Didžiąją dalį sandorių fiksavus pirmaisiais metų mėnesiais vėliau sandorių skaičius tolygiai mažėjo. Tai, tikėtina, suformavo rimstančios rinkos įspūdį. Tačiau būsto rinkos liepsna sumažėjo tik vizualiai: ją pristabdė „kuro stygius“ – naujų būsto projektų trūkumas, kai laisvų butų pasiūla per metus susitraukė beveik 40 proc., o tuo tarpu pačios liepsnos temperatūra pasiekė neregėtą karštį – būsto kainos per metus paaugo net 25 proc.
Panašu, kad didelis pasiūlos ir paklausos disbalansas bei dėl to vis sparčiau augančios būsto kainos yra ryškiausias butų rinką 2021 m. charakterizuojantis veiksnys. Šioje vietoje problematiškesnis atrodo ne „netikėtas“ gyventojų noras bei gebėjimas įsigyti naują būstą, kiek plėtotojų negebėjimas reaguoti bei pasiūlyti pakankamai naujų produktų. Plėtotojai kelia klausimą apie išsikerojusį biurokratinį savivaldybės reguliavimą, dėl kurio projekto įgyvendinimo laikas padvigubėjo, o neturint galimybių reaguoti į padidėjusią paklausą, pirkėjus tenka vėsinti aukštesnėmis likusio būsto kainomis.
Kitas būsto kainą auginantis veiksnys – drastiškai auganti statybų ir plėtojamiems projektams naudojamų sklypų kaina bei naujai atsiradę infrastruktūros ir nuomojamos žemės mokesčiai. Visa tai veda prie dar neregėtų būsto kainų lygių, kurie mažina būsto įperkamumą bei verčia gyventojus nuomotis būstą, o ne jį įsigyti.
Panašu, kad pirmasis gaivesnio oro gūsis – naujų butų pasiūla – laukiama 2022 m. pavasarį, kai bus pradėti dar valstybės valdomoje žemėje neapmokestinti būsto projektai. Būsto kainos jie gal ir nesumažins, tačiau kainos augimą turėtų tikrai sulėtinti, jau nekalbant apie didesnes būsto pirkėjų pasirinkimo galimybes.
Kitais metais linkiu mažiau diskutuoti apie tai, kaip apriboti ar apmokestinti būstą įsigyti norintį pirkėją, bet daugiau dėmesio skirti elastingesnės, į paklausą reaguoti gebančios rinkos sukūrimą: kaip sumažinti perteklinių biurokratinių reikalavimų kiekį, kaip sukurti efektyvesnius procesus, visiems rinkos dalyviams vienodai taikomus skaidrius reikalavimus bei adaptuoti valstybinių institucijų pajėgumus prie besikeičiančių rinkos apimčių. Juk būtent išaugusi konkurencija bei pirkėjo keliami reikalavimai geriausiai sureguliuoja tuos kokybinius projekto parametrus, kuriuos didžiąją dalimi bando suvaldyti valstybinės institucijos.
Faktai
2021 m. rezultatas – parduoti 6888 butai, t.y. absoliutus visų laikų Vilniaus naujo būsto rinkos rekordas, arba 41 proc. didesni pardavimai nei pernai metais (4874 butai).
2021 m. IV-ą ketvirtį pirminėje Vilniaus būsto rinkoje parduoti / rezervuoti 1277 butai, tai yra net 24 proc. mažiau nei 2020 m. IV-ą ketvirtį (1674 butas) ir 8 proc. mažiau nei šių metų III-ią ketvirtį (1386 butai).
Ekonominės klasės butų pardavimai per ketvirtį sudarė 58 proc., vidutinės klasės – 35 proc. sandorių ir vos 7 proc. pardavimų teko prabangaus būsto segmentui. Per metus labiausiai išaugo ekonominės klasės pirkėjų gretos – net 61 proc., vidutinės klasės – 33 proc., prestižinės – vos 6 proc.
Per ketvirtį sumažėjo vidutinės klasės būsto pirkėjų skaičius – net 34 proc.: 449 parduoti butai 2021 m. IV-ą ketvirtį lyginant su 678 butų 2021 m. III-ą ketvirtį.
Prestižinės klasės pardavimai per ketvirtį išaugo 14 proc. lyginant su 2021 m. III-iu ketvirčiu. (nuo 80 iki 91), o labiausiai augęs segmentas buvo ekonominė klasė – pardavimai padidėjo net 17 proc. (nuo 628 iki 737). Per 2021 m. IV-ą ketvirtį laisvų butų kiekis rinkoje smarkiai sumažėjo – 19 proc. ir šiuo metu siekia vos 2350 laisvų butų skaičių rinkoje.
Per metus pasiūlos mažėjimas dar didesnis – 38 proc. (nuo 3800 iki 2350). Tokio mažo laisvų butų kiekio rinkoje nebuvo nuo 2014 metų. Tik 12 proc. šio sandėlio sudaro baigti ir baiginėjami statyti butai, o likę 88 proc., arba 9 iš 10 parduodamų butų, yra dar tik pačiame statybų įkarštyje ir matomi tik brėžiniuose.
Prieš metus baigti ir baiginėjami butai sudarė apie 28 proc. rinkoje esančių laisvų butų kiekio. Per ketvirtį laisvų butų skaičius labiausiai sumenko vidutinėje ir prestižinės klasės segmentuose, kur laisvų butų per ketvirtį sumažėjo net 26 proc. ir 24 proc., ekonominės klasės segmento būstų pasiūla sumažėjo apie 10 proc.
Per 2021 metus plėtotojai rinkai pasiūlė apie 5440 naujų butų, palyginus su 2020 metų nauja pasiūla, t. y. 14 proc. daugiau (nuo 4760 iki 5440) 2021 m. IV-ą ketvirtį rinkai buvo pasiūlyti vos 725 nauji butai, t. y. beveik dvigubai mažiau nei 2021 m. III-ią ketvirtį, kai buvo pradėta 1425 butų statyba bei pardavimai.
Per 2021 m. IV-tą ketvirtį naujų butų kaina Vilniuje labiausiai augo prabangiame segmente – net 16,1 proc., ekonominiame ir vidutiniame segmentuose kainos augo atitinkamai – 7,6 proc. ir 8,5 proc. Kainų lygis šiuo metu siekia 2180 EUR už kv. m ekonominėje, 2900 EUR už kv. m – vidutinėje bei 4310 EUR / kv. m – prestižinėje klasėje. Dėl minėtų kainų pokyčių, bendra vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje per ketvirtį kilo 7,8 proc.: nuo 2510 EUR kv. m spalį iki 2710 EUR kv. m 2021 m. metų pabaigoje.
