Tokios paklausos mažai kas tikėjosi
„Inreal“ grupės vadovas Gediminas Pruskus „Lietuvos ryto“ televizijos laidoje „Nauja diena“ teigė, jog kaip ir praėjusiais, taip ir šiais metais, vienas pagrindinių veiksnių, turėsiančių įtakos NT rinkai, didžiulė paklausa.
Pernai matytas paklausos sprogimas, anot pašnekovo, buvo tiek vadinamasis „spyruoklės efektas“ dėl koronaviruso pandemijos, tiek žmonių ir institucinių investuotojų baimė dėl infliacijos.
„Šis sprogimas ir lėmė rekordinius pardavimus bei rekordinį kainų kilimą. Mes pakliuvome į naują realybę, kur visai kiti skaičiai nei buvome įpratę“, – paaiškino G. Pruskus.
Kalbant apie 2022-uosius, pagrindinis dalykas bus tas, ar plėtotojai sugebės užtikrinti paklausą. Plėtotojų noras, anot pašnekovo, subalansuoti rinką, kad paklausa atitiktų pasiūlą, bet yra nemažai priežasčių, neleidžiančių būti dideliais optimistais.
Visų pirma, tarptautinės tendencijos: medžiagų kainų kilimas, tiekimo grandinių trūkinėjimas, energetinės problemos, su kuriomis susiduria visa Europa.
„Kalbant apie biurokratiją, mes turime problemą, kad buvo išleista tikrai nemažai įstatymų, tačiau trūksta poįstatyminių aktų, jie turėtų būti patvirtinti vos per porą mėnesių. Baiminamasi, kad savivaldybių lygmeniu atsiras „butelio kaklelis“, kuomet savivaldybių specialistams pritrūks žinių, kaip tuos įstatymus taikyti praktikoje. Tai sulėtins procesą, vadinasi, taps tam tikra problema norint užtikrinti paklausą, – mano pašnekovas. – Iš esmės, galiu drąsiai teigti, kad kainos nekris, jos tik augs. Labai norėtųsi, kad augimas būtų tvarus. Jei į Vilnių kasmet atvyksta 10 tūkst. jaunų žmonių, norėtųsi, kad jie galėtų įpirkti būstą.“
Kainų augimas nėra naudingas
Kainų augimas dešimtimis procentų, anot pašnekovo, nėra naudingas plėtotojams, nes pradeda mažėti būsto įperkamumas. O tai yra problema. Dar prieš kelerius metus galėjome pasigirti, kad Vilniuje už vidutinį atlyginimą su paskola galime nusipirkti būstą.
Augančios kainoms įtakos turi ir energinio naudingumo reikalavimai, ir priimti įstatymų pakeitimai. G. Pruskus sutinka: galiojantys A++ energinio naudingumo klasės reikalavimai iš esmės reikalauja tam tikrų sprendinių, dėl kurių namai beveik nenaudoja energijos.
Viena vertus, tai gerai, antra vertus, kai kurie sprendiniai kol kas labai brangūs, ir tai vėl gali auginti kainas. „Mes Lietuvoje truputį paskubėjome ir tas klases prisiėmėme lyg būtume labai turtinga valstybė. Be abejo, tai labai didelis iššūkis tiek plėtotojams, tiek architektams. Tai daro mūsų darbą įdomesnį, verčia ieškoti įdomių, kūrybingų sprendimų, kurie, tikiuosi, atneš naudos visai žaliajai politikai. Mes suprantame, kad tvari plėtra – būtent tai, ko mes siekiame“, – kalbėjo pašnekovas.
Žemės mokestis, neabejojama, prisidės prie galutinės kainos augimo. „Jei skaičiuotume, kalbėtume apie septynženklius skaičius. Vieno kv. m kainą Žemės mokestis gali padidinti keliais šimtais eurų. Tai tikrai pasijus, plėtotojai dabar suka galvas, kaip su tuo susitvarkyti.
Didesnė problema, kad Žemės mokestis stabdo konversiją. Jei miesto valdžios noras – tankinti miestą, gerinti jo kokybę ir infrastruktūrą, tai išeina taip, kad Žemės mokestis konversiją daro labai brangią, dėl to plėtotojai atsiduria neaiškioje situacijoje. Viena vertus, miesto valdžia nori tankinti ir gražinti miestą, kita vertus, atsiduriame uždarame rate, kuomet viskas brangsta, o dėl brangimo, išeina, kalti esame mes, nors to nenorėjome ir prašėme pereinamojo laikotarpio, kad būtų galima surasti būdų, kaip su tuo mokesčiu gyventi ir, užuot pakėlus būsto kainą pirkėjams, surasti visoms šalims priimtiną kompromisą“, – paaiškino G. Pruskus.
