Pinigus sumoka, tačiau būsto nesulaukia
Anot teisininko, jau daugybę metų išlieka aktuali problema, kuomet pirkėjai, sumokėję 30 ar net 50 proc. sumos, rezervavo būstus, tačiau statybos taip ir nebuvo užbaigtos, galbūt, dėl lėšų stygiaus ar kitų problemų. Atėjus laikui pasirašyti sutartį pas notarą, statytojas pareiškia: „Negalime parduoti būsto, nes hipotekos kreditorius iškėlė mums nemokumo bylą.“
Šiuo metu, atkreipė dėmesį advokatas, sostinėje yra 5–7 objektai, kuriuose susiduriama su panašiomis problemomis. Klientai, sumokėję maždaug pusę būsto kainos, jo įsigyti negali.
A. Pranevičius prisiminė objektą sostinėje, kuomet statybos leidimas buvo išduotas, tačiau atiduoti pastato vertinti statytojai negali, mat išaiškėjo, jog darbai, galimai, vyko nesilaikant reikalavimų. Gyventojai sumokėtų avansų atgauti nebesitiki.
Jei sumokėta daugiau kaip pusė sumos, tokios preliminariosios sutartys, kaip rodo teismų praktika, įprastai, pripažįstamos pirkimo-pardavimo sutartimis. Nuosavybės teisę teismo keliu galima perkelti pirkėjui.
I. Balsys priminė NT objektą Zarasų 15, pradėtą statyti 2014 metais, jis turėjo būti baigtas 2015-ųjų trečiąjį ketvirtį. kadangi buvo pažeisti aukštingumo reikalavimai, du aukštai turėjo būti nugriauti. Šešių aukštų pastatas turėtų likti keturių aukštų, tačiau žmonės tuose aukštuose jau nusipirkę būstus.
Teisininkai iki šiol ieško atsakymo: ką daryti žmonėms, kurie įgijo turtą arba preliminariosios sutarties pagrindu butus rezervavo 5–6 aukštuose? Sutartys, advokato žodžiais, pripažįstamos pirkimo-pardavimo sutartimis, bet kol nebus pakeistas detalusis planas, žmonės vis dar rizikuoja. Teismai prašo sumokėti visą kainą, o neaišku, kaip bus su detaliuoju planu. Jei aukštingumas nebus padidintas, o pinigai sumokėti, viskas pakibs ore.
Statytojų gudrybės tobulėja
NT brokeris A. Pranevičius teiravosi, kas nutinka, kai pirkėjai sumoka ne 15 proc. pradinį įnašą, bet, kas dažna Vilniuje, notariškai perka NT, nors pats butas įregistruotas 85–90 proc. baigtumo, statytojas turi užbaigti suplanuotus darbus, tačiau darbai stringa. NT plėtotojas pareiškia, kad jei nori, jog darbai būtų užbaigti, turi susimokėti, kitaip jų užbaigti negalės.
Advokato žodžiais, tokia situacija dažna, terminas tokiu atveju svarbus, bet ne svarbiausias. Svarbu, kaip tie darbai bus atlikti. Pavyzdžiui, vietoje trinkelių naudoja skaldą, vietos, skirtos dviračiams, vaikų žaidimų aikštelėms, paliekamos plynės, klinkerio fasadas keičiamas plytelėmis.
„Toks atvejis labai dažnas, todėl patariame klientams prieš pasirašant preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, skaityti, koks yra architektūrinės dalies darbo projekto aprašymas, nes dažnai NT plėtotojas parduodamas nebaigtą statyti objektą įsipareigoja atlikti tam tikrus darbus, o architektūrinės dalies darbo projektas – didelės apimties, gali būti, jog klientas informuojamas ne apie viską. Mes patariame sutartis skaityti itin atidžiai“, – kalbėjo I. Balsys. Kaip rodo patirtis, statytojai dažniau ne nepadaro sutartų darbų, bet padaro prasčiau nei buvo tartasi.
