Kodėl tokie viražai iš tiesų gali būti naudingi ir brokeriui, ir klientui – ne vienerius metus šioje rinkoje dirbantys specialistai turi savo atsakymą.
Patogiau ir aiškiau klientams
Nors atrodo, kad dėl pirkėjų, kurie būstą aktyviai pirko kone visus metus, brokeriams stengtis nė nebereikia, taip nėra. O ir šiemet, prognozuoja ekspertai, tokių skambiai rekordais vadintų skaičių nebematysime. NT plėtotojai pasiruošė: metų pradžioje žadama ne vieno naujo projekto startas.
NT bendrovės „Capital“ brokerė Justina Zabarauskienė patvirtina: šiuo metu sostinėje populiariausi du rajonai: Senamiestis ir Naujamiestis. Pastarasis Senamiestį populiarumu netgi lenkia, mat, skaičiuojama, Naujamiestyje parduodamais būstais žmonės domisi 2–3 dažniau daugiau nei kituose rajonuose.
„Butas Pylimo gatvėje – Senamiestis ar Naujamiestis? O A. Goštauto, Šermukšnių gatvėje? Užsieniečiai, ieškantys būsto nuomai, per daug nesidomi, kas tas Naujamiestis, jiems neaišku, kur jo ribos. Taigi, kur priskirti parduodamą arba nuomojamą objektą: Naujamiesčiui – pagal teritorinį suskirstymą ar Senamiesčiui, kurį žino net užsieniečiai? – svarstė NT brokerė. – Kalbant apie Užupį: Markučiai, Paupys ir Užupis. Ar klientui iš užsienio, ieškančio būsto centre, svarbu, kur ieškoti: Paupyje, Markučiuoser ar Užupyje?“
Anot pašnekovės, nors Fabijoniškių gatvė nepriklauso Šeškinės mikrorajonui, buto skelbimas puikiai tinka ir šioje kategorijoje. „Galima prieštarauti, pykti, bet Fabijoniškių gatvė – riba tarp dviejų mikrorajonų. Klientas, kuris išsinuomojo butą, patvirtino, kad jam jokio didelio skirtumo Fabijoniškės ar Šeškinė nėra. Ir nors sostinės mikrorajonų ribos nubrėžtos, visi sveiku protu supranta, kad didelio skirtumo renkantis nėra“, – kalbėjo pašnekovė.
Paklausta, kada nepateisintų, jog nurodomas vienas rajonas, o iš tiesų būstas randasi gerokai toliau, J. Zabarauskienė paaiškino, jog jei prabangus namas – vidury miško, Nemenčinės rajone, toli nuo miesto, tačiau priskiriamas Antakalniui, klientas tikrai gali piktintis ir nusivilti.
Tik ir tokiu atveju brokeriai, įprastai, paskambinę paaiškina, kur tiksliau tas namas randasi, pasiklausinėja, ar tikrai vieta tinkama, kad klientai atvykę nenustebtų, kad vieta – ne Antakalnis, net ne sodų bendrija prie Nemenčinės, o ne vienas kilometras už jos.
Anot Justinos, būstas vis dar dažniausiai parduodamas skelbimų portaluose, tačiau populiarėja ir socialiniai tinklai. Pati Justina ne vieną kartą išnuomojo ir pardavė NT naudodama socialinius tinklus (feisbuką ir instagramą).
Paklausta, ar pati laukia NT rinkos pasiutpolkės kaip pernai, ar ramesnio laiko, ji mano, kad NT kainos nesumažės ir pirkimas, ypač kokybiškų būstų, kol neišaugs pasiūla, nelėtės. Visgi tokio paties kainų kilimo tempo, kone 20 proc., nebesitiki.
Ne visos gudrybės sėkmingos
NT brokeris Mantas Sladkevičius antrino, jog jei namas ar butas už miesto, ne Vilniaus teritorijoje, tuomet skelbime mėgstama nurodyti artimiausią Vilniaus mikrorajoną tikintis, kad informaciją pamatys daugiau žmonių.
Ta pati situacija – su prastesniuose rajone esančiais butais. Neretai Naujininkai tampa Naujamiesčiu, Markučiai – Užupiu, Pylimėliai – Antakalniu ir pan. „Pasirenkami geresni rajonai, kad prašoma kaina neatrodytų itin didelė. Paminėtuose pavyzdžiuose rajonai atrodo per daug nenutolę vienas nuo kito, bet butų kainos gerokai skiriasi“, – kalbėjo NT brokeris.
Ne vienerius metus dirbdamas šioje rinkoje brokeris pastebi ir daugiau gudrybių, kurių imasi būstų savininkai, norėdami greičiau parduoti ar išnuomoti butą. Pavyzdžiui, prideda papildomą aukštą, kurio nėra. Rašo devintas aukštas iš dešimties, nors, iš tiesų, name 9 aukštai.
