„Netikėjome, jog bus toks susidomėjimas šiuo biurų pastatu. Nors vidaus darbai dar nebaigti, beveik visas plotas jau išnuomotas. Čia įsikurs tiek lietuviško kapitalo, tiek ir užsienio šalių bendrovės. Visus darbus baigti ir nuomininkus priimti ketiname jau balandžio mėnesį“, – lrytas.lt sakė pastato savininkės, bendrovės „Mikrovisatos valda“ projektų vadovas Marius Strolis.
Bendras pastato plotas 3,6 tūkst. kvadratinių metrų. Kiekvieno aukšto plotas – 460 kvadratinių metrų. Po pastatu nėra požeminės automobilių stovėjimo aikštelės, tik rūsys, kuriame įrengtos techninės patalpos bei nuomai skirti plotai.
Statybų projekto vertė siekia 3,44 mln. eurų. (4,162 mln. eurų su PVM). Pasak bendrovės atstovų, apie pusė statybų kaštų finansuota nuosavomis lėšomis, kita dalis – skolintomis iš banko.
Nuo 1991-ųjų šis statinys – vos antrasis Kaune pastatytas nuomai skirtas biurų pastatas. Pirmasis – šalia prekybos miestelio „Urmas“ iškilęs išskirtinio fasado verslo centras „1000“. Neseniai baigtame Kauno technologijos universiteto „Santakos“ slėnyje yra verslo inkubatorius, tačiau nedidelės nuomai skirtos jo patalpos netenkina didesnių bendrovių poreikių.
Kokybės ir kainos santykis
„Pastatą teko projektuoti Prisikėlimo bažnyčios vizualinės įtakos zonoje. Todėl jautėme tam tikrus įpareigojimus, teko projektą derinti su paveldosaugininkais. Nors galėjome statyti kiek aukštesnį pastatą, atsižvelgėme į pageidavimus ir jį šiek tiek sumažinome“, – sakė biurų pastatą projektavęs architektas Gintautas Natkevičius.
Išklausius užsakovų norus išlaikyti ne per didelę kainą, atsisakant kai kurių fasado dalies sprendimų, G.Natkevičiaus vadovaujamai architektų grupei teko kurti pastatą, kuris ne tik solidžiai atrodytų, bet tuo pačiu ir nedarkytų šios miesto dalis vaizdo.
Projekto autorius minėjo, jog viena pagrindinių užduočių buvo ne tik išorinis pastato estetiškumas, jo patikimumas bet ir racionalumas.
Atsižvelgiant į jo paskirtį, didelis dėmesys skirtas plotų optimizavimui, kad nuomojamo ir nenuomojamo plotų santykis būtų kuo mažesnis.
„Aukštuose beveik nėra nenaudingo ploto. Kita vertus, pasikeitus situacijai rinkoje, sumažėjus biurų poreikiui ar norint plėsti nuomojamus plotus, numatyta galimybė lanksčiai valdyti tiek apšvietimo, tiek ir šildymo – šaldymo sistemas. Kiti klientai į šiuos reikalavimus dėmesio nekreipia, o šie kėlė aukštus reikalavimus. Tai nenuostabu, žmonės dirbantys su intelektualiais verslais seka technologines naujoves ir siekia jas pritaikyti“,– svarstė G.Natkevičius.
Tamsi spalva simbolizuoja solidumą
Kartu su kolegomis pastatą projektavęs architektas G.Natkevičius minėjo, jog tamsi biurų komplekso fasado spalva pasirinkta ne šiaip sau.
„Balta spalva nebūtų tokia solidi, kita vertus ji sunkiai perteiktų pastato formą. Tai juk biurų pastatas – jis turi atrodyti tarsi geras kostiumas. Klientų neįkalbinėjome pasirinkti šią spalvą, pasakėme savo nuomonę ir jie su mumis sutiko“, – pasakojo G.Natkevičius.
Architektas minėjo, jog kurti fasadą iš įvairių spalvų derinio nebuvo tikslinga. Nors toks sprendimas atrodytų žaismingas ir šiuolaikiškas, jis gana greitai moraliai pasentų. Tai iliustruoja spalvų bei formų kakofonija prekybos ir pramogų centro „Mega“ fasade.
Šalia šio centro prieš metus išdygo to paties architekto G.Natkevičiaus sukurtas, 88 mln. litų kainavęs „Senukų“ įmonių grupės administracinis pastatas.
„Nors šis, ir Savanorių prospekte baigiamas įrengti biurų pastatas vizualiai panašūs, pasak architekto – jie skiriasi iš esmės. „Senukų“ pastatas – tai solidus, sau statytas ofisas su sudėtingais inžineriniais sprendimais. O čia – nuomai skirtas, optimizuotas variantas, kuriame dominuoja ir paprastumas, ir kainos bei kokybės santykis“, – minėjo G.Natkevičius.
Giedojo ir pavyduolių choras
Paklausus, su kokiais iššūkiais teko susidurti projektuojant „Mikrovisatos“ statinį, G.Natkevičius ypatingų sunkumų neprisiminė.