Perka paveiksliuką, gauna ne tai, ko tikėjosi
Pats blogiausias dalykas, anot advokato, prieš perkant būstą negauti informacijos, kas perkama. „Žmogus nusipirko namą žinomame projekte Vilniuje. Vasarą nori palaistyti augalus nedideliame sklype, atsuka vandenį, o šis nebėga, nes, pasirodo, ir kiti kaimynai tuo pačiu metu naudoja vandenį. Paaiškėjo, kad neužtenka vandens debito, ir niekas negali padėti“, – pasakojo advokatas.
Pašnekovas patvirtino, jog NT rinkos senbuviai įprastai vykdo savo įsipareigojimus, kalbant apie pastato statybą, pardavimą ir kainas, mat jiems rūpi geras vardas ir reputacija.
Tačiau vėliau dėl taupymo statybų metu pradeda trūkinėti požeminės automobilių stovėjimo aikštelės laikančiosios sienos, kvartale įrengtas fontanas neveikia, nors buvo sakyta, kad jis bus skirtas gyventojų vaikams. Jei kuria kvartalą, privalo būti įrengtos žaliosios zonos. Dažnai vizualizacijose auga medžiai, žydi augalai, bet jų realybėje nebūna.
Didžiųjų NT neįvykdyti įsipareigojimai, advokato žodžiais, neretai susiję būtent su aplinkos tvarkymu.
„Vieno didžiųjų NT plėtotojų pastatytame kvartale buvo sukviesta gyventojų talka, kone 200 žmonių. Visi susirinko sodinti beržų, tujų ir kitų augalų. Tiesa, pradėjus kasti žemę, paaiškėjo, paaiškėjo, kad nieko gero nebus, nes supiltas statybinis gruntas. Buvau nustebęs, bet būna ir tokių atvejų“, – pasakojo I. Balsys.
Parduoda būstą brangiau, aiškinasi teisme
Pastaruoju metu, gana dažni atvejai, kuomet statytojas nutraukia pasirašytą preliminariąją sutartį ir būstą, tik už didesnę kainą, parduoda kitiems. Mat preliminariosios sutartys buvo pasirašytos prieš metus, o, pabrangus statybinėms medžiagoms, statybų darbams, ir atėjus metui pasirašyti sutartį pas notarą, verslininkai pareiškia: „turėsite sumokėti 10 tūkst. eurų daugiau“.
Advokatas pataria pasirašant preliminariąją sutartį itin atidžiai skaityti sąlygas. Tokių situacijų neturėtų būti, jei sutartis paruošta tinkamai, ir bent minimaliai apsaugo pirkėjo interesus. Kol galioja terminas sudaryti pagrindinę sutartį, jokių kainų pakėlimų negali būti ir nebūna, problema atsiranda tada, kai į preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas nuostatas, jog sutartį galima nutraukti vienašališkai.
Tokių sutarčių, atkreipė dėmesį NT brokeriai, buvo ir anksčiau, tik pirkėjai logiškai svarstė, kam NT plėtotojui nutraukti sutartį? Visgi galiausiai pamatė, kad logikos yra. Jei NT plėtotojas gali nutraukti sutartį, jei toks nuostatas yra, tuomet turėtų būti numatyta nutraukimo sankcija – bauda. Verslininkas tokiu atveju gerai pagalvojų, ar verta ją nutraukti, išmokant būsimam pirkėjui keliolika tūkstančių eurų.
Advokatas priminė gana naują situaciją, kuomet bendrovė sąmoningai įrodinėja pirkėjui, jog gali bankrutuoti, galbūt, avanso geriau nepervesti. Pirkėjas išties susimąsto, kas čia bus. Gal iš tiesų: avansas nemokėtas, mokėti ar ne?
Kol NT buvo graibstomas, verslininkai galėjo sakyti: „jei netinka sąlygos, nepasirašyk, už pusvalandžio ateis kitas, kuris pasirašys“.
