Dauguma gyventojų gali pagrįstai tikėti, kad jei yra suplanuotos miesto plėtros teritorijos, tai jose ir privalu įgyvendinti visus gyvenamosios aplinkos elementus – suformuoti privažiavimus ir priėjimus, įrengti želdynus, įsteigti viešąsias įstaigas. Taip pat tikėtis, kad šiuos objektus privalu suformuoti pagal nustatytus darniosios plėtros reikalavimus, nes tai yra deklaruojama teisiniuose bei strateginiuose šalies dokumentuose.
Tačiau realybėje procesas vyksta priešinga linkme. Kadangi žemės privačios, dažnai iš viso nėra numatoma viešųjų, poilsio erdvių, švietimo ar kitų įstaigų. Vaizdingos ir visų gyventojų poilsiui tinkančios vandens telkinių pakrantės dažniausiai tiesiog užstatomos, nepaliekant net priėjimo prie pakrantės. Tas pats gali būti pasakyta ir apie šlaitus, nuo kurių atsiveria tolimos panoramos. O be viso to, nedidelių gyvenamųjų pastatų aplinkoje gali išdygti ir koks nors angaras ar kitas žymiai didesnis pastatas. Tokiu būdu nauji gyventojai tampa nenuspėjamos aplinkos įkaitais, be automobilio pagalbos negalintys pasiekti vaikų įstaigos, želdyno ar kitų patogumų, kurie turėtų būti įprasti miesto aplinkoje.
Turbūt kitoks plėtros teritorijų planavimas ir negali būti, nes valstybė, įgyvendinant deklaruojamus darniosios plėtros tikslus, yra pasyvi. Tą atskleidžia šalies teisinė sistema, kurioje nėra nurodymų harmoningos urbanistinės struktūros formavimui, nėra norminių reikalavimų viešo naudojimo teritorijų formavimui, nėra net privalomumo pertvarkyti visiškai netinkamų miestų statybai žemės sklypų (rėžinių, netaisyklingų).
Todėl reikalauti formuoti racionalų gatvių tinklą, želdynus ar kitus sklypus socialinei infrastruktūrai, dažnai nėra net teisinio pagrindo. Tiesa, reikia paminėti, kad valstybė gali rengti detaliuosius planus ir vykdyti žemės paėmimą visuomenės poreikiams. Tačiau žemės paėmimas visuomenės poreikiams sietinas tik su išimtiniais žemės paėmimo atvejais tokiems objektams – keliams, geležinkeliams, oro uostams, kapinėms, švietimo, sveikatos, sporto ir kt. būtinosioms įstaigoms. Tuo tarpu želdynų, rekreacinių pakrančių ar poilsio aikštelių sukūrimas, atliekant tokią procedūrą, gali ir neįvykti, nes būtų nepagrindžiamas ar pernelyg brangus.
Gal tai ir viena iš priežasčių, kodėl dauguma savivaldybių atsisako racionalaus teritorijų planavimo ir susitaiko su savaimine chaotiška užstatymo plėtra. Toks teritorijų planavimo procesas jau tarsi priimamas kaip neišvengiamas, laisvąja rinka pagrįstas, sklypų vystymas, kuris negali, o gal net ir neprivalo užtikrinti reikiamos gyvenamosios aplinkos sukūrimo. Todėl plėtros teritorijos lieka be racionaliai suplanuotų miestų kvartalų, viešųjų erdvių, socialinių teritorijų, vaizdingų vietų daugumai, o ne vienam.
Žinoma, taip netūrėtų būti. Vystant miestus, tikrai galima organizuotai pertvarkyti privačios nuosavybės žemės sklypus ir galima suformuoti naujas viešąsias erdves. Tik tam reikalingas aktyvesnis Valstybės vaidmuo. Kaip tai vyksta, galima pamatyti užsienio šalyse. Daugumoje jų miestų vystymui bendrai pertvarkomi visi teritorijoje esantys sklypai, suformuojamos naujos gatvės, želdynai, teritorijos vaikų įstaigoms ir pan. Užsienyje jau senai įvertinama, kad teritorijos pritaikymas miestų statybai padidina jos vertę kelis ar keliolika kartų, todėl viešosios infrastruktūros suformavimui žemė neginčytinai turi būti skiriama pagal nustatytas normas.
Čia žemės savininkai neatlygintinai skiria proporcingą sklypo dalį viešajai infrastruktūrai, tuo sukurdami pridėtinę vertę savo naujiems žemės sklypams (pavyzdžiui, Vokietijoje, Ispanijoje, Izraelyje, Turkijoje skiriama apie 30-40 % ploto nuo žemės sklypo). Kai kuriose šalyse miestų plėtros teritorijų infrastruktūros suformavimas organizuojamas taip, kad visos išlaidos yra padengiamos iš paties projekto sukurtos pridėtinės vertės, šiam tikslui savivaldybėms neskiriant iš viso jokių lėšų.
Todėl toks teritorijų planavimas tik spartina augančių miestų vystymąsi ir sudaro prielaidas tinkamos gyvenamosios aplinkos kokybės užtikrinimui. Reikia pastebėti, kad šiuo sklypų pertvarkymo metodu buvo remtasi ir tarpukario Lietuvoje, 1938 m. išleidus Miestų žemių tvarkymo įstatymą.
Žemės sklypų pertvarkymo problemos šalyje iškilo jau daugiau nei prieš du dešimtmečius. Nors yra užsienio šalių miestų žemės sklypų pertvarkymo pavyzdžiai bei tarpukario Lietuvos patyrimas, mūsų šalies vyriausybės šių klausimų iki šiol iš esmės nesiima spręsti.
Straipsnio autorius yra KTU Architektūros ir statybos instituto Teritorijų planavimo centro vadovas
