Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje vykstantys teigiami pokyčiai didesniuose miestuose iš dalies persiduoda ir mažesniems miestams.

Tai stebima ir Šiauliuose, ir Panevėžyje, kurie po pastarojo sunkmečio negalėjo pasigirti nei spartesniu kainų augimu, nei naujo būsto statybų apimtimis. O štai Vilniuje – nieko ypač naujo: pirkėjų numylėtų rajonų dešimtuke jau trejus metus sukasi tie patys pavadinimai.

Maža to, rinką stebintys analitikai kalba, jog ir artimoje ateityje pirmūnų rikiuotė liks tokia pati.

Pagal šių metų pirmojo pusmečio butų pardavimus populiariausi rajonai sostinėje – Pilaitė, Naujamiestis bei Šnipiškės. Čia per pastarąjį pusmetį buvo parduota atitinkamai 14,3 proc., 13,7 proc. bei 10,7 proc. visų naujų butų. Be to, šie rajonai pasižymi ir vienu didžiausiu likvidumu Vilniuje, t.y. juose esantys projektai, nekintant pasiūlos ir paklausos balansui, bus išparduoti kone greičiausiai.

„Pilaitė yra puikiai suplanuotas, vienas iš naujausių ir jauniausių gyventojų amžiaus prasme Vilniaus rajonų, turinčių vieną didžiausių naujų butų pasirinkimo galimybių sostinėje. Pirkėjams siūlomi butai, kotedžai, individualūs namai.

Be to, Pilaitės butų kainos – vienos žemiausių Vilniuje. Tiesa, naujakuriai susiduria su ugdymo įstaigų trūkumu bei didele spūsčių problema, tačiau, panašu, tai jų neatbaido nuo noro gyventi Pilaitėje“, – kalbėjo „Inreal“ grupės analitikas Robertas Žulpa.

Kiti du vilniečių mėgstami rajonai – Naujamiestis ir Šnipiškės – yra greta miesto centro, turi puikią išplėtotą socialinę bei susisiekimo infrastruktūrą. Anot pašnekovo, šiuose rajonuose vystomi gerai suplanuoti aukštesnio segmento butų projektai, kurių vidutinė kaina siekia 1,7–2 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.

Viena pagrindinių Šnipiškių populiarumo priežasčių yra nuolat besiplečiančių Naujojo miesto centro ir „Technopolio“ biurų miestelio kaimynystė, kuriuose sukoncentruota didelė dalis Vilniaus darbo vietų. „Todėl galima prognozuoti, jog paklausa būstui, o tuo pačiu ir likvidumas, šiuose rajonuose išliks ne tik trumpuoju, bet ir ilguoju laikotarpiu“, – spėjo R.Žulpa.

Vis dėlto analitikas išskyrė Lazdynus, kurie tiek 2016-aisiais, tiek 2017 m. pagal būsto pardavimus pateko tarp mėgstamiausių rajonų. Tačiau, kaip sakė R.Žulpa, išpardavus Lazdynuose esančius naujos statybos butus ir neatsiradus naujai pasiūlai šis rajonas dingo iš populiariausiųjų sąrašo.

O tarp pirkėjų populiariausi rajonai – Naujamiestis, Šnipiškės, Pilaitė – išlaikys lyderių pozicijas. Čia labai aktyvūs vystytojai, be to, sklypų naujų projektų statybai ar objektų konversijai šiose lokacijose netrūksta. Prie trijulės R.Žulpa pridėjo ir Markučius, kuriuose šiuo metu vyksta intensyvi naujų projektų plėtra ir kurie, tikėtina, sulauks naujakurių dėmesio. Mat iš čia Senamiestis – ranka pasiekiamas, o kainų lygis – žymiai žemesnis nei Senamiestyje.

Kur parduosite sunkiausiai?

O štai mažiausiu likvidumu pirmąjį šių metų pusmetį sostinėje išsiskyrė Justiniškės, Lazdynėliai bei Žirmūnų dalis tarp Žirmūnų žiedo ir Rinktinės gatvės.