Avansas gali apsaugoti nuo problemų
Vienas karščiausių pavyzdžių, anot advokato, Druskininkuose, kur aišku, kad statytojas neįvykdys įsipareigojimų, tačiau avansas – tūkstantis eurų. „Klausiu kliento, ko tikėjosi pasirašydamas preliminariąją sutartį ir mokėdamas tūkstantį eurų“, – tvirtino I. Balsys.
NT brokeriai antrino, jog neretai pirkėjai nori palikti kuo mažesnį avansą, tačiau įprastai siūloma mokėti bent 10 proc., kad būtų ramu: ir pirkėjui, kad NT nebus parduotas kitiems, arba bus sumokėta tokio paties dydžio bauda, ir pardavėjui, kuris būtų tikras, jog pirkėjo ketinimai rimti.
Teisininkai pastebi naują tendenciją NT rinkoje: NT plėtotojai skaido riziką – atskiriami plėtotojai ir rangovai.
Projekto plėtotojas siūlo: sumokėk tūkstantį, gausi turtą, kartu pasirašoma rangos sutartis: mokėk 50 tūkst., mes tau atliksime darbus: sumontuosime langus, įrengsime fasadą, laiptines. Įtraukiamos sąlygos, kad, pavyzdžiui, langus, duris siūlys rangovas.
„NT plėtotojas pasiima paskolą, įkeičia projektą, darbus suneštais pinigais atlieka rangovas. Realiai situacija tokia, kad paėmęs tūkstantį eurų NT plėtotojas gali bet kada nutraukti sutartį. Jei rangovas nepadaro darbų, brangstant medžiagoms, praktiškai pirkėjas tampa atpirkimo ožiu. Labai sudėtinga situacija. Norintys nutraukti sutartį aukoja tūkstantį, bet rangovui sumokėję X eurų, ir norėdami nutraukti sutartį su juo, turi sumokėti tiek, kiek darbų padaryta.
NT plėtotojas žada: aš plėtosiu projektą, tau pigiai kainuos, tik tūkstantis eurų, bet tu pasirašysi rangos sutartį su kita įmone. Pirkėjai patiki, nes gauna žemesnę nei rinkos kaina. Rangovas įprastai – du ar keturi žmonės, jie samdo subrangovus, tampa sudėtinga tokią sutartį nutraukti ir neprarasti pinigų“, – paaiškino advokatas.
Statoma daug individualiųjų namų, kotedžų, pasirašyta preliminariųjų sutarčių, kol namo dar nėra, tik smėlis. Į ką atkreipti dėmesį ir ką tokioje sutartyje nurodyti, kad ateityje nedingtų statytojas ir sumokėtas avansas?
Sutartis pataria skaityti atidžiai
„Visų pirma, žmonės turėtų suprasti, kad pasirašant tokį sutartį privalu dirbti su komanda, kurioje – NT brokeris, galintis patikrinti NT išrašus, žinantis statytojus, projektus, bei teisininkas. Prieš pasirašant sutartį svarbu skirti apie 5 proc. sąmatos vertės samdyti specialistams, kad galiausiai būtų galina turėti tai, ko nori. NT brokeris turėtų patikrinti, ar sklype nėra neapribojimų, ar verta investuoti, teisininkas – patikrinti įmonę, ar šiai nekeliama bankroto byla, finansinius dokumentus, sutarčiai svarbūs terminai, kaina ir pats projektas.
Neišvengiamai turėtų prisijungti specialistas, kuris išmano statybas, galėtų skaityti techninį, techninį darbo projektą. Pirkėjas įsigyja ne oro, o statinio kv. m. Vizualizacijos, arba architektūrinė projekto dalis, dažnai neatspindi realybės, nes medžiagiškumas gali keistis.
Klinkeris gali kainuoti nuo 20 iki 150 eurų, čia atsiranda priešprieša tarp statytojo, kuris nori pastatyti kuo pigiau, ir mano, kad už klinkeris už 20 eurų už kv. m, geriausias sprendimas, ir to, kuris perka, ir kuris mano, jog privalomas klinkeris už 120 eurų už kv. m.
