Tačiau, prireikus galutinio Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcijos patvirtinimo, architektus pasiekė nemaloni žinia: pritarimo projektui nebus. Priežastis – skirtingai interpretuojamas reglamentas ir dėl to užsisukusi teismų karuselė.
Mano, kad paveiks ir daugiau žmonių
Kaip pasakojo su portalu lrytas.lt susisiekęs Algis, jis pats namą sodų bendrijoje pasistatė prieš kelerius metus, kaimynystėje taip pat vienas po kito kyla namai, taigi, ir jo dukters šeima, prieš porą metų šalia tėvų įsigijusi sklypą, ir nugriovusi seną sklype buvusį statinį, neabejojo, jog didesnių kliūčių pasistatyti namą nekils, taigi, pradėjo tartis su architektais dėl namo projektavimo.
Architektai pradėjo bendrauti su Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcija, mat jos pritarimas statyboms šioje jautrioje teritorijoje bene svarbiausias.
Regioninių parkų direkcijai pradžioje kliuvo projektuojamo namo stogo kampas, tačiau, projektas, atsižvelgus į pateiktas pretenzijas, buvo pakoreguotas. O štai tuomet jiems pasakyta, kad statyti šiame sklype apskritai negalima.
Kaip pasakojo Algis, jiems buvo pateiktas 2006 metų nutarimas. „Žmonės po 2006-ųjų pirko sklypus, statė namus, kone 17 metų keblumų niekam nekilo. Tie, kas pastaruoju metu įsigijo sklypus, tačiau sužinojo, jog, galbūt, negalės nieko statyti, liks kvailio vietoje. NT kaina kris 3–5 kartus, nemažai pensinio amžiaus žmonių mano, jog turi vertingo turto, kurį, reikalui esant, galės parduoti, tačiau juk jų sklypai taip pat nuvertės.
Visiškai neaišku, kas nutiko. Sodų bendrijoje per keliolika metų iškilo ne vienas griozdas, dabar žmonės stato nedidelio ploto, neaukštus namus. Kokį vaizdą jie gadina? Architektus pasiekė žinia, jog vyksta teismas, sprendžiama, leisti statyti ar ne“, – situaciją išsiaiškinti paparašė vilnietis.
Pašnekovas nuogąstavo, kad už sklypą sumokėta išties solidi suma, visų pirma, dėl galimybės statyti gyvenamąjį namą.
„Pamenu sovietinius laikus, kai sodų bendrijose leisdavo statyti iki 25 kv. m ploto namus. Mūsų bendrijoje dar likę tokių statinių, kur architektai rodė begalinę fantaziją, bandydami tokiame plote sukurti patogumą ir jaukumą. Vėliau buvo leista statyti iki 45 kv. m ploto pastatus. Lietuvoje apribojimai buvo pašalinti 1990–2000 metais, tuomet sodų bendrijose išdygo monstriškų griozdų.
Šiuo metu žmonių mąstymas jau visai kitoks: statomi nedideli, patogūs, dažnai ekologiški namai, bet tai kažkam užkliuvo. Gal kiekvienas pastatytas namas sumažina kažkieno pelnus parduodant „sutankintus“ daugiabučius?“– svarstė vilnietis.
Nesutaria net institucijos
Namo projektą rengęs architektas portalui lrytas.lt kalbėjo, jog pikta ne tik sklypo savininkams, bet ir jiems, nes pagrindinė problema, dėl kurios įstrigo statybos – reglamento traktavimas: institucijos nesutaria negalima didinti užstatymo intensyvumo teritorijoje ar tik konkrečiame žemės sklype.