Justiniškės – vienas tankiausiai apstatytų Vilniaus rajonų, todėl naujų projektų plėtra daugiausia vyksta vakarinėje rajono dalyje, t. y. prie pat Vilniaus aplinkkelio. Be to, rajonas yra vienas toliausiai nuo miesto centro nutolusių Vilniaus rajonų, o patekimas į Justiniškes gana sudėtingas: tiek vykstant į centrą iš Justiniškių, tiek iš centro į Justiniškes susiduriama su didele spūsčių problema.

Lazdynėliai – vienas naujausių Vilniaus rajonų, kuriame šiuo metu vyksta labai aktyvi naujo būsto plėtra. Šis rajonas, „Inreal“ analitiko teigimu, butų pirkėjų dar neatrastas. Istoriškai šiame rajone vyko individualių namų plėtra ir infrastruktūra nėra pritaikyta daugiabučiams, todėl, tikėtina, naujakuriai susidurs su ugdymo įstaigų trūkumo ir spūsčių problemomis, nes iš Lazdynėlių yra vos vienas išvažiavimas.

R.Žulpa Lazdynėlius lygina su Pilaite: iš abiejų rajonų iki centro atstumas – panašus, tačiau Lazdynėliuose kainos apie 10 proc. aukštesnės.

Žirmūnų dalis tarp žiedo ir Rinktinės gatvės – viena patogiausių Vilniaus vietų naujakuriams. Čia puiki susisiekimo ir socialinė infrastruktūra, Neries pakrantė, kitoje upės pusėje – Senamiestis, didelė naujo būsto pasiūla. Tačiau vidutinės naujo būsto pasiūlos kainos šioje Žirmūnų dalyje yra vienos aukščiausių Vilniuje ir siekia apie 2,7 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.

„Daugelis norėtų čia gyventi, tačiau neleidžia finansinės galimybės, o tie, kurių finansinės galimybės neriboja, mieliau renkasi istorinius Vilniaus rajonus – Senamiestį, Užupį ar Žvėryną“, – pastebi pašnekovas.

Kainų žirklės

Pigiausi – toliausiai nuo sostinės centro nutolę rajonai: Pupojai, Naujoji Vilnia bei Pašilaičiai. Naujos statybos butų projektų kainų vidurkis šiuose rajonuose svyruoja nuo 1150 iki 1280 eurų už kvadratinį metrą.

Tradiciškai brangiausi – istoriniai centriniai Vilniaus rajonai: Žvėrynas, Senamiestis, Užupis. Naujos statybos butų projektų kainų vidurkis šiuose rajonuose svyruoja nuo 2,8 iki 3,3 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. Čia būsto pasiūla ribota, žemė – brangiausia, o statomi projektai – vieni kokybiškiausių ir prestižiškiausių visame Vilniuje.

Neturi ką pasiūlyti

Tačiau analitikai pastebi, kad pasiūla prabangaus NT rinkoje stipriai prasilenkia su paklausa. Kaip skelbia statistika, 2017 m. visoje Lietuvoje parduoti šeši namai, kurie kainavo per milijoną eurų: keturi namai nupirkti už 1-1,5 mln. eurų, vienas – už 1,5-2 mln. eurų, brangiausias būstas kainavo daugiau nei 2 mln. eurų.

„Dar neturime daug prabangaus NT, kurį galėtume pasiūlyti savo klientams, – portalui lrytas.lt sakė išskirtinio NT paslaugas teikiančios kompanijos „Baltic Stheby's International Realty“ direktorius bei bendrasavininkis Paulius Gebrauskas. – Šiandien šeimai, kuri pasirengusi būstui skirti milijoną eurų – o tokių šeimų yra tikrai nemažai – tegalime parodyti vos 6-7 namus“.

Todėl, P.Gebrausko teigimu, šie žmonės patys ieško žemės sklypų gerose miesto vietose ir užsiima statybomis. Anot pašnekovo, tokie asmenys mieliau pirktų įrengtus namus, tačiau bent jau dabar tokio pasirinkimo jie neturi.

Tiesa, ir tų sklypų, kurie patrauklūs šios kategorijos klientams, prestižiniuose Vilniaus rajonuose: Senamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje, Valakampiuose, Lauruose, Gulbinuose – pasirinkimas ne itin didelis. Todėl prabangaus NT rinkoje dirbantys specialistai pastebi naują tendenciją – žmonės jiems patikusiose vietose perka pakankamai gerus, bet jų poreikių neatitinkančius namus, juos griauna ir statosi naujus. Štai, Jūratės, Kuosų gatvėse jau krito ne vienas toks namas – dabar ten vyksta statybos.

Kiek geresnė padėtis apartamentų rinkoje, bet ir čia nauji objektai išgraibstomi akimirksniu. Tarkime, Vilniuje vos pastatyti buvo parduoti visi Pliaterių rūmuose, Bokšto gatvėje, įrengti apartamentai, pora apartamentų liko „Jogailos rezidencijoje“, tik rinkoje pasirodžius septynių apartamentų namui „Rūtų 21“ per savaitę buvo nupirktas vienas būstas, du – rezervuoti. Šių išvardintų būstų mažiausia kvadratinio metro kaina – 4,5 tūkst. eurų.

Kaune dar yra ypatingų vietų

P.Gebrauskas spėja, kad Kaune prabangaus NT pasiūla pagerės maždaug po metų, kai bus visiškai atnaujinti ir pirkėjams paruošti būstai tarpukario namuose Laisvės alėjoje.

„Kaune gyvenamiesiems namams statyti dar galima rasti išskirtinių vietų. Vilniuje tokių galimybių lieka vis mažiau. Dešinioji Neries krantinė kitapus Kauno senamiesčio yra to pavyzdys. Čia vystomas gyvenamųjų namų projektas priartino gyventojus prie vandens, miesto gyvenimą dar labiau sutelkia šalia upės. Be to, infrastruktūros plėtra, planuojamos naujų pėsčiųjų ir automobilių transporto tiltų statybos sustiprins šios pakrantės tolimesnę plėtrą“, – apie vieną Kauno zonų kalba „YIT Kausta“ generalinis direktorius Kęstutis Vanagas.

NT agentūros „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas Antanas Kišūnas sako, kad Kaune per paskutinius metus būsto pirkimui išleidžiamų pinigų sumos ir plėtotojų investicijos į naujus projektus iš visų didmiesčių augo labiausiai. Mieste sparčiai kinta dešinioji Neries krantinė, centrinėje miesto dalyje ir kituose rajonuose vystomi gyvenamųjų namų kvartalai.

„Atsižvelgiant į naujų būstų plėtros apimtis, akivaizdu, kad plėtotojai pagaliau patikėjo Kauno rinkos potencialu ir pardavimui kasmet pasiūlo vis daugiau butų. Mūsų duomenimis, jeigu 2016 m. Kaune daugiabučiuose namuose buvo pastatyta ir pardavimui pasiūlyta beveik 330 butų, tai 2017 m. jų skaičius išaugo 92 proc. – iki daugiau kaip 630 butų. Šiemet plėtotojai Kaunui planuoja pasiūlyti šiek tiek daugiau nei tūkstantį butų“, – situaciją komentuoja A.Kišūnas.

Kaune naujų būstų ne tik statoma, bet ir parduodama vis daugiau, o itin ryškus šuolis įvyko praėjusiais metais. „Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2017 m. pirminėje rinkoje parduoti 750 naujų butų – 40 proc. daugiau nei 2016 metais.

Atsigauna Šiauliai ir Panevėžys

„Ober-Haus“ skaičiuoja Lietuvos butų kainų indeksą (OHBI), fiksuojantį butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje). 2018 m. birželį indekso reikšmė išaugo 0,3 procento. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 3,1 proc. (2018 m. gegužę metinis augimas sudarė 3,2 proc.).

Šių metų birželį sostinėje užfiksuotas 0,2 proc. butų kainų augimas. Čia vidutinė kvadratinio metro kaina pasiekė 1479 eurus (+3 eurai už kvadratinį metrą). Nuo žemiausio Vilniaus butų kainų lygio, kuris buvo pasiektas 2010 m. gegužę, butų kainos vidutiniškai išaugo 28,1 proc. (+324 eurai už kvadratinį metrą).

Kaune ir Klaipėdoje šių metų birželį užfiksuotas vienodas 0,3 proc. butų kainų augimas. Šiuose miestuose vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1048 eurų (+3 eurai už kvadratinį metrą) ir 1057 eurai (+3 eurai už kvadratinį metrą).

Šiauliuose ir Panevėžyje birželį atitinkamai užfiksuotas 0,6 proc. ir 1,2 proc. butų kainų augimas. Vidutinė kvadratinio metro kaina Šiauliuose pakilo iki 633 eurų (+3 eurai už kvadratinį metrą) ir 603 eurų (+7 eurai už kvadratinį metrą) Panevėžyje.

Per metus (2018 m. birželį palyginti su 2017 m. birželiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Panevėžyje – 6,7 proc., Šiauliuose – 4,7 proc., Kaune – 4,3 proc., Klaipėdoje – 3,2 proc. ir Vilniuje – 2,3 procento.

Pastaruoju metu ir Šiauliuose ir Panevėžyje pagaliau stebimas tiek spartesnis santykinis butų kainų augimas, tiek po truputį augantis ir naujo būsto plėtotojų aktyvumas.

Senesnio būsto pardavėjai šiuose miestuose iš esmės nepatiria konkurencijos iš naujo būsto statytojų, o bendra ekonominė situacija, nepaisant net ir neigiamų demografinių pokyčių, išlieka palanki norintiems parduoti būstą aukštesnėmis kainomis. Tokiomis įžvalgomis dalijasi NT agentūros „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.

„2018 m. fiksuojamos spartesnio butų kainų augimo tendencijos mažesniuose šalies didmiesčiuose. Jeigu šalies sostinėje augimas pastaraisiais mėnesiais yra mažiausias iš visų šalies didmiesčių, tai, pavyzdžiui, Panevėžyje, Šiauliuose ar Kaune stebimas spartesnis butų pardavimo kainų augimas. Kauno mieste pastaraisiais metais fiksuojamos sparčios gyvenamojo ir komercinio turto plėtros tendencijos bei formuojasi teigiami lūkesčiai, susiję su šio miesto ekonominėmis perspektyvomis“, – komentavo R.Reginis.

Rinka atkartoja gamtą

Apskritai Lietuvoje, negalutiniais Registrų centro duomenimis, birželį pardavimo sandoriais perleista perleisti 2 878 butai. Tai šiek tiek nei 9 proc. mažiau nei gegužę ir 3 proc. mažiau nei pernai birželį, kai buvo perleisti atitinkamai 3 165 ir 2 975 butai.

Namų rinka taip pat buvo ramesnė – birželio mėnesį jų perleista 951, t.y. 8,8 proc. mažiau už gegužę ir 8,9 proc. mažiau nei pernai birželį, kai pirkėjų buvo įsigyti atitinkamai 1 043 ir 1 044 gyvenamieji pastatai.

Konkrečiai Vilniuje birželį perleisti 974 butai: nuo gegužės butų pardavimai sumažėjo 16,1 proc., o, palyginti su 2017 m. birželio pardavimais, jie buvo 4,2 proc. didesni. Praėjusį mėnesį sostinėje įsigyti 72 namai – 7,7 proc. mažiau negu gegužę ir lygiai tiek pat nei pernai birželį.

Per birželį Kaune buvo perleisti 428 butai ir 86 namai: butų perleista maždaug 1 proc. daugiau negu šią gegužę ir 1 proc. mažiau nei pernai birželį, o namų – net 25 proc. daugiau.

Klaipėdoje vasaros pradžia buvo rami: birželį uostamiestyje parduoti 262 butai – 7,4 proc. mažiau negu gegužės bei 6,1 proc. mažiau negu pernai birželį.

Palangoje vasara prasidėjo aktyviau: parduoti 65 butai – 10,2 proc. daugiau nei per gegužę ir 38,3 proc. daugiau nei pernai birželį, kai buvo perleista atitinkamai 59 ir 47 butai.