Skaitytojo klausimas:
Esame jauna šeima ir planuojame įsigyti savo būstą. Tačiau nesijaučiame ramiai, pasirašydami sutartį, kai mūsų būsimieji namai dar tik statomi ir jų vaizdą kol kas galime matyti tik „popieriuje“. Ką reikėtų žinoti, prieš įsigyjant tokį dar nepastatytą būstą?
Atsako kandidatė į LJAA tikruosius narius, teisininkė Andželika Šakinienė
Išties dažnai, ypač pirmą kartą nekilnojamąjį turtą įsigyjantys pirkėjai per greitai priima sprendimus, kurių vėliau gailisi.
Tačiau net ir tokiu atveju svarbu žinoti, kad Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse yra įtvirtinta nuostata, kad, sudarius naujai statomo gyvenamojo namo ar buto preliminariąją sutartį, pirkėjai gali jos atsisakyti per 10 dienų, ir tai turi būti nurodyta preliminarioje sutartyje. Žinoma, tokiu atveju gali tekti atlyginti pardavėjui nuostolius, jei jis dėl šios sutarties sudarymo bus patyręs papildomų finansinių išlaidų.
Civilinis kodeksas numato, kad preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis būtinai turi būti rašytinės formos, o jos sutarties sąlygos įtvirtintos 6.401 straipsnyje. Kad netektų vėliau gailėtis, prieš pasirašant preliminariąją sutartį, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku, kartu peržiūrėti sutarties sąlygas ir jas aptarti, ir tik tada priimti sprendimą.
Pavyzdžiui, preliminarioje sutartyje gali būti aptarta ir tokia situacija, ar keistųsi statomo būsto kaina. Jei taip – tai kokiu būdu, priklausomai nuo pabrangusių medžiagų ar statybų eigoje padidėjusio objekto ploto, kokių nors atsiradusių pakeitimų ir pan. Vienas variantų – sutartyje nustatyti procentines lubas, kiek gali kisti galutinė kaina, kad nebūtų pažeidžiami nei pirkėjo, nei statytojo teisėti interesai ir lūkesčiai. Bet kuriuo atveju, visi pasikeitimai turi būti aptarti, suderinti ir raštu patvirtinti abiejų sutarties šalių.
Kai nebaigtos statybos būstą norima įsigyti už paskolą, tokiu atveju bent jau 80 proc. jo baigtumo turi būti įregistruota VĮ „Registrų centras“, nes kitaip bankas gali neišduoti paskolos tokio būsto įsigijimui. Kadangi kai kurie bankai reikalauja ir didesnio objekto baigtumo, dar vienas patarimas – prieš perkant naujai statomą būstą, pirmiausiai kreiptis į banką, iš kurio norima gauti paskolą tokiam objektui įsigyti ir sužinoti visas sąlygas.
Preliminariojoje sutartyje ir jos prieduose taip pat turi būti aptarti darbų atlikimo terminai, vadinamojo pridavimo terminai, pretenzijų teikimo tvarka. Jei viskas atliekama pagal preliminariąją sutartį ir jei pirkėjas nepareiškia jokių pretenzijų per 10 dienų, sudaroma pagrindinė sutartis, kuri pasirašoma pas notarą, su visomis preliminarios sutarties sąlygomis iki visiško objekto užbaigimo.
Prieš sandorio sudarymą pirkėjui rekomenduotina viešai prieinamomis priemonėmis pasitikrinti statytojo reputaciją (tokius duomenis galima surasti Registrų centro duomenų bazėje ir kituose šaltiniuose), įsitikinti, ar statytojas yra mokus, neturi skolų, ypač šiuo periodu, kai verslui iššūkių kelia Covid-19 pandemija. Verta būti aktyviam ir nepatingėti susitikti su įmonės atstovais, nebijoti jiems pateikti nepatogių klausimų, gyvai apžiūrėti projektą, pasidomėti anksčiau statytais to paties vystytojo projektais.