Architektūros sąlygose, kurios buvo pateiktos architektams, nurodyta, jog „žemės sklypas patenka į apsauginių teritorijų miestų, miestelių, kaimų ir jų dalių sugriežtinto vizualinio reguliavimo kraštovaizdžio tvarkymo zoną (GAi). Šioje zonoje išlaikomas esamas vizualinis gyvenviečių pobūdis, nekeičiamas užstatymo intensyvumas, plotas, nedidinamas aukštingumas, nesodinami želdiniai, galintys užstoti ar trukdantys apžvelgti saugomus objektus ar kompleksus.“
Valstybinė teritorijų ir planavimo inspekcija (VTPSI) civilinėse bylose dėl statybos leidimo panaikinimo Pavilnių regioniniame parke esančiuose žemės sklypuose Kalvos ir Šilo g., Vilniuje, raštuose atkreipė dėmesį, kad Direkcija vienu atveju teigia, jog turėtų būti įvertinti Nekilnojamojo turto registre pateikti duomenys apie įregistruotus statinius, esančius konkrečiame žemės sklype, taip nustatant žemės sklypo užstatymo intensyvumą, užstatymo aukštį (aukštingumą), kitus parametrus, o kitu atveju, kad turėtų būti įvertintas (apskaičiuotas) tvarkymo plane išskirtos visos kraštovaizdžio tvarkymo zonos (GAi) užstatymo intensyvumas, kuris vėliau galėtų būti taikomas ir ginčo žemės sklypui, t. y. gauta visiškai priešinga pozicija, nors civilinėse bylose pažeidimai susiję su tvarkymo zonų režimo nesilaikymu yra identiški.
„Pradžioje kalbėjome su regioninio parko darbuotoja, kuri paaiškino, kad negalima viršyti teritorijoje nusistovėjusio užstatymo tankio ir intensyvumo. Parengėme analizę, ji tiko. Iš aplinkinio užstatymo analizės matyti, jog pastatas neviršija nei teritorijoje esamo vidutinio, nei bendrajame plane teritorijai numatyto užstatymo tankio ir intensyvumo.
Galiausiai, tapo nebeaišku, negalima viršyti užstatymo intensyvumo visoje teritorijoje ar galiojančio sklypui. Sklype buvo nedidelis, 40–50 kv.m ploto, niekur neįregistruotas statinys. Jei neįregistruotas, vadinasi, nulis, kurio negali viršyti, taigi, nieko statyti. Kas labiausiai piktina, tas traktavimas pasikeitė per pastarąjį pusmetį, kol rengėme projektą.
Mes, kaip architektai, patys aiškinomės situaciją, gilinomis, žiūrėjome, ar galima statyti, bendravome su Direkcija. Įvertinome naująjį bendrąjį planą, įsitikinome, gavome patvirtinimą, kad galime projektuoti. Bet į projektavimo pabaigą, iš Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcijos gavome informaciją, kad dėl statybų panašioje jautrioje teritorijoje vyksta teismai, taigi, pritarimo projektui nebus.
Vieniems leido statyti namus, kitiems ne, nes pasikeitė reglamento traktavimas. Dar prieš pusmetį buvo pritarta visoms statyboms – kyla ne vienas didžiulis dviejų aukštų namas. Net kaimynai turi pasistatę nemažo ploto namą. Manau, kad yra ir daugiau žmonių, kurie turi sklypus, norės statytis, bet bent kol kas negali. Belieka laukti teismų išaiškinimo. Ką tai reiškia mūsų užsakovams?
Dar 2–3 metus nežinios, ar pirkti kitą sklypą, ar ne. Esi įstrigęs, negali pasistatyti nedidelio namo savo sklype, pirkai jį, matei statybas kaimynystėje, ir nieko padaryt negali“, – kalbėjo architektas.
Rasti išeitį galima
Verkių regioniniame parke įsikūrusios sodų bendrijos „Verkiai“ pirmininkas Vytautas Zulonas pasakojo žinantys dar vieną panašų atvejį jo vadovaujamoje sodų bendrijoje. „Kita vertus, per pastarąjį pusmetį pasirašiau ant 5 projektų, pradėtos visos 5 statybos. Kiek žinau, tapo sudėtingiau suderinti projektus su Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcija. Tiesiogiai su jais nebendravau, bet gyventojai skundžiasi, kad Direkcija abejoja būtinybe sodų bendrijoje statyti tokius didelius namus. Juk tai sodų bendrija, čia reikia statyti sodo namelius. Bet viskas įmanoma ir suderinama.
Sodų bendrija „Verkiai“ patenka į Verkių parko, Turniškių kraštovaizdžio draustinio teritoriją. Natūralu, kad statyba čia sudėtingesnė. Turime ir kitų su tuo susijusių iššūkių – parko direkcija akivaizdžiai ir neakivaizdžiai priešinasi teritorijų urbanizacijai.