Žinomas architektas užsiminė, jog būta itin revoliucinių, dar „nenuvalkiotų“ estetinių sprendimų, kurie taip ir liko neįgyvendinti.
„Klientas išsigando savo kailiu eksperimentuoti su estetika. Dėl to man šiek tiek gaila, kita vertus – tai kliento sprendimas. Jis skaičiuoja pinigus, o nekilnojamo turto rinka labai jautri, švaistytis pinigais čia negalima“, – svarstė G.Natkevičius.
Architektą itin nemaloniai nustebino neigiama kai kurių jo kolegų reakcija, publikacijos kai kuriuose leidiniuose.
Dar prieš statybas, išgirdus, jog išduotas leidimas darbams buvo gana daug neigiamos energijos, sunkiai suprantamų argumentų.
„Labai dažnai merui priekaištaujama, kad Kaune nieko nevyksta, nors meras pastatų nestato. Jeigu kas nors vyksta, vėl tampa blogai, nes vyksta ne taip, kaip kažkas sugalvojo. Tai lemia vis dar gajus provincijos mąstymas. O nekilnojamojo turto plėtotojams sunku dirbti, kai bendrą foną formuoja Kauno šampaninis ar burgundiškasis pavyduolių chorai“, – svarstė G.Natkevičius.
Klientai plūstelėjo nuėmus pastolius
Bendrovės „Mikrovisatos valda“ projektų vadovas M.Strolis minėjo, jog vietovės detalusis planas šioje vietoje leido statyti iki 7 tūkst. kvadratinių metrų ploto statinį.
„Projektavimo darbus pradėjome 2012 metais, kai ekonomika tik atsigavo po krizės ir tolimesnės perspektyvos dar nebuvo aiškios. Todėl stengėmės mažinti statybos darbų kaštus, sumažinome pastato plotą bei aukštį, atsisakėme požeminio parkingo“, – sakė bendrovės atstovas.
Analizuojant nekilnojamo turto rinko, nuolatos bendraujant su šios srities ekspertais, „Mikrovisatos valdos“ darbuotojai neabejojo, jog nuomininkų šiam pastatui ieškoti nereikės. Juolab greičiau imtis statytų verslininkus ragino ir nekilnojamo turto agentūros – juk biurams skirtų patalpų Kaune trūksta, dėl šios priežasties miestą aplenkia stambūs investuotojai.
„Planavome, kad nuomininkai susidomės kur kas anksčiau. Tačiau įtakos manau turėjo kraustymosi kultūros nebuvimas, kai plečiantis verslui tiesiog persikeliama į erdvesnes patalpas. Tai nenuostabu, juk Kaune iki šiol beveik nebuvo statoma šios paskirties pastatų. Kita vertus, mes nesame patyręs ir žinomas nekilnojamo turto vystytojas. Kodėl potencialus nuomininkas turėtų neabejoti, jog mes šį pastatą sėkmingai užbaigsime“, – svarstė M.Strolis.
Esminis lūžis įvyko ir nuomininkai masiškai ėmė plūsti palyginti neseniai, kai numontavus pastolius bei nuėmus apsauginę plėvelę atsivėrė pastato fasadas.
„Džiugina tai, jog pas mus ateina stambios, tiek užsienio kapitalo, tiek ir lietuviškos įmonės. Mažiausias išnuomotas plotas – 180 kvadratinių metrų. Visi kiti nuomininkai ima mažiausiai po vieną aukštą. Atvirai pripažinsiu – nesitikėjau, jog Kaune įmonės savo biurams nuomosis tokius didelius plotus“, – sakė M.Strolis.
Išsprendė parkavimo problemą
Taupumo sumetimais atsisakius požeminės automobilių saugyklos aikštelės, klientai bei svečiai transporto priemones galės statyti antžeminiame parkinge.
Biurų pastato parkingas atitinka visus keliamus reikalavimus – 30 kvadratinių metrų bendrojo ploto tenka viena statymo vieta.
Stovėjimo aikštelėje vietos nebus sužymėtos, automobilių srautus valdys moderni, kol kas vienintelė Kaune kompiuterinė sistema.
„Pagal nuomojamą plotą bendrovės savo darbuotojų automobiliams statyti gaus tam tikrą vietų skaičių, mums pateiks automobilių valstybinių numerių sąrašą. Įvažiuojant juos skenuos bei atpažins parkingo kontrolės sistema. Viršijus bendrovei suteiktą automobilių limitą, kiti nuomininko darbuotojų automobiliai bus įleidžiami svečio teisėmis“, – sakė M.Strolis.
Svečiams rezervuota 20 parkavimo vietų. Pirmąsias 45 minutes jie automobilius galės statyti nemokamai, o vėlesnis laikas bus apmokestintas.