Pirkėjai laukia, kas bus toliau
Pastaruoju metu stebimas mažesnis NT rinkos aktyvumas. „Lėtėjimas – maždaug 500 butų per mėnesį. Jei kas mėnesį tiek parduotume, per metus susidarytų 6000 butų, 2021 metais buvo parduota 7000 butų. Pirkimas lėtesnis, bet santykinai labai didelis. Lėtesniu pirkimą galima pavadinti lyginant su vasara, kuomet per mėnesį buvo parduodama po 1000 butų. Pirkimo stabtelėjimą, tikėtina, lėmė ir tai, jog plėtotojai nesugeba užtikrinti paklausos, nėra naujų projektų, apie pusė butų nupirkti popieriuje, likęs „sandėlis“ nėra toks kokybiškas, koks buvo.
Reikia pripažinti: kainų kilimas, kuris kai kuriuose segmentuose siekia 25 proc., išgąsdino pirkėjus, mes turime pristojimą ir žiūrėjimą, kas vyksta. Ar kainos ir toliau šuoliuos, galbūt, reikia palaukti, galbūt jei jau moki brangiai susirasti tikrai gerą būstą, o ne pirkti bet ką, kas ant prekystalio. Vasarą buvo viskas šluojama nežiūrint į nieką“, – aiškino G. Pruskus.
Kalbant apie būsto plotą, pastebima, kad pandemija turėjo įtakos žmonių įpročiams, jie pradėjo norėti didesnio ir patogesnio būsto, juolab jau porą metų daug daugiau laiko tenka praleisti namuose, tai nebėra vieta tik pernakvoti.
Pirkėjų norai ir įpročiai pasikeitė, tik jie ne visuomet sutampa su galimybėmis. „Susiduriame su situacija, kad žmonės nori didesnių būstų, bet juos ne visada įperka. Architektams ir plėtotojams reikia imtis kūrybiškų sprendimų, ir nedidelio ploto būstuose sukurti patogias erdves gyventi ir dirbti. Dabar planuojant butą numatoma erdvė darbo vietai, kad bute, netrukdydami vienas kitam, galėtų dirbti du žmonės“, – komentavo „Inreal“ vadovas.
Anot pašnekovo, plėtotojai kainų augimu nesidžiaugia, nors pradžioje atrodė viskas gerai: paklausa ir kainos auga, bet tuomet iš paskos pradėjo vytis augančios medžiagų ir statybos darbų kainos. Išeina taip, kad kaina fiksuojama prieš dvejus metus, jei butas perkamas iš popieriaus, o jis pastatomas po poros metų.
Dabartinėje situacijoje, pašnekovo žodžiais, net neaišku, už kiek pavyks pastatyti daugiabutį, nes rangovai nedrįsta pateikti skaičių, mat patys neįsivaizduoja, kokios bus medžiagų kainos po mėnesio ar dviejų. Kažkokių drastiškų priemonių didieji NT plėtotojai, anot eksperto, tikrai nesiims, jie mėgina ieškoti kompromisų su statytojais ir negautą pelną ar dalį nuostolių tenka prisimti patiems.
„Nors buvo baimintasi sutarčių nutraukimų bangos, manau, to nebus, tą gali daryti nebent smulkūs plėtotojai. Didieji plėtotojai saugo savo reputaciją ir to nedarys“, – įsitikinęs pašnekovas.
Prieš trejus metus parduoti 5 tūkst. butų per metus buvo kažkas nesuvokiama, tačiau pernai parduoti 7 tūkst. Kainų kilimas, prognozuoja G. Pruskus, priklausys nuo įvairių veiksnių: vidinės migracijos, užsienio įmonių atėjimo į Lietuvą, medžiagų kainų, pasiūlos ir paklausos. „Manau, kad kilimas bus, tik tvaresnis, jį norės suvaldyti visos pusės. Norima, kad žmonės galėtų įpirkti būstą, plėtotojai nori drąsiai plėtototi projektus, nebijodami, kad rinka galėtų sustoti. Labai norėtųsi, kad per šiuos metus kainos ir pasiūlos bei paklausos lygis susibalansuotų, o plėtra būtų tvari.
Šiuo metu itin didelė infliacija. NT – viena priemonių apsisaugoti nuo jos, investicija į NT visada gera. Tik reikia pagalvoti, ką perki, o ne griebti bet ką. Nemanau, kad laukimas gera taktika, tie, kurie laukė, o būstas per metus pabrango 25 proc., tiek pinigų ir prarado. Patarimas: jei reikia būsto, turi laisvų pinigų, o NT atrodo patikima investicija, tuo metu ir investuok“, – sako „Inreal“ vadovas.