Su kambariais panašiai: pavyzdžiui, parduodamas dviejų kambarių butas, bet jį nesunkiai galima perplanuoti į trijų kambarių butą, tad pardavėjai iš karto skelbime nurodo, jog parduodamas trijų kambarių butas, pirkėjai susidomi.
Taip pat savininkai mėgsta netiksliai nurodyti buto plotą: dažnai prie bendro buto ploto prideda balkono ar atviros terasos plotą, kas paprastai nėra įskaičiuojama, taip iškraipo buto kv. m kainą, ji pirkėjams daug patrauklesnė.
NT skelbimų portalo „Aruodas“ vadovė Viktorija Steponavičiūtė komentavo, jog pasitaiko atvejų, kuomet skelbimų autoriai nekilnojamojo turto skelbimuose nurodo netikslius duomenis, kokioje vietovėje yra siūlomas objektas, koks objekto adresas. Daug dėmesio skiriama skelbimų turinio kokybei: skelbimai yra moderuojami – juos tikrina darbuotojai, taip pat įdiegta ir automatinių sprendimų.
„Pastebime, kad nusiskundimų dėl skelbimuose nurodytų adresų, vietovių sulaukiame mažiau“, – kalbėjo pašnekovė.
Įpirkti būstą vis dar įmanoma
Nors NT ekspertai nesyk patvirtino, jog lietuviai pernai butus pirko kartais nė nežiūrėdami, ką ir už kiek įsigyja, šįmet, manoma, būstą rinksis atidžiau, o ir kainos nebekils dviženkliais tempais.
Bendrovės „Citus“ Investicijų ir analizės vadovo Šarūnas Tarutis patvirtina – pirkėjui pasiūlyti būstą kas dieną tampa vis brangiau.
„Viena vertus, ekonomikos teorija teigia, jog laisvoje rinkoje kainos nustatomos ne pagal jos dalyvių patiriamus kaštus, bet pagal tai, už kiek pirkti yra pasiryžę pirkėjai. Tačiau praktikoje visi NT plėtotojai susiduria su tais pačiais kaštais, kažko protingiau nesugalvosi. Dėl to savikaina kyla visiems rinkos dalyviams, ir tai neišvengiamai atsispindi kainose.
Išskirčiau dar ir faktorių, kad nauji mokesčiai (pvz. Žemės, infrastruktūros) stipriai padidina įėjimo į rinką barjerą galimiems naujiems jos dalyviams. Vėlgi ekonomikos pradžiamokslis: kuo mažesnė konkurencija, tuo didesnė tikimybė, jog kainos kils į viršų.
Dėl šių priežasčių toliau matome nuosaikų kainų augimą, tik nebe tokį, koks buvo fiksuotas 2021 m. pradžioje ir viduryje. Manyčiau, jos augs 5–7 proc.“, – komentavo Š.Tarutis.
Plėtotojų strategiją eiti į periferijas, pašnekovo žodžiais, gali vetuoti dabartinis pirkėjų portretas, teikiantis preferencijas gyvenimui mieste, kur jau yra visa reikalinga infrastruktūra. Be to, infrastruktūros mokesčio našta ekonominėje lokacijoje proporcingai sudarytų labai didžiulę savikainos, taigi, ir galutinės kainos dedamąją.
Iš kitos pusės, Vilnius tikrai augs. Čia daugės gyventojų, augs darbo užmokestis, todėl būsto poreikis išliks aukštas. „Pasiūloje pagaliau irgi tikimės proveržio, nes planų matome daug. Bet konkrečios sąlygos lems, kiek greitai ir gausiai tie planai pasipils iš pasiūlos gausybės rago.
Būtent nuo pasiūlos priklausys ir paklausa. Pernai didelė dalis žmonių pirko „bet ką“ dėl sparčiai augusių kainų. Tačiau tokia paklausa, kaip matome, yra linkusi išsikvėpti. Jei šįmet pasiūloje bus apie 4 500–5 000 būstų, paklausa bus tokiame lygyje kaip ir pernai.
Na, o būstas, pagal komercinių bankų ir centrinio banko skaičiuojamą būsto įperkamumo indeksą vis dar įperkamas, ir rezervo tikrai yra. Situacija yra gera dėl dviejų paprastų priežasčių: dar niekada tiek daug neuždirbome, o bankai taip pigiai ir lengvai nesuteikdavo finansavimo.
Būstas brango, bet ne visur vienodai, todėl Vilniuje įvyko natūrali segmentacija: susiformavo prestižiniai rajonai, lokacijos, kur būstas tikrai nėra įperkamas kiekvienam. Bet taip ir neturėtų būti. Iš kitos pusės, pavyzdžiui, miegamuosiuose rajonuose būstas brango gerokai nuosaikiau ir yra įperkamas mažesnes pajamas turintiems pirkėjams“, – apibendrino pašnekovas.
