Sklypo savininkai – keli asmenys: išaiškino, kas ir kada atsakingas vykdant statybas

Statybos įstatyme (Įstatymas) apibrėžta: statytojas (užsakovas) – Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis (fiziniai) asmuo (asmenys), juridinis (juridiniai) asmuo (asmenys) ar kita (kitos) užsienio organizacija (organizacijos), kurie investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas (ar jas paveda atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kitai užsienio organizacijai); statinio statybos valdytojas – Lietuvos Respublikos ar užsienio valstybės fizinis asmuo, juridinis asmuo ar kita užsienio organizacija ar jų padalinys, veikiantys kaip įgaliotojo – statytojo (užsakovo) įgaliotinis, valdantis statinio statybą, organizuojantis statinio statybos ir su ja susijusių kitų statybos techninės veiklos pagrindinių sričių darbus, kuriuos atlieka jo pasamdytas šią teisę turintis fizinis asmuo, juridinis asmuo, kita užsienio organizacija ar jų padalinys; statinio statybos valdymas – statinio statybos ir su ja susijusių kitų statybos techninės veiklos pagrindinių sričių darbų organizavimas, kurį atlieka statinio statybos valdytojas pavedimo sutarties tarp įgaliotojo – statytojo (užsakovo) ir įgaliotinio – statinio statybos valdytojo pagrindu.

Įstatyme nurodyta, kad statytojo teisė įgyvendinama, kai:

1) statytojas žemės sklypą (teritoriją), kuriame (kurioje) statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas aplinkos ministro nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.);

2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (SLD) (kai jis privalomas);

3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais.

Žinotina, kad jeigu statytojas neatitinka iš šių paminėtų bent vieno privalomojo reikalavimo statytojo teisei įgyvendinti, statyba yra draudžiama.

Vadovaujantis Įstatymu, asmuo, siekiantis gauti SLD, turi atitikti Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktuose nustatytus reikalavimus.

Įstatyme nurodyta, kad SLD išduodamas visų statytojų (užsakovų) vardu. Su prašymu išduoti SLD pateikiami dokumentai, tarp kurių žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas, jeigu žemės sklypas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise, išskyrus atvejį, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams ir yra priimtas jų sprendimas pagal Įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 7 punkte nustatytus reikalavimus, taip pat kai atliekami paprastojo ar kapitalinio remonto darbai.

Atsižvelgiant į anksčiau išvardytas nuostatas manytina, kad bendraturčių valdomame žemės sklype naujo statinio statytoju gali būti bet kuris vienas iš sklypo bendraturčių, investuojantis lėšas į statybą ir kartu atliekantis užsakovo funkcijas (ar jas pavedantis atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kitai užsienio organizacijai).

T. y. sklypo bendraturčiai, kurie neinvestuoja lėšų į statybą ir kartu neatlieka užsakovo funkcijų, nelaikytini statytojais. Sklypo bendraturčių rašytiniai sutikimai privalomi dėl statybos vykdymo bendraturčių valdomame žemės sklype ir pateikiami kartu su Įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 ir 3 punktuose nustatytus reikalavimus atitinkančiu asmens prašymu išduoti SLD.

Statytojo (užsakovo) funkcijas, bet ne statytojo teisę, statytojas gali pavesti įgyvendinti statinio statybos valdytojui (juo gali būti ir ne sklypo bendraturtis) pavedimo sutarties tarp įgaliotojo – statytojo (užsakovo) ir įgaliotinio – statinio statybos valdytojo pagrindu.

Tuo atveju, jeigu visi sklypo bendraturčiai investuoja lėšas į statinio (-ių) sklype statybą, statytojo teisei įgyvendinti (gauti SLD, atlikti kitus konkrečius veiksmus) gali įgalioti vieną iš bendraturčių, Civilinio kodekso (CK) nustatyta tvarka sudarę jungtinės veiklos sutartį.

Pažymėtina, jog statybos srityje sudaromos jungtinės veiklos sutartys turi nepažeisti minėtų imperatyvių Įstatymo nuostatų, įtvirtinančių būtinas sąlygas statytojo teisei įgyvendinti, kadangi, atsižvelgiant į CK 1.80 straipsnio 1 dalį, sandoriai, prieštaraujantys imperatyvioms įstatymo normoms yra niekiniai ir negalioja.