Patartina susipažinti su pardavėjo turimais nuosavybės dokumentais (paprašyti „Registrų centro“ pateikti išrašą apie statomą objektą ir žemės sklypą), įsitikinti, ar jis tikrai yra parduodamo nekilnojamojo turto savininkas, peržiūrėti projektinę dokumentaciją, planus, kadastrinių matavimų bylas, leidimus, servitutus. Tam, kad po to vėl neiškiltų papildomų finansinių išlaidų ar teisminių ginčų, reiktų išsiaiškinti, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas ar kitaip suvaržytas, ar nėra kitokių įsipareigojimų ar nelauks kokių nors papildomų mokesčių.
Jei perkant nekilnojamąjį turtą paaiškėja, kad pardavėjas neturi visos reikiamos projektinės dokumentacijos, esama kažkokių nutylėtų sutartinių įsipareigojimų, kurie pereitų objekto pirkėjui, pastebėta defektų (juos reiktų užfiksuoti raštu), rekomenduojama su pardavėju susitarti dėl pastebėtų trūkumų pašalinimų ir šį susitarimą įforminti raštu, nurodant terminą bei galimybes, kada bus galima susipažinti su trūkstamais dokumentais ir informacija, defektų šalinimo darbais.
Pirkėjus dažnai neramina mintis, kas bus, jei, sumokėjus avansą, statytojas objektą parduos kitam pirkėjui už didesnę kainą arba bankrutuos. Tokia rizika egzistuoja, todėl ir rekomenduoju pasitikrinti ir susirinkti kuo daugiau informacijos apie statytoją-vystytoją, susižinoti apie jo mokumą.
Be to, kaip ir kiekvienoje sutartyje, taip ir preliminarioje, yra numatomos šalių teisės, pareigos ir atsakomybės. Jei statytojas atsisako parduoti, paprastai preliminarioje sutartyje būna numatyta sąlyga, kad tokiu atveju jis turėtų ne tik grąžinti avansą pirkėjui, bet ir sumokėti preliminarioje sutartyje šalių sutarto dydžio baudą.
Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis visada pasirašoma pas notarą ir joje nustatomos sąlygos dėl atsiskaitymo. Kiekviena šalis atitinkamai turi būti pasirūpinusi reikiamais dokumentais: nekilnojamojo turto pardavėjas turi pateikti visas reikalingas pažymas, leidimus, kitus dokumentus, reikalingus sandoriui sudaryti, o pirkėjas turi būti pasirūpinęs banko išduotu garantiniu raštu dėl paskolos suteikimo arba jau pasirašyta kredito sutartimi, kai įsigyjama už paskolą.
Reikėtų atkreipti dėmesį, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pereina nuo daikto perdavimo, kuris turi būti įformintas priėmimo-perdavimo aktu ar kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu, todėl pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas ne visada sutampa su nuosavybės teisės įgijimo momentu.
Jeigu jau įsigijus naujai pastatytą nekilnojamąjį turtą pastebimi kokie nors defektai, būtina pirmiausiai kreiptis į statytoją (pardavėją) su raštiška pretenzija siūlant spręsti ginčą taikiu būdu, derybomis, mediacijos procesu. Šiam atsisakius geranoriškai pašalinti atsiradusius defektus, išryškėjusius per garantinius terminus, pirkėjas turi teisę ginti savo pažeistas teises teisme.
Svarbu kreiptis į teismą nepraleidus garantinio termino, kuris nustatytas Civiliniame kodekse, t. y., per 5 metus. Ilgesnis – 10 metų – garantinis terminas suteikiamas, nustačius paslėptų statinio elementų (vamzdynų, konstrukcijų) defektus, o 20 metų terminas – nustačius tyčia paslėptus defektus.
Tik svarbu pastebėti, kad norint nustatyti tokius defektus, reikės kreiptis į nepriklausomus ekspertus, turėti naujai pastatyto nekilnojamojo turto priėmimo-perdavimo aktą, kuriame jau bus užfiksuoti pastebėti defektai bei padaryti kiti įrašai, kurie gali turėti reikšmės, sprendžiant ginčus dėl garantinio termino ir defektų šalinimo. Taigi, priimant užbaigtą naują nekilnojamąjį turtą ir pasirašant priėmimo-perdavimo aktą verta akylai įvertinti net ir visas statinio siūles.
Atsakymai yra bendro pobūdžio, parengti pagal pateiktą klausimą ir neprilygsta individualiai teisininko konsultacijai.