Bendrija turi siekių užtikrinti pėsčiųjų saugumą Verkių gatvėje, su kuo parko direkcija sutinka nenoriai. Bet Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcijos tikslas yra gamtinių ir kultūrinių vertybių apsauga, tad jų veiksmai yra suprantami. Bent jau nesu girdėjęs, kad gyventojai su regioninio parko direkcija nerastų kompromiso“, – kalbėjo bendrijos pirmininkas.
Kiek vėliau V. Zulonas patikslino, jog, pabendravus su sodų bendrijos „Verkiai“ nariais, kurie planuoja arba vykdo statybas, susidarė vaizdas, kad tie, kurie pradėjo derinti projektus dar iki šių metų vasaros, pakoregavę juos pagal reikalavimus, leidimus gavo, bet naujų statybos projektų Direkcija nebederina ir neleidžia didinti užstatymo ploto ir aukštingumo.
„Sodų bendrijai tai yra didelė problema, nes ši suinteresuota tuo, kad sklypų savininkai tvarkytų savo sklypus ir galėtų juos naudoti atsižvelgdami į savo poreikius bei bendrijos vidaus tvarką.
Jeigu Direkcija toliau laikysis savo pozicijos, didės apleistų sklypų skaičius, negalėsime įgyvendinti būtinų infrastruktūros gerinimo projektų. Apskritai, tokia Direkcijos pozicija mums nėra suprantama, nes Vilniaus miesto savivaldybės patvirtiname bendrajame plane yra numatytas sklypų užstatymo plotas, aukštingumas, o bendrijos teritorija pakliūna į sodų bendrijų konversijos į gyvenamuosius kvartalus planą.
Šiuo metu bendrajame plane sodų bendrijos „Verkiai“ teritorija yra suplanuota kaip mažo užstatymo intensyvumo gyvenamoji zona. Suprantame Direkcijos siekius apsaugoti gamtines ir kultūrines vertybes, tačiau tikime, kad įmanoma rasti kompromisą, ir teritorijų urbanizaciją įgyvendinti taip, kad tenkintų visų suinteresuotų šalių poreikius“, – kalbėjo V. Zulonas.
Bendrijos pirmininkas patikslino, jog, pats būdamas aktyvus žmogus, daug vaikštantis ir sportuojantis, pažįsta kiekvieną Verkių parko taką ir takelį. Jo akimis, Verkių parko teritorija yra smarkiai apleista. Gausu vietų, kur pilamos šiukšlės, teritorija išvažinėta motociklų ir keturračių, kasmet girininkija organizuoja miško pjovimus, po kurių lieka išvažinėta miško paklotė, sugadinti žmonių pamėgti takai.
Kaimuose masiškai veikia nelegalios automobilių ardymo ir remonto dirbtuvės, stūkso šiukšlynai. Parko direkcija imasi akivaizdžiai nepakankamų priemonių tam, kad užtikrintų savo tiesiogines funkcijas – apsaugoti kultūrines ir gamtines vertybes, tačiau, anot pašnekovo, išsilieja ant žmonių, kurie nori sutvarkyti apleistus sodo sklypus ir pritaikyti juos savo poilsiui ar gyvenimui.
Siūlo ieškoti kompromiso
Aplinkos ministerijos Gamtos apsaugos politikos grupės vyr. specialistas Eduardas Vaitkevičius portalui lrytas.lt pateiktame komentare pabrėžė, jog įstatymai ministerijai nesuteikia įgaliojimų oficialiai aiškinti teisės aktų nuostatų ar jų taikymo, nagrinėti konkrečių situacijų ar daryti šių situacijų vertinamojo pobūdžio išvadas, lemti kitų institucijų priimtus sprendimus ar juos keisti, bet ministerija gali pateikti specialistų nuomonę dėl teisinio reguliavimo, susijusio su iškeltais klausimais.
AM pateikė raštą, kuriame VTPSI paprašė išaiškinti, ar pagrįstai Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcija atsisakė išduoti specialiuosius reikalavimus pagalbinio ūkio pastato Filaretų g. statyboms.
