Arba teks dalyvauti pardavėjo „vietiniam aukcione“, kur vienintelis sprendžiamas klausimas tik dėl kainos ir kur besikabinėjantys nėra pageidaujami. Tačiau skubėjimas po to gali nemenkai nuvilti ir nemažai kainuoti, kai paaiškėja, kad būstas turi nemažų trūkumų ir už jį gerokai permokėta. Istorijų būna įvairių ir ne visos jos baigiasi laimingai.
Skubėjimas gali nemažai kainuoti
Štai šeima nusipirko nebaigtą statyti gyvenamąjį namą. Jį visiškai įsirengus ir pradėjus jame gyventi, grindyse pastebėtas pelėsis. Paaiškėjo, kad namo statybai buvo panaudoti seni rąstai, užkrėsti naminiu grybu, dėl ko jis išplito į namo grindis ir sienas. Teismai nusprendė, kad trūkumai negalėjo būti pastebėti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu, todėl pirkėjui priteisė trūkumų šalinimo išlaidas. Deja, suma nesiekė nei pusės prašytos sumos.
Kita šeima nusipirko gyvenimui sodo namą, nežinodami, kad jo nuotekų surinkimo sistema įrengta netinkamai. Bylą taip pat laimėjo, tačiau prisiteisė taip pat tik apie pusę prašytos sumos.
Kitas pirkėjas nusipirko nebaigtą statyti butą. Baigęs jį įsirengti ir pradėjęs jame gyventi, pastebėjo, kad bute kaupiasi nuolatinė drėgmė, pelėsis susidarydavo netgi ant užuolaidų ir lovų čiužinių. Teismai konstatavo, kad buto iš esmės negalima naudoti pagal paskirtį, trūkumų šalinimo išlaidos sudarytų didelę buto kainos dalį, todėl pirkėjo prašymu nutraukė pirkimo-pardavimo sutartį ir taikė restituciją – butą grąžino pardavėjui, o pirkėjui priteisė visą sutarties kainą.
Tad kokias teises turi pirkėjas, įsigijęs būstą su trūkumais ir kodėl ne visiems teisme sekasi?
Pirkėjų teises gina įstatymai
Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:
Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas; prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą. Pirkėjas turi teisę pasirinkti savo teisių gynimo būdą, tačiau nėra visiškai laisvas – civiliniame kodekse ir teismų praktikoje yra „išgryninti“ tam tikri apribojimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti renkantis savo teisių gynimo būdą. Pavyzdžiui, pirkimo kainos sumažinimas taikomas tais atvejais, kai nustatyti būsto trūkumai nėra esminiai, be to, paprastai nustačius trūkumus, kurių nėra galima pašalinti.
Trūkumų šalinimo išlaidos, kaip teisių gynimo būdas, paprastai taip pat taikomas nustačius neesminius trūkumus, tačiau kuriuos galima pašalinti. Tuo tarpu paskutinis teisių gynimo būdas – pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimas ir restitucija, taikomi nustačius esminius nekilnojamojo daikto trūkumus, kartais netgi tokius, dėl kurių daiktas negali būti normaliai naudojamas pagal paskirtį, arba kai jo trūkumų šalinimo išlaidos sudaro didelę sumą. Kaip ir minėtu supelijusio buto atveju.
Kada pirkėjas neginamas?
Civilinis kodeksas negina neapdairių pirkėjų, todėl teisme savo teises vargiai apgins pirkėjas, kuris įsigijo būstą, normaliai jo neapžiūrėjęs. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo. Kitaip tariant, nėra reikalaujama perkamą būstą apžiūrėti su tam tikru statybos specialistu, tačiau taikomas protingo ir atidaus pirkėjo standartas.
