosios Europos ekonomikos gali lengviau atsikvėpti, o nuo to priklauso vartotojų lūkesčiai ir panašiai.
Visa tai darys esminę įtaką būsto rinkai Lietuvoje. Didžiausiose rinkose, Vilniuje ir Kaune, kaip ir kituose miestuose, vyks savivaldos rinkimai, kurie lems, ar miestai judės sprendimų, skaidrumo, efektyvumo, dialogo keliu, ar suks į 2000–uosius. Šiandien Vilnius – nors, neabejoju, būtų ir nesutinkančių – iš esmės, yra pasirinkęs pokyčių ir ateities perspektyvos vektorių bei tampa moderniu, vaikštančiu miestu, kurio plėtra turi taisykles ir normas. Kaip bus toliau, ką pasirinks laikinoji sostinė, taip pat parodys kitas ketvirtis.
Vilniuje būsto rinkos aktyvumas visus metus gali išlikti apie 200–300 sandorių per mėnesį lygyje. Vėlgi, jei šiandien veikiantys faktoriai nekis. Nors, tikėtina, kis; ir ne į gerąją pusę. Pirmiausia kalbu apie palūkanas. Jų augimas toliau šaldys rinką. Medžiagų kainų tendencijos leidžia tikėtis savikainos mažėjimo ir tai leis rinkai lengviau rasti tą teisingą, visas puses tenkinančią kainą. Statyti „į sandėlį“ ir toliau nebus prasminga dėl žemesnio rinkos aktyvumo, projektai bus statomi ir parduodami smulkesniais etapais.
Pokyčių, rinkos atsigavimo ir suaktyvėjimo tikimės kitų metų pavasarį–vasarą. Bet tai jau – 2–3 ketvirčiai, o vadovaujantis esama dinamika tiek toli į priekį prognozuoti kol kas sudėtinga. Gal ir gerai: prisitaikyti prie tokio sprinto ir jame išgyventi reikia didelio susitelkimo, vadybinės brandos, kompetencijų ir didelio kūrybiškumo, tačiau tokiomis aplinkybėmis greičiau gimsta sprendimai, greičiau atrandamos sėkmės formulės, todėl ilgos stagnacijos tikimybė mažėja.
Tikiuosi, kad nebus staigių pokyčių pačioje rinkoje, kai susikaupęs būsto poreikis virs suspausta spyruokle ir situacija taps panaši į 2020 metų antrąją pusę. Būstas yra toks pirkinys, dėl kurio sprendimą būtina priimti ne pagal madas ar baimę nespėti kai visi puola pirkti, o pagal būtinybę. Rinka aiškiai parodė, kad staigūs kainų pokyčiai ir būsto išpardavimai be tam būtinų prielaidų nevyksta.
Plėtotojai finansiškai yra stabilioje situacijoje, todėl neskuba ne tik parduoti, bet ir pirkti: sklypų, projektų, planų ir vizijų ateičiai. Jei išliks esamas aktyvumas ir kils nuosekliai, neišsibalansuos pasiūla su paklausa, išliks stabilios kainos ir įperkamumas. Tuo tarpu, jei rinkoje atsiras gerai nepamatuotų sprendimų (pvz., kažkas staiga ims leisti kainas ir sumažės asortimentas, kurio nebus, iš kur papildyti, todėl kainos vėl ims sparčiai augti), praloš visi ir geras momentas, kuriame dera pakankama pasiūla ir teisingos kainos, bus prarastas.