Atsiskaityti už praleistą laiką svečiai galės išvažiuojant iš aikštelės mobiliojo ryšio telefonu nurodę automobilio valstybinį numerį. Įvertindama praleistą laiką parkingo valdymo sistema apskaičiuos mokestį, jį nurašys nuo mobiliojo telefono sąskaitos.
Ateityje – plėtra į LEZ
Į nekilnojamo turto rinką žengusi „Mikrovisatos valda“ nežada sustoti. Baigus statybas Savanorių prospekte ketinama imtis dar vieno projekto.
Šį kartą tai bus bendrovės valdomų įmonių reikmėms skirtas pastatas Kauno Laisvojoje ekonominėje zonoje (LEZ).
Ketinama statyti aukštus technologinius reikalavimus atitinkančias patalpas su partneriais valdomai mobiliųjų telefonų remonto bendrovei, šalia jų įsikurs bendrovės importuojamų elektronikos įrenginių sandėliai.
Į Kauno LEZ iškilsiančias 2 tūkst. kvadratinių metrų ploto administracines patalpas persikels visa „Mikrovisatos“ įmonių grupė, o prekių sandėliavimui, palaikant nustatytą temperatūrinį režimą bus skirta dar 1,5 tūkst. kvadratinių metrų.
„Šis pastatas nebus kuo nors išsiskiriantis. Tai tipinis, mums įprastas 8 metrų aukščio pastatas, administracinė dalis padalintą į du aukštus, o šalia – sandėliai. Taip pat ieškome galimybių investuoti į administracinės paskirties pastatų statybas Kauno mieste“, – sakė M.Strolis.
Biurų rinkoje – aklavietė
Didieji užsienio investuotojai Kauną aplenkia ne tik dėl automobilių stovėjimo vietų trūkumo centre. Mieste nėra aukštos klasės, tarptautinius standartus atitinkančių biurų patalpų. Specialistai teigia, jog Savanorių prospekte baigiamas įrengti „Mikrovisatos valdos“ biurų pastatas visų problemų neišspręs.
Komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkoje susidarė keista padėtis: nors Kaune jaučiamas didžiulis biurų poreikis, plėtotojai savo planams įgyvendinti mieliau renkasi sostinę. Šį verslininkų pasirinkimą lemia ir juos kredituojantys bankai, kuriems taip pat svarbu, kad pastatas būtų greičiau užpildytas ir neštų pelną.
Laisvų, modernių ir didelių biurų trūkumas užsienio bendrovių investicijas nukreipia kitur, o dėl investicijų trūkumo biurų segmentas sparčiai nesiplečia.
Biurų įmonių plėtrai nerandantiems Kauno verslininkams tenka patiems imtis statybų. Nesulaukusi pasiūlymų „Senukų“ įmonių grupė už 88 mln. litų pasistatė 17 tūkst. kvadratinių metrų administracinį pastatą.
Statybų ėmėsi ir Kaune įsikūrusi informacinių technologijų įmonių grupė NFQ. Verslininkai varžytinėse įsigijo seną pastatą, investavę apie 8 mln. litų jį pavertė 2,4 tūkst. kvadratinių metrų ploto A+ klasės biuru. NFQ vadovai planuoja statyti dar vieną, specialiai informacinių technologijų (IT) sektoriui pritaikytą biurų kompleksą.
Norėtų įsukti smagratį
Kauno laisvosios ekonominės zonos (LEZ) valdymo bendrovės direktorius Vytas Petružis jau ne vienus metus intensyviai ieškojo bendrovės, galinčios ir norinčios neužimtuose plotuose statyti modernų biurų pastatą.
Atsiradus pirmajam, tikimasi sulaukti proveržio – šalia turėtų dygti ir kiti biurų pastatai.
„Bendrovės akcininkai jau priėmė sprendimą statyti pastatą, šiuo metu vyksta derybos su NT vystymo bendrove. Tai turėtų būti keturių aukštų, per 3 tūkst. kvadratinių metrų ploto aukščiausius kokybės reikalavimus atitinkantis biurų pastatas. Norėtųsi įsukti tą smagratį, kad pagaliau rinkoje įvyktų lūžis“, – sakė V.Petružis.
Pasak LEZ valdymo bendrovės direktoriaus, čia pat įsikurs ir restoranas, aptarnausiantis įsikūrusių bendrovių darbuotojus.
„Mūsų planuojamas veiklos modelis perimtas iš JAV. Ten didmiesčių centruose, kur žemės kaina labai didelė, kuriasi tie, kurie dėl veiklos pobūdžio negali dirbti kitur. Tai bankai, advokatų kontoros ir multimilijonieriai. Antrasis biurų ešelonas – prie greitkelių ir aplinkkelių išdygę stilingi, keturių penkių aukštų biurų pastatai.
Mūsų padėtis panaši – privažiavimas puikus, vietos automobiliams statyti taip pat užtektinai. Numatėme 18 kvadratinių metrų nuomojamo ploto skirti 1 parkingo vietą. Tokiais rodikliais Kaune negali pasigirti nei vienas biurų pastatas“, – ateities planais dalijosi V.Petružis.