Šio standarto taikymas konkrečioje byloje bus individualus, tad gali priklausyti ir nuo pirkėjo amžiaus, patyrimo, išsilavinimo, kartais netgi darbo pobūdžio, tačiau šalia visada bus įsivaizduojamas protingas ir atidus standartinis asmuo, su kuriuo pirkėjas bus lyginamas. Tokiais atvejais, kai pirkėjas perka n-tąjį nekilnojamąjį turtą, o gal net pats dirba statybų srityje, standartai bus aukštesni, kas reiškia, jog pirkėjui byloje bus sunkiau įrodyti, kad tam tikrų trūkumų jis nepastebėjo ir negalėjo pastebėti.
Kai bylos laimėjimas atneša mažai džiaugsmo
Kaip matyti kai kuriuose aptartuose pavyzdžiuose, net laimėjus bylą, teismo priteista suma gali gerokai skirtis nuo prašytos sumos. Jeigu dar įvertinti dažniausiai bent porą metų trunkantį teismo procesą, patirtas bylinėjimosi išlaidas ir tai, kad tik „pusiau“ laimėjus bylą, laimėtojui taip pat teks didelė bylinėjimosi kaštų našta, rezultatas gali būti nelabai džiuginantis, o kartais ir nuviliantis. Kaip taip nutinka?
Esmė tokia, kad tokio pobūdžio bylose dažniausiai nebus apsieinama be teismo ekspertizės (o gal net ir ne vienos), kuri skirta nustatyti pirkėjo įsigyto nekilnojamojo daikto trūkumus ir jų šalinimo išlaidų kainą, taip pat ir tai, ar daikto trūkumų nebuvo galima nustatyti pirkėjui normaliai apžiūrint turtą. Dėl to teismo procesas gerokai pabrangsta ir išsitęsia.
Teismo ekspertizėms teismai linkę suteikti didesnę įrodomąją galią, tad bylos rezultatas labai gali priklausyti nuo to, ką pasisakys ir ką ekspertizės akte apskaičiuos teismo ekspertas. Kalbant apie trūkumų šalinimo išlaidų dydį, galima jį grįsti ir realiai patirtomis išlaidomis, dėl ko ieškinio sumą įrodyti kartais būna kiek lengviau. Tai tinka, kai nenorima su būsto trūkumais gyventi dar keletą metų. Žinoma, tokiu atveju turi būti užfiksuoti ir maksimaliai surinkti visi įrodymai tiek dėl nekilnojamojo daikto trūkumų, tiek dėl jiems pašalinti patirtų išlaidų.
Nereta situacija, kai pirkėjai ieškinyje tiesiog „užsinori per daug“ – reiškia ieškinį, reikalavimo objektyviai nepamatavę, tad bylos rezultate priteista nepilna suma galbūt bus pakankama atitinkamiems būsto trūkumams pašalinti. Tačiau reikia įsivertinti tai, kad reiškiant „nepamatuotą“ reikalavimą gali tekti padengti dalį bylinėjimosi išlaidų (žyminiam mokesčiui, advokato pagalbai, teismo ekspertizėms ir pan.), kas sumažins laimėjimo vertę. Paprasta matematika – jei tenkinama tik 50 proc. ieškinio sumos, pirkėjas pats prisiteis tik pusę patirtų bylinėjimosi išlaidų sumos ir dar atlygins pusę kitos šalies bylinėjimosi išlaidų. Esant nedidelei priteistai sumai, bylinėjimosi išlaidos gali „suvalgyti“ ir visą bylos laimėjimą.
Taigi, skubant įsigyti būstą ir jo neapžiūrėjus, kaip tai būdų daręs vidutinis protingas ir atidus pirkėjas, rizikuojama, kad vėliau paaiškės trūkumai, dėl kurių būstas taps ne tik nemielas, gerokai išbrangs, o gal net apskritai pasirodys netinkamas gyventi. Tokiu atveju teises apginti gali padėti tik teismas, tačiau laukia sudėtingas, ilgas ir brangus procesas, kurio rezultatas ne visada prognozuojamas.