VTPSI rašte, adresuotame AM ir Pavilnių ir Verkių regioninio parko direkcijai, išaiškino, jog žemės sklypas Pavilnių regioninio parko teritorijoje patenka į sugriežtinto vizualinio reguliavimo kraštovaizdžio tvarkymo zoną (GAi).
Pavilnių regioninio parko teritorijai individualūs apsaugos reglamentai nėra nustatyti, todėl vadovaujamasi tipiniais apsaugos reglamentais, kuriuose nustatyta, kad GAi išlaikomas esamas vizualinis gyvenviečių pobūdis, nekeičiamas užstatymo intensyvumas, plotas, nedidinamas aukštingumas, nesodinami želdiniai, galintys užstoti ar trukdantys apžvelgti saugomus objektus ar kompleksus.
Dėl užstatymo intensyvumo ir užstatymo tankio rodiklių apskaičiavimo tvarkos VTPSI pritaria Aplinkos ministerijos išdėstytai pozicijai: „Kadangi tipiniuose reglamentuose ar kituose Saugomų teritorijų įstatymą įgyvendinančiuose teisės aktuose nėra specifinių nuostatų, nustatančių kitokią užstatymo intensyvumo ir užstatymo tankio rodiklių apskaičiavimo tvarką nei nustatyta Teritorijų planavimo įstatyme (TPĮ), todėl manome, kad šie rodikliai turėtų būti apskaičiuojami žemės sklypui.“
Rašto pabaigoje AM siūlo Vilniaus savivaldybei ar jai pavaldžiai Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcijai dar kartą išnagrinėti šį konkretų atvejį, įvertinti teisės aktų ir atitinkamų teritorijų planavimo dokumentų taikymo visumą ir galimybę išduoti specialiuosius reikalavimus nagrinėjamame žemės sklype numatomam pastatui statyti, laikantis Reglamentų nustatytų reikalavimų.
Pritarti galimybės nemato
Pavilnių ir Verkių regioninio parko direkcija taip pat patvirtino, jog Algio šeimai priklausantis žemės sklypas Verkių Sodų 5-ojoje gatvėje patenka į Verkių regioninio parko gyvenamojo funkcinio prioriteto zoną, apsauginių teritorijų miestų, miestelių, kaimų ir jų dalių sugriežtinto vizualinio reguliavimo kraštovaizdžio tvarkymo zoną (GAi).
Šioje zonoje išlaikomas esamas vizualinis gyvenviečių pobūdis, nekeičiamas užstatymo intensyvumas, plotas, nedidinamas aukštingumas, nesodinami želdiniai, galintys užstoti ar trukdantys apžvelgti saugomus objektus ar kompleksus; didinamas kraštovaizdžio erdvinės struktūros raiškumas, ypač šiuo požiūriu reikšmingose vizualinės apsaugos teritorijose; saugomas natūralus reljefo raiškumas ir pobūdis.
Aplinkos ministerijos rašte pateikta nuomonė dėl Vyriausybės 2004 metais patvirtintų Saugomų teritorijų tipinių apsaugos reglamentų normos taikymo Pavilnių regioninio parko sugriežtinto vizualinio reguliavimo kraštovaizdžio tvarkymo zonoje (GAi) ir galimų teisinių sąsajų su Teritorijų planavimo įstatymo: „užstatymo intensyvumo ir užstatymo tankio rodikliai nustatomi žemės sklypui. Kadangi Reglamentuose ir (ar) kituose Saugomų teritorijų įstatymą įgyvendinančiuose teisės aktuose nėra specifinių nuostatų, nustatančių kitokią užstatymo intensyvumo ir užstatymo tankio rodiklių apskaičiavimo tvarką, nei nustatyta TPĮ, todėl manome, kad šie rodikliai turėtų būti apskaičiuojami žemės sklypui.“
„Taigi, jeigu sugriežtinto vizualinio reguliavimo kraštovaizdžio tvarkymo zonoje (GAi) projektiniais pasiūlymais ar techniniu projektu planuojama didinti tokius žemės sklypo rodiklius, kaip esamas užstatymo intensyvumas, plotas ir aukštingumas, Direkcija, tikrindama pateiktus jai projektavimo dokumentus, neturi galimybės jiems pritarti“, – paaiškino Pavilnių ir Verkių regioninių parkų direkcijos direktorė Jolanta Radžiūnienė
