Ruošiatės įsigyti būstą? Teks atverti piniginę

Kaip pavyzdį imkime 3 kambarių standartinio suplanavimo butą be priklausinių, netoli Vilniaus miesto centro, kurio kaina – 100 000 eurų.

Bet koks būsto sandoris prasideda nuo rezervacijos arba preliminarios sutarties pasirašymo bei pirkėjo sumokamo pradinio įnašo, kuris, priklausomai nuo šalių susitarimo, siekia iki 15 proc. įsigyjamo nekilnojamojo turto (NT) kainos.

Šitaip sandorio šalys sutvirtina ketinimą pirkti ir parduoti NT už sutartą kainą iki sutartyje numatyto termino. Žinoma, pradinis įnašas yra avansu mokama sandorio sumos dalis, tačiau pažeidus preliminarios sutarties sąlygas arba jas keičiant, gali atsirasti papildomų sutarties administravimo išlaidų, pakeitimo mokesčių ar delspinigių.

Reikia atsakingai žiūrėti į sutarties vykdymą, nes netesybų kaštai gali siekti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų.

Pasirašius preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį ir sumokėjus avansą, prasideda visi su finansavimu ir nuosavybės perleidimu susiję procesai bei išlaidos. Pirkėjams, įsigyjantiems būstą už nuosavas lėšas, procesai trumpesni ir pigesni, o imantieji būsto kreditą iš banko, susidurs su ilgesniu bei brangesniu procesu.

Paprastai, įsigyjant NT, pirma, ko pareikalauja bankas, įvertinęs pirkėjo mokumą, yra NT vertinimas. Mūsų „pavyzdiniam butui“ jis kainuotų apie 130 eurų. Jeigu NT turi priklausinių su unikaliais turto numeriais (sandėliukai, automobilių stovėjimo vietos, bendrų erdvių dalys) arba NT yra kitokios paskirties (poilsio, viešbučių, kūrybinės dirbtuvės ir pan.) vertinimas kainuos brangiau. Kiekvienas atvejis individualus, o įkainius nustato pačios vertinimo bendrovės.

Jei dėl būsto finansavimo pirkėjas planuoja kreiptis į kelis bankus, naudinga iš anksto dėl to susitarti su turto vertintojais – kad jų parengta ataskaita būtų skirta ne vienam, o visiems bankams. Priešingu atveju gali tekti sumokėti už NT vertinimo ataskaitos korekciją.

Bet kuriuo atveju, svarbu pasirinkti vertintoją, kuris būtų tinkamas pirkėjo pasirinktam bankui – jų sąrašai paprastai būna skelbiami oficialiuose bankų puslapiuose.

Gavęs NT vertinimą bankas apsispręs dėl paskolos suteikimo būsto pirkėjui. Šioje stadijoje pirkėjas su bankais gali derėtis dėl kreditavimo sutarties sąlygų.

Labai svarbu atkreipti dėmesį ne tik į palūkanų dydį, mokėjimo grafiką, bet ir į kitas sąlygas: paskolos grąžinimo prieš laiką galimybę, įsipareigojimo mokestį, sutarties sąlygų keitimo bei pačios kreditavimo sutarties parengimo mokestį.

Tai yra komercinė kreditavimo sutarties dalis, pagal kurią pirkėjas gali palyginti kelių bankų sąlygas bei derėtis dėl jų. Kreditavimo sutarties parengimo mokesti svyruoja tarp 0,3–0,6 proc. nuo suteikiamo kredito dydžio Taigi, mūsų „pavyzdinio buto“ kreditavimo sutarties parengimas kainuotų apie 500 erų.

Po kreditavimo sutarties pasirašymo arba prieš ją (abu variantai galimi) prasidės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo procesas.