Dažniausia priežastis, kodėl kyla ginčas: pirkėjas sako – „aš ne tokio namo norėjau“. Tokiu atveju žiūrima, kas numatyta projekte. Kreipiantis į teismą įprastai mažinama sandorio kaina, teismas dažnu atveju tokius ieškinius tenkina. Būna atsisako kontrakto, grąžina pinigus, bet dažniausiai – realiai mažinama kaina, jei klientas nori ten gyventi“, – aiškino advokatas.
Dažniausiai NT plėtotojas rodo projektą ir sako: „bus taip arba panašiai“. Yra žmonių, dauguma tokių, kurie pirkdami domisi statybomis, medžiagomis, tuo, ką nusipirks, bet visada tikisi, jog už minimalią kainą gaus maksimalų rezultatą. NT plėtotojas – atvirkščiai.
Daugelį, anot brokerių, sužavi vizualizacijos. Žmonės mato laiptinėse marmurą, stiklą, o galiausiai gauna dažytas sienas ir plyteles. Interneto tinklapiuose įprastai rašoma, kad tikrovėje sprendiniai gali keistis, bet juk žmonės perka apimti emocijų ir apsirinka.
„Teko matyti vizualizacijas, kur laiptinėse marmuras, vėliau, kuomet pusė butų buvo parduota, vizualizacija dingo“, – kalbėjo J. Pranskaitis. Brokeriai svarstė, kad, galbūt, NT plėtotojai būsto nebeparduos taip lengvai, kol dar statomas pirmas ar antras aukštas.
Teisininkas – dar proceso pradžioje
Kaip elgtis, jei statytojas arba fizinis asmuo nusprendžia nutraukti preliminariąją sutartį ir būstą parduoti kitam pirkėjui už didesnę kainą? „Jei butas buvo brangiau parduotas kitam, žmogus, su kuriuo nutraukta sutartis, gali prisiteisti skirtumą, kurį išleido pirkdamas analogišką butą. Tai – patirti nuostoliai. Bet tas turtas turi būti analogas“, – paaiškino advokatas.
Būna, kad butas, pavyzdžiui, užbaigus statybas, nutraukus preliminariąją sutartį, tiesiog brangiau parduodamas kitam. Visais šiais atvejais labai svarbu preliminariąją sutartį registruoti Nekilnojamojo turto registre. Visu sutarties galiojimo metu bus žyma, kad sudaryta preliminarioji sutartis konkrečiam NT.
Jei objektas dar statomas, nieko nepadarysi, bet jei jis užbaigtas bent 30 proc., jau galima registruoti, tą reikia ir daryti. Tuomet NT plėtotojas susiduria su problema, kad negalės parduoti NT. Notaras negalės patvirtinti tokio sandorio.
Svarbu, anot advokato, skaityti sutartis, aiškintis, ką perka, konsultuotis su brokeriu, jis patars, kada reikia teisininko pagalbos. Kiekvienas brokeris pasakys, kokia būsto pirkimo seka: ne pirma mokėti, o tuomet skaityti sutartį, bet atvirkščiai. Įsigyjant NT, kad ir 40 kv. m ploto butą, sumos nėra mažos, tad tam tikra pinigų suma turėtų būti skirta užtikrinti tokio susitarimo įgyvendinimą, kad paskui nereikėtų kreiptis į advokatus.
Lietuvoje dažniausiai į advokatus kreipiamasi, kai nutinka bėda. „Klausiu, kodėl neatėjai anksčiau? Nes kainuoja. Tačiau dabar kainuos daugiau, bet niekas negarantuoja, kas pavyks gauti tai, ko atėjęs prašo. Geriausia, kai teisininkas prisijungia, kad nebūtų problemų, nors įprastai prisijungia jas spredžiant“, – apibendrino advokatas.
