Tai, kas aktualu butų nuomotojams ir nuomoninkams „Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ aptarė advokatas Robertas Naruševičius.
Dėl pandemijos situacija šiuo metu sudėtinga, kas, anot advokato, turi įtakos nuomos sutartiniams santykiams. Kadangi pajamos šiuo laikotarpiu itin opus klausimas, nuomos sutartyse stengiamasi susitarti dėl tam tikro nuomos termino ir apibrėžti nuolaidą, jei, tarkime, prasidėtų karantinas.
Advokatas pataria nuomos sutartyse nusimatyti, kaip sąlygos keisis pandemijai pasibaigus.
„Šių dienų realija – kažkam mažės pajamos, kažkas galbūt neteks darbo ir pan. Sutartyse stengiamasi apibrėžti kuo ilgesnį nuomos terminą ir galimas nuolaidas nuomai. Prieš pasirašant sutartį, būtina įvertinti, galbūt galima dar dėkingesnė situacija. Šiandien situacija palankesnė nuomininkui“, – patarė advokatas.
Pirkimo-pardavimo atveju preliminariose sutartyse numatoma, kokia bus pagrindinė sutartis. Esant dabartinėms aplinkybėms, patariama įtraukti punktą, jog, karantino atveju, sutarties galiojimas būtų pratęstas, pavyzdžiui, trims mėnesiams, o baudos galėtų būti mokamos vėliau. Svarbu – COVID 19 nėra nenugalimos jėgos aplinkybė.
Sudarant pagrindinę sutartį galima akcentuoti, kad dėl COCID 19 situacijos sutartį sudarančioa šalys galėtų spręsti dėl pakeitimų. „Mes klientams pirmojo karantino metu siūlėme nusistatyti, jog šalyje esant pandemijai numatoma galimybė tartis dėl pagrindinės sutarties galiojimo pratęsimo. Pardavėjo tikslas parduoti NT, stengiamasi neatsižvelgti į situaciją, bet šalys turi susitarti, pasikeitus aplinkybėms, koreguoti sutartį. Jei nesutinka viena šalių, galima kreiptis į teismą“, – kalbėjo R. Naruševičius.
Taigi, visos aplinkybės turi būti numatytos preliminarioje sutartyje. Jei tai nebus padaryta, pardavėjas turės argumentą, kad pakeitimus buvo galima numatyti, tačiau tas nepadaryta, tokiu atveju tiek baudos, tiek netesybos tektų pirkėjui. Galbūt būtų galima naudotis Civiliniame kodekse įtvirtintu nuostatu, jog pasikeitus aplinkybėms, galima koreguoti sutartį, bet geriau visas aplinkybes numatyti iš anksto, sutartyje.
Daugiausia ginčų tarp nuomotojų ir nuomininkų kyla dėl daiktų nusidėvėjimo, nuostolių objekte arba kai negrąžimas avansas.
Situacija opi, nes paprastai paliekamas solidus – dviejų mėnesių dydžio – avansas. Tokiu atveju, nesusitarus taikiai, patariama teikti pretenziją, nurodyti, kokios aplinkybės susidarė dėl patirtų nuostolių, įpareigojant nuostolius atitaisyti arba sumokėti sumą, kuria įvertinti apgadinti daiktai. To nepavykus, aiškinamasi teisme.
Nusidėvėjimo aplinkybes patariama nusimatyti sutartyje. Visgi buto nusidėvėjimą nuomotojas ir nuomininkas paprastai vertina skirtingai. Nuomininkui atrodo vienaip, savininkui kitaip.
Nesutarus, siūloma kreiptis į antstolį, tuomet būtų užfiksuotas buto nusidėvėjimas, būtų galima palyginti butą pačioje nuomos pradžioje. Jei nuomotojas sakys, kad nusidėvėjimas gerokai didesnis, tą turės įrodyti.
„Patariu kreiptis į antstolį, kursi nufotografuotų, aprašytų butą, pasitelktų ekspertą, kuris nustatytų natūralus ar ne buto nusidėvėjimas. Jei nuomotojas nesutinka, nuomininkas teika pretenziją. Pakankamai dažnas atvejis, visgi tokiu atveju pralaimi abi pusės. Tenka susitarti teisme. Labai svarbu teisingai užfiksuoti, koks butas buvo perduotas įskraustant“, – atkreipė dėmesį advokatas.
Jei nuomininko butą aplieja kaimynai krepiamasi į draudimą, jei butas neapdraustas, žalą taip pat turėtų įvertinti antstolis.
„Įsivaizduojame, jog antstolis gali tik areštuoti turtą, bet praktikoje jis gali pagelbėti. Jis atvažiuoja į vietą ir konstatuoja aplinkybes, aprašo, tai – mokama paslauga, kainuojanti iki 100 eurų. Rekomenduojame pasitelkti ir tris nepriklausomus liudytojus, surašyti aktą, aplinkybes, pasirašyti. Kitas patarimas – kreiptis į ekspertą, statybininką, kad įvertintų nuostolius“, – kalbėjo advokatas.
Jei pasirašyta preliminari sutartis ir ją norima nutraukti, patariama pabandyti susitarti. Sandorio nutraukimas kainuoja, rekomenduojama kreiptis į teisininką, kad būtų išvengta ilgo ir daug kainuosiančio ginčo. Norint nutraukti sutartį turėtų būti ypatingos aplinkybės, sutartį įvertinti privalu prieš ją pasirašant.
Jei įvyksta sandoris, tačiau pardavėjas delsia perduoti raktus, taip pat neapsieinama be antstolio. Jis turėtų užfksuoti aplinkybes, nepavykus susitati, siųsti pretenzją, reikalauti grąžinti raktus. Jei sumanytumėte veržtis į butą gali įsikišti policija, maža to – pripažinti savavaldžiavimą.
Perkančiam pirmą būstą advokatas siūlytų pasirinkti profesionalų brokerį, taip pat skaityti sutartis, nebijoti kreiptis į advokatus.