Taigi, laikas kreiptis į notarą. Būsto įsigijimo procese notaro vaidmuo labai svarbus – į jį reikėtų žiūrėti kaip į vertingą konsultantą, o ne kaip į biurokratinį veiksmą atliekantį asmenį. Notaras pabrėš svarbiausius akcentus, į kuriuos pirkėjas galbūt neatkreipė dėmesio arba kurių neatskleidė būsto pardavėjas.

Notarų rūmai skelbia oficialius notaro įkainius: sutarties parengimas, jos tvirtinimas kainuoja 0,45–0,5 proc. nuo NT sandorio vertės (t. y. mūsų „pavyzdiniam butui“ tai atsieitų apie 450 eurų). Papildomai prie šios sumos (apie 50 eurų) prisidės duomenų tikslinimas valstybiniuose registruose (NT, gyventojų, areštų, hipotekos registruose ir pan.).

Notaras privalo tai atlikti, tiesa, lėšos už šią paslaugą keliaus į valstybės kišenę. Kuo daugiau priklausinių su atskirais unikaliais numeriais turi NT, tuo šie patikrinimo mokesčiai bus didesni.

Jei perkate būstą su banko kreditu, pasirašius sutartį reikės įsigyti privalomąjį NT draudimą. Tai draudimas, kuriuo apdraudžiamas bankui įkeičiamas turtas (ne būste esantis turtas, bet langai, sienos, grindys). Toks draudimas kainuoja apie 1 eurą už kv. m per metus.

Mūsų pasirinktam pavyzdžiui kaina sudarytų 55 eurus per metus. Šią sumą reikia sumokėti už visus metus iš karto.

Be privalomojo NT draudimo, rekomenduojama papildomai apsidrausti civiline atsakomybe – toks draudimas padengia buto savininko padarytą žalą kaimynams ir kainuoja nuo 19 eurų per metus.

Kaina kinta nuo pasirinktos draudiminės sumos bei buto dydžio. Praktika rodo, kad dėl draudimo verta kreiptis į patį banką, kad šis rekomenduotų draudiką arba draudimo tarpininkus.

Kiekvienas atvejis individualus, o draudimo brokeriai padarys viską, kad paslauga būtų užsakyta per juos, todėl sąlygos, neabejotinai, bus geresnės nei tiesiogiai kreipiantis į draudimo bendrovę atėjus iš gatvės.

Kita procedūra – turto įkeitimas. Tai – dar viena notarinė procedūra, kuri kainuoja 0,2 proc. turto kainos, t. y. mūsų „pavyzdiniam butui“ – 200 eurų, o duomenų tikslinimai ir tikrinimai – dar apie 50 eurų.

Kai perkamas NT įkeičiamas, bankas perveda būsto pardavėjui likusią NT sumą, o šio fakto įregistravimas bei žymos apie visą atsiskaitymą ir disponavimą turtu be apribojimų registravimas kainuos dar apie 30 eurų.

Daugelį su sutarties bei nuosavybės registravimu susijusių procedūrų galima atlikti fiziškai einant į Registrų centrą – būtų galima sutaupyti 20 eurų, tačiau laiko sąnaudos būtų gerokai didesnės.

Jeigu būstas įsigytas nebaigtame statyti name, po pastato pridavimo Valstybinei komisijai (100% registracijos) rekomenduojama atlikti naujus kadastrinius matavimus. Kadastrinių matavimų kaina priklauso nuo NT ploto ir vietos.

Mūsų nagrinėjamu atveju kaina siektų apie 250 eurų. Nauji kadastriniai matavimai nėra būtini, bet šis žingsnis gali apsaugoti nuo nepatogumų ateityje, kai pirkėjas nuspręs butą parduoti.

Taigi, su banko paskola perkant 100.000 eurų kainuojantį butą Vilniuje, papildomos „nematomos“ sandorio išlaidos sieks apie 1500–2000 eurų. Tam, kad nebūtų netikėtumo ir nereikėtų skolintis, naudinga tai žinoti ir planuoti iš anksto.