„Būsto įsigijimas tampa patrauklesnis dėl keleto svarbių priežasčių. Visų pirma, gerėjantys lūkesčiai dėl nekilnojamo turto kainų perspektyvų skatina aktyviau investuoti į būstą. Be to, aukštos nuomos kainos ir žemos palūkanos skatina būstą įsigyti ir skolintomis, ir nuosavomis lėšomis“, – sako „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Anot ekonomistės, spartesnis realių atlyginimų augimas ir geresni lūkesčiai greičiausiai skatina drąsiau žvelgti ir į būsto pirkimą skolintomis lėšomis. Todėl paklausa didėja ir turėtų augti ateityje. Tačiau tikėtina, kad vyraus nuosaikus būsto kainų augimas, ir staigaus kainų augimo tikėtis nereikia, nes pasiūla bus pakankama.
„Prie būsto kainų augimo, be abejo, prisidės ir skatinančioji pinigų politika, kuri Europoje turėtų tęstis bent porą artimiausių metų. Tačiau netvaraus būsto kainų augimo rizika Lietuvoje bent jau artimiausiu metu yra maža“, – teigia V.Šečkutė.
Pasak V.Šečkutės, vidutinė butų kaina Vilniuje per dešimt šių metų mėnesių, lyginant su tuo pačiu metu pernai, sumažėjo maždaug 3 proc. Kita vertus, išaugęs „Swedbank“ skaičiuojamo butų įperkamumo indeksas ir nuomos pajamingumas rodo, kad būsto kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose pastaruoju metu greičiausiai yra arti savo tikrosios vertės. Tai reiškia, kad kainų korekcija, tikėtina, jau įvyko ir aktyvumas nekilnojamo turto rinkoje toliau didės.
Tiesa, būsto rinkoje išlieka ir išliks vienas svarbus jos aktyvumą slopinantis reiškinys - neigiamos demografinės tendencijos. Tiesa, labiausiai jos bus jaučiamos mažesniuose miestuose.
Vilniečių galimybės įsigyti butą toliau artėja prie kaimynų
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka namų ūkis, kurio pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Namų ūkis butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jo mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Butų įperkamumas Vilniuje trečiąjį šių metų ketvirtį, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu pernai, išaugo net 18 punktų iki 130,6. Tai reiškia, kad jei prieš metus namų ūkių pajamos Vilniuje buvo 13,1 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą sostinėje, tai trečiajį šių metų ketvirtį - jau 30,6 proc. didesnės.
„Vilnius išsiskyrė iš kitų Baltijos šalių sostinių įperkamumo augimu, nes Taline jis sumažėjo, o Rygoje augo kone trigubai lėčiau. Tai daugiausiai lėmė tolesnis vidutinės butų kainos kritimas ir žymiai paspartėjęs atlyginimų augimas Vilniuje“, – komentuoja „Swedbank“ ekonomistė.
Anot V.Šečkutės, būsto paskolų palūkanos Lietuvoje išlieka žemesnės nei kaimynų, ir siekia apie 2,5 procento. Tačiau atlyginimų ir butų kainų santykiui Vilniuje išliekant prasčiausiu, Rygos ir Talino gyventojų finansinės galimybės įsigyti butus vis dar didesnės. Jų pajamos pakankamas įsigyti butą viršija atitinkamai 58,4 proc. ir 53,9 proc.
Būsto kainos toliau artėja prie savo tikrosios vertės
Butų nuomos pajamingumas, kuris parodo, kokią dalį būsto vertės per metus galima gauti jį nuomojant, Vilniuje ir Kaune per metus išaugo. Vilniuje šis rodiklis siekė 6,5 proc. ir išliko arti savo istorinio vidurkio, o Kaune jis priartėjo prie istorinio vidurkio ir siekė 7,9 proc.
„Kai nuomos pajamingumas yra žemesnis nei jo vidurkis, tai rodo, jog būsto kainos yra pervertintos ir, tikėtina, arba formuojasi nekilnojamo turto burbulas, arba kainų mažėjimui – dar nepabaiga.
Tokią situaciją stebėjome prieš sprogstant nekilnojamo turto burbului Lietuvoje 2009 m. Šiuo metu nuomos pajamingumas yra priartėjęs prie istorinio vidurkio ir tai rodo, kad būsto kainos greičiausiai yra arti savo tikrosios vertės, – sako V.Šečkutė. Be to, išaugęs įperkamumas ir kitos geros sąlygos paklausos augimui sudaro prielaidas nekilnojamo turto rinkos aktyvumo ir, greičiausiai, kainų augimui“.
Anot „Swedbank“ ekonomistės, pakankamai didelis atotrūkis tarp nuomos pajamingumo ir būsto paskolų palūkanų normų taip pat rodo, jog šiuo metu finansiškai labiau apsimoka butą pirkti, o ne nuomotis, nes per metus palūkanų bus sumokama mažiau nei nuomos mokesčio. Augantis pajamingumas tai pat reiškia didėjančią grąžą investuotojams. Investuoti į būstą taip pat skatina ir maža alternatyvių pelningų investicijų pasiūla.